Legge n. 40 del 2007 : 1) Eliminazioni delle clausole penali in caso di estinzione anticipata del contratto di mutuo; 2) Semplificazione delle modalità di cancellazione dell'ipoteca.-
LEGGE N. 40 DEL 2007: ELIMINAZIONE DELLE CLAUSOLE PENALI IN CASO DI ESTINZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI MUTUO:
'Art. 7. Estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali
1. E' nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto o per la ristrutturazione di unita' immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attivita' economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante.
2. Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullita' del contratto.
3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto.
4. (Soppresso).
5. L'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell'articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equita' dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo.
6. In caso di mancato raggiungimento dell'accordo di cui al comma 5, la misura della penale idonea alla riconduzione ad equita' e' stabilita entro trenta giorni dalla Banca d'Italia e costituisce norma imperativa ai sensi dell'articolo 1419, secondo comma, del codice civile ai fini della rinegoziazione dei contratti di mutuo in essere.
7. In ogni caso i soggetti mutuanti non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima della data di entrata in vigore del presente decreto, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dei commi 5 e 6.
INTRODUZIONE:
La previsione di una penale, nell’ipotesi di estinzione del mutuo prima della scadenza pattuita dai contraenti, era nel sistema ante riforma un elemento connaturale al contratto di mutuo e finalizzato ad indennizzare l’istituto di credito per il mancato guadagno determinato dall’interruzione del piano di rimborso.
Esigenze di tutela del consumatore e di rilancio economico del Paese hanno però dato impulso ad una revisione del sistema, sfociata nel decreto legislativo n. 7 del 2007, convertito nella legge n. 40 del 2007, che ha disposto l’eliminazione delle clausole penali.
Il 3 aprile 2007 è entrata in vigore la Legge n. 40 del 2 aprile 2007 di conversione con modificazioni del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, recante “Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese”, il cosiddetto Bersani-bis.
Le misure approvate contengono disposizioni che riguardano da vicino i cittadini.
ARTICOLO 7:
L’art. 7 della legge n. 40 del 2007, rubricato “estinzione anticipata dei mutui immobiliari - divieto di clausole penali”, sancisce, difatti, la nullità di ogni patto, anche posteriore alla HYPERLINK "http://www.overlex.com/dizionario_giuridico_termine.asp?id=27" conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che voglia estinguere anticipatamente il mutuo, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del mutuante.
1° COMMA : Il riferimento ai mutui “per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche”, così come operato dalla legge di conversione, costituisce un ampliamento dell’ambito oggettivo, precedentemente circoscritto, dal decreto n. 7/2007, ai soli mutui concessi per l'acquisto della prima casa. Adesso, in virtù delle nuove facilitazioni legislative, coloro che hanno in essere un mutuo acceso dopo il 2 febbraio 2007 per l'acquisto della prima casa o dopo il 3 aprile 2007 per l'acquisto di altri immobili, possono decidere in ogni momento di saldarne il debito residuo (magari perché hanno ottenuto un altro finanziamento a condizioni più favorevoli), senza dover riconoscere alla banca alcuna commissione di estinzionAnche l’ambito soggettivo risulta ben più esteso nella previsione definitiva che, eliminando le parole “banca mutuante” e sostituendole con la più generica espressione di “soggetto mutuante”, ha reso applicabile, la norma in esame, a tutti i mutui da chiunque concessi per le finalità di cui si è detto. e, quindi a costo zero.
2° COMMA : Eventuali clausole in contrasto con tali nuove disposizioni sono nulle di diritto e non comportano la nullità dell'intero contratto di finanziamento.
3° COMMA: Con riguardo all’operatività della norma occorre, inoltre, precisare che essa si estende solo ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge (2 febbraio 2007).
5° COMMA: Al fine di evitare sperequazioni il legislatore ha, dunque, ritenuto opportuno dettare una regolamentazione per la riconduzione ad equità anche dei vecchi mutui, conferendo, con una disposizione di portata storica, alle Associazioni dei consumatori un ruolo fondamentale nella negoziazione e nella definizione delle regole, attraverso lo strumento dell’accordo tra queste e l’ABI.
ACCORDO TRA ASSOCIAZIONI DEI CONSUMATORI ED ABI:
Il 2 maggio 2007 tale accordo è stato siglato tra l’Associazione Bancaria Italiana e le Associazioni dei consumatori e con esso sono state stabilite le misure massime delle penali, determinando i punti percentuali delle stesse anche in rapporto alla tipologia del mutuo ( a tasso variabile, a tasso fisso, a tasso misto) ed al periodo residuo di ammortamento.
L’accordo sulle penali stabilisce una netta distinzione tra contratti di mutuo a tasso variabile ed a tasso fisso.
Per i primi è previsto un limite massimo della penale dello 0,50%, calcolato sul debito residuo. Inoltre, nel terz'ultimo anno di vita del mutuo la commissione si riduce allo 0,20%, fino ad azzerarsi in caso d'estinzione negli ultimi due anni. E' anche prevista una cosiddetta clausola di salvaguardia, che riguarda tutte le ipotesi in cui la penale, prevista dal contratto iniziale, era già al di sotto della soglia dello 0,50%: in tale situazione le banche devono comunque apportare una diminuzione dello 0,20% alla penale del mutuo a tasso variabile, fino ad arrivare allo zero percentuale.
Molto più articolato, invece, il trattamento dei mutui a tasso fisso, per i quali occorre fare un'ulteriore distinzione fra quelli erogati dopo il primo gennaio 2001 e quelli precedenti. A questi ultimi si applicano le stesse soglie dei mutui a tasso variabile, per quanto concerne sia il livello massimo della penale, sia l'operatività della clausola di salvaguardia.
Diversamente, per i mutui a tasso fisso stipulati dopo il 2000, la penalità massima non può eccedere l'1,90% se l'estinzione anticipata avviene durante la prima metà del piano d'ammortamento, mentre tale limite è dell'1,50% se l'estinzione è chiesta nella seconda metà di durata del mutuo, sempre rimanendo la soglia dello 0,20% per il terz'ultimo anno e dello zero per i successivi due. Inoltre, solo per questi mutui, se l'originaria penale contrattuale era superiore o uguale all' 1,25%, ma sempre inferiore alle misure massime sopra riportate, la clausola di salvaguardia è dello 0,25% (che pertanto costituisce in ogni caso il risparmio del mutuatario), mentre se la penale era al di sotto dell'1,25% la salvaguardia d'applicare (ovvero la diminuzione della commissione d'estinzione) è dello 0,15% ed anche queste riduzioni possono arrivare fino allo zero percentuale.
Nel caso di mutui regolati da tasso misto si applicano le regole appena viste, avendo cura di classificarli preventivamente a seconda della data di stipula del prestito, come per gli altri mutui, e della prevalenza, nel meccanismo finanziario dell'atto, del tasso variabile o fisso, prendendo in considerazione a tal fine, quale parametro distintivo, la variabilità contrattuale della tipologia di tasso ed in particolare se essa ha una cadenza periodica inferiore o superiore ai due anni. Nella prima ipotesi il mutuo è da ritenersi (per la determinazione della penale d'estinzione) a tasso variabile, nella seconda a tasso fisso.
Ad esempio, un contratto a tasso fisso stipulato il 3 marzo 2003 della durata di 10 anni ha una penale dell'1% e viene estinto dopo sei anni dalla stipula. L'accordo prevede un massimo dell'1,50%; a questo punto si applicherà per l'estinzione una penale massima dello 0,85% (1% meno 0,15%).
Al fine di comprovare la ricorrenza delle condizioni che consentono la riduzione della penale nelle predette misure il debitore fa pervenire alla banca o al soggetto mutuante una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente l’attestazione dei requisiti previsti secondo lo schema allegato all’Accordo (*).
ESE M P I D I R I D U Z I O N E D E L L E P E N A L I M u t u i a t a s s o v a r i a b i l e 1 ° c a s o M u t u o v e n t e n n a l e d i ¬ 2 0 0 . 0 0 0 s t i p u l a t o n e l 1 9 9 8 a d u n t a s s o d e l 6 , 5 % c o n r a t e m e n s i l i R e s t i t u i t e f i n o a d o g g i 1 0 8 r a t e C a p i t a l e r e s i d u o : ¬ 1 4 0 . 0 0 0 . P e n a l e d i e s t i n z i o n e 2 % : ¬ 2 . 8 0 0 N u o v a p e n a l e 0 , 5 0 % : ¬ 7 0 0 R i s p a r m i o : ¬ 2 . 1 0 0
2 ° c a s o ( t e r z u l t i m o a n n o ) M u t u o d e c e n n a l e d i 1 0 0 . 0 0 0 ¬ s t i p u l a t o n e l 2 0 0 0 a d u n t a s s o d e l 6 % c o n r a t e m e n s i l i . R e s t i t u i t e f i n o a d o g g i 8 4 r a t e . C a p i t a l e r e s i d u o : ¬ 3 6 . 0 0 0 P e n a l e d i e s t i n z i o n e 2 % : ¬ 7 2 0 N u o v a p e n a l e 0 , 5 0 % : ¬ 1 8 0 R i s p a r m i o : 5 4 0 ¬
M u t u i a t a s s o f i s s o 1 ° c a s o ( s t i p u l a p r i m a d e l l 0 1 . 0 1 . 2 0 0 1 ) M u t u o v e n t e n n a l e d i ¬ 2 0 0 . 0 0 0 s t i p u l a t o n e l 1 9 9 8 a d u n t a s s o d e l 7 % c o n r a t e m e n s i l i . R e s t i t u i t e f i n o a d o g g i 1 0 8 r a t e . C a p i t a l e r e s i d u o : ¬ 1 4 2 . 0 0 0 P e n a l e d i e s t i n z i o n e 3 % : ¬ 4 . 2 6 0 . N u o v a p e n a l e 0 , 5 0 % : ¬ 7 1 0 R i s p a r m i o : ¬ 3 . 5 5 0
2 ° c a s o ( s t i p u l a d o p o l 0 1 . 0 1 . 2 0 0 1 , r i m b o r s o n e l l a 1 ° m e t à p e r i o d o ) . M u t u o v e n t e n n a l e d i ¬ 2 0 0 . 0 0 0 s t i p u l a t o n e l 2 0 0 1 a d u n t a s s o d e l 7 % c o n r a t e m e n s i l i . R e s t i t u i t e f i n o a d o g g i 7 2 r a t e . C a p i t a l e r e s i d u o : ¬ 1 6 5 . 7 0 0 . P e n a l e d i e s t i n z i o n e 3 % : ¬ 4 . 9 7 1 . N u o v a p e n a l e 1 , 9 0 % : ¬ 3 . 1 4 8 . R i s p a r m i o : ¬ 1 . 8 2 2
3 ° c a s o ( s t i p u l a d o p o l 0 1 . 0 1 . 2 0 0 1 , r i m b o r s o n e l l a 2 ° m e t à p e r i o d o ) M u t u o d e c e n n a l e d i ¬ 1 0 0 . 0 0 0 s t i p u l a t o n e l 2 0 0 1 a d u n t a s s o d e l 6 , 5 % c o n r a t e m e n s i l i . R e s t i t u i t e f i n o a d o g g i 7 2 r a t e . C a p i t a l e r e s i d u o : ¬ 4 8 . 0 0 0 . P e n a l e d i e s t i n z i o n e 3 % : ¬ 1 . 4 4 0 N u o v a p e n a l e 1 , 5 0 % : ¬ 7 2 0 R i s p a r m i o : ¬ 7 2 0
R I M B O R S O :
S c a d e i l 3 1 m a g g i o p r o s s i m o , i n f a t t i , i l t e r m i n e p e r c h i e d e r e a l l a b a n c a i l r i m b o r s o d e l l e p e n a l i p er l'estinzione del mutuo quando questa è stata richiesta dopo il 2 febbraio e prima del 2 maggio scorso e per questo sono state pagate penali più alte di quelle previste nell'accordo tra Abi e consumatori. Un accordo innovativo in sé non solo e non tanto perché si è riusciti a trovare un'intesa per ribassare le penali, ma anche perché una volta tanto le condizioni più favorevoli hanno anche un valore retroattivo. Per chi non ha potuto attendere, dunque, il rimborso è un atto dovuto.
(*)
LEGGE N. 40 DEL 2007: SEMPLIFICAZIONE DELLE MODALITA’ DI CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA.
Art. 13. Disposizioni urgenti in materia di istruzione tecnico-professionale e di valorizzazione dell'autonomia scolastica. Misure in materia di rottamazione di autoveicoli. Semplificazione del procedimento di cancellazione dell'ipoteca per i mutui immobiliari. Revoca delle concessioni per la progettazione e la costruzione di linee ad alta velocita' e nuova disciplina degli affidamenti contrattuali nella revoca di atti amministrativi. Clausola di salvaguardia. Entrata in vigore
8-sexies. Ai fini di cui all'articolo 2878 del codice civile, ed in deroga all'articolo 2847 del codice civile, se il creditore e' soggetto esercente attivita' bancaria o finanziaria, l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita.
8-septies. Il creditore e' tenuto a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e a trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, secondo le modalita' di cui al comma 8-octies e senza alcun onere per il debitore.
8-octies. L'Agenzia del territorio, entro il termine di sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, con proprio provvedimento determina le modalita' di trasmissione della comunicazione di cui al comma 8-septies, anche in via telematica, tali da assicurare la provenienza della stessa dal creditore o da persona da questo addetta o preposta a qualsiasi titolo.
8-novies. L'estinzione non si verifica se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all'Agenzia del territorio ed al debitore, entro il medesimo termine di trenta giorni successivi alla scadenza dell'obbligazione, con le modalita' previste dal codice civile per la rinnovazione dell'ipoteca, che l'ipoteca permane. In tal caso l'Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all'annotazione in margine all'iscrizione dell'ipoteca e fino a tale momento rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al presente comma.
8-decies. Decorso il termine di cui al comma 8-septies il conservatore, accertata la presenza della comunicazione di cui al medesimo comma secondo modalita' conformi alle previsioni del comma 8-octies ed in mancanza della comunicazione di cui al comma 8-novies, procede d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca entro il giorno successivo e fino all'avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al comma 8-septies.
8-undecies. Ai fini dei commi da 8-sexies a 8-terdecies non e' necessaria l'autentica notarile.
8-duodecies. Le disposizioni di cui ai commi da 8-sexies a 8-terdecies trovano applicazione a decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto. Dalla medesima data decorrono i termini di cui ai commi 8-septies e 8-novies per i mutui immobiliari estinti a decorrere dalla data di entrata in vigore della stessa legge di conversione e sono abrogate le disposizioni legislative e regolamentari statali incompatibili con le disposizioni di cui ai commi da 8-sexies a 8-undecies e le clausole in contrasto con le prescrizioni di cui ai commi da 8-sexies a 8-terdecies sono nulle e non comportano la nullita' del contratto.
8-terdecies. Per i mutui di cui ai commi da 8-sexies a 8-duodecies estinti prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto e la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata alla medesima data, il termine di cui al comma 8-septies decorre dalla data della richiesta della quietanza da parte del debitore, da effettuarsi mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
8-quaterdecies. Le disposizioni di cui ai commi da 8-sexies a 8-terdecies del presente articolo e di cui agli articoli 7 e 8 trovano applicazione, nei casi e alle condizioni ivi previsti, anche per i finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti.
INTRODUZIONE:
La Legge 2 aprile 2007 n. 40, oltre ad aver abrogato le penali sui nuovi mutui, ha stabilito una disciplina nuova sulla semplificazione delle cancellazioni ipotecarie, applicabile nei casi di estinzione totale dell'obbligazione garantita.
L'art. 6 del decreto legge riguardante la cancellazione dell'ipoteca è stato soppresso ed al suo posto ,nella legge di conversione, sono stati introdotti i commi da 8 -sexies a 8 -quaterdecies dell'art. 13.
Secondo la nuova normativa l'ipoteca si estingue AUTOMATICAMENTE all'estinzione dell'obbligazione garantita (=del mutuo). Trattasi di una causa di estinzione dell'ipoteca ulteriore e diversa rispetto a quelle previste dal codice civile. Infatti, nei trenta giorni successivi all'estinzione dell'obbligazione l'ipoteca va in uno stato di “stand by”, si ha una sorta di ipoteca quiescente, nel senso che essa si estinguerà solo se in tale periodo di tempo il creditore non comunica alla conservatoria un giustificato motivo ostativo. Quindi per la estinzione automatica dell'ipoteca devono ricorrere due presupposti: l'estinzione dell'obbligazione + il decorso dei trenta giorni dalla predetta estinzione senza che il debitore abbia inviato dichiarazione contraria alla conservatoria. Trattasi quindi di una fattispecie complessa.
AMBITO SOGGETTIVO ED OGGETTIVO DELLA NORMATIVA:
Significativa è la nuova collocazione della norma HYPERLINK "http://www.overlex.com/dizionario_giuridico_termine.asp?id=42" in discorso, inserita non più nel capo relativo alla tutela dei consumatori ma nel capo relativo allo sviluppo imprenditoriale ed alla promozione della concorrenza, ciò per dire che destinatari della previsione non sono solo i consumatori, ma i mutuatari genericamente intesi. La normativa si applica anche ai finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria.
MODALITA’ DI ATTUAZIONE :
Quanto alle modalità di attuazione della cancellazione esse risultano notevolmente semplificate, non essendo più necessario l’intervento del notaio; occorre semplicemente che:
il creditore rilasci al debitore la quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione (da tale data decorrono i trenta giorni per l'estinzione “automatica” dell'ipoteca) e che
trasmetta all’ufficio del territorio, entro 30 gg. dall'estinzione dell'obbligazione, la relativa comunicazione. Tutto ciò senza alcun onere per il debitore, tutte le comunicazioni, difatti, non richiedono l’autentica notarile.
Il conservatore procederà d’ufficio alla cancellazione dell'ipoteca entro il giorno successivo al ricevimento della comunicazione (naturalmente decorsi i trenta giorni).
In confronto ad un creditore che non ottemperi agli obblighi di comunicazione, il debitore potrà agire per la responsabilità civile per eventuali danni derivanti dal ritardo nella cancellazione dell'ipoteca, non essendo prevista dalla norma alcuna sanzione specifica a carico del mutuante inerte.
Dichiarazione ostativa :Il creditore, comunque, in presenza di un giustificato motivo, potrà trasmettere alla conservatoria, nello stesso termine di 30 giorni dalla data in cui l'obbligazione doveva essere estinta, una dichiarazione ostativa che l’ufficio, entro il giorno successivo al suo ricevimento, procederà ad annotare a margine dell'iscrizione ipotecaria.
Per quanto riguarda i mutui già estinti prima dell'entrata in vigore della legge di conversione, i termini non decorrono dall'estinzione dell'obbligazione, ma dalla richiesta di quietanza al creditore da parte del debitore.
Occorre in proposito fare alcune precisazioni:
le citate comunicazioni non richiedono l'autentica notarile;
le disposizioni in esame non possono essere applicate immediatamente, poiché il legislatore ha previsto che l'Agenzia del Territorio dovrà determinare le modalità della trasmissione della comunicazione da parte delle banche dell'avvenuta estinzione (tale deter...
... continua