Spese condominiali: ripartizione tra alienante ed acquirente nel caso di vendita.-
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Sentenza 16 giugno - 9 settembre 2008, n. 23345
Ai trasferimenti di proprietà degli immobili ubicati in stabili condominiali si ricollega di solito il problema riguardante la ripartizione delle spese condominiali tra il soggetto che ha ceduto il diritto di proprietà ed il soggetto che lo ha acquistato e ciò sia con riguardo ai rapporti tra loro, sia con riguardo al rapporto con il condominio, inteso quale ente di gestione, che quelle spese deve recuperare.
La sentenza della cassazione 9 settembre 2008, n. 23345, si occupa di tale materia ed in particolare del vincolo di solidarietà esistente tra venditore ed acquirente di un’unità immobiliare situata in condominio, oltre che della titolarità della legittimazione passiva, determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l'obbligazione.
Ha sostanzialmente confermato un indirizzo, che dopo vari contrasti sembra oramai essersi consolidato nel senso che l'obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento che si rende necessaria l’effettuazione della spesa.
A proposito d’imputazione delle spese tra alienante ed acquirente, occorre subito chiarire che i contrasti giurisprudenziali, che come accennato sembrano essersi composti, erano originati dal problema di stabilire se l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni condominiali derivava dalla preventiva approvazione e ripartizione della spesa, oppure dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione.
Un primo filone giurisprudenziale identificava il momento d’insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali, al fine dell’individuazione del soggetto tenuto all’adempimento, nell’adozione della delibera assembleare che aveva approvato la spesa, e considerava la successiva deliberazione di ripartizione delle stesse uno strumento volto a rendere liquido un debito preesistente.
Secondo tale orientamento, quindi, nel caso di vendita di un appartamento in condominio, obbligato al pagamento dei contributi era il proprietario dell’unità immobiliare nel momento in cui la relativa spesa era stata deliberata (Corte di Cassazione 2 febbraio 1998, n. 981, in Foro It., 1998, I, 2203, e 26 ottobre 1996, n. 9366, in Arch. loc., 1997, 238).
L’orientamento giurisprudenziale più recente reputa, invece, decisivo il momento della concreta attuazione dell’attività comportante la spesa piuttosto che quello della preventiva approvazione e ripartizione della stessa fra i condomini (Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857, in Arch. loc., 2000, 419, e 17 maggio 1997, n. 4393, in Foro It., 1998, I, 2204).
Questo indirizzo basato sulla correlazione tra il momento d’insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali e il momento in cui bisogna eseguire le opere, è stato spiegato con il fatto che, allorché sono realizzati i lavori le cui spese devono essere imputate, si determina un incremento del valore dell’immobile compravenduto che giustifica l’imputazione del costo degli stessi al soggetto che beneficia di detto incremento e che n’è proprietario al momento della concreta esecuzione delle opere.
Tale recente filone giurisprudenziale ha avuto la prima massima consacrazione con la sentenza della seconda Sezione civile della Suprema Corte di Cassazione n. 6323 del 18 aprile 2003 che per prima ha definito le obbligazioni dei condomini aventi ad oggetto il concorso nelle spese per la conservazione delle parti comuni come obbligazioni propter rem “in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni”.
Secondo il principio fissato con chiarezza dalla stessa decisione “l'obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa”.
Ancora con la HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idnot=7713" decisione 1 luglio 2004, n. 12013, la Cassazione ha...
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