QUESITO N. 026: Se un fabbricato per il quale è in corso un regolare contratto di locazione viene dichiarato inagibile dall'ufficio tecnico del comune il contratto cessa?

re il contratto di locazione anche per necessità di ristrutturazione, ha condizionato l’esercizio di tale diritto al decorrere della prima scadenza contrattuale.


GIURISPRUDENZA:

“Il conduttore è tenuto a rilasciare temporaneamente l’immobile nel caso il locatore debba eseguire lavori urgenti di ristrutturazione.
( Pret. Di Sapri 24 aprile 1984, Arch. Loc. 1984, 505, con nota di G.Spagnuolo, che ha affermato che nell’ipotesi in cui il locatore non indichi il tempo necessario occorrente per l’ultimazione di tutte le opere e non le completi entro un termine congruo spetterà al conduttore il diritto di far fissare dal giudice della cognizione il termine massimo per ottenere il ripristino del contratto di locazione.-

“nell’ipotesi in cui il conduttore non provveda al rilascio, spetterà al locatore invocare la tutela per il rilascio temporaneo dell’immobile al pretore, mediante l’azione ordinaria o mediante il provvedimento sommario ed urgente, di cui all’art. 700 c.p.c., che mira ad anticipare gli effetti definitivi della sentenza di riconoscimento del relativo diritto, attese che non sono previste altre forme tipiche di tutela sommaria ed immediata.-
Ricorrono, infatti, entrambi i tipici requisiti dell’urgenza e dell’irreparabilità del danno derivante dall’omissione e dal semplice ritardo nell’esecuzione delle opere disposte implicitamente o esplicitamente dalla P.A. con pregiudizio imminente o rilevante anche per i terzi durante il tempo necessario per far valere il diritto in via ordinaria, nonché del fumus boni iuris in ordine alla tutela giurisdizionale invocata”.-
( Pret. Vercelli 20 luglio 1983 e Trib. Vercelli 5 marzo 1984, Rass. Equo canone 1984, I, 79)



CONCLUSIONI:

Le indagini svolte hanno portato alla conclusione, che sebbene la legge 431 del 1998, all’articolo 3 affermi il diritto del locatore a richiedere la disdetta del contratto anche nell’ipotesi in cui l’immobile versi in stato di grave danneggiamento e necessiti di lavori di pronta ristrutturazione, la disposizione de qua non può essere applicata al caso concreto nella misura in cui il contratto in oggetto non ha raggiunto il termine che l’articolo richiede. Vista l’urgenza degli interventi sull’immobile non è possibile attendere tale scadenza ed è auspicabile l’applicazione dell’art. 700 c.p.c., che permette di ottenere provvedimenti d’urgenza per tutelare immediatamente il diritto, in attesa di una sentenza che decida nel merito. Nel caso concreto la necessità di effettuare i lavori di ristrutturazione in tempi brevi, consente una integrale applicazione dell’articolo in oggetto. A maggior conferma di quanto detto si riportano i testi di alcune massime giurisprudenziale che testimoniano l’applicazione di tale articolo in fattispecie analoghe. Si conclude, che nel caso posto dal quesito la dichiarazione di disagibilità resa dall’ufficio tecnico del comune per le precarie condizioni dell’edificio consente al locatore del fabbricato di poter esercitare il diritto ad ottenere solo temporaneamente il rilascio dell’immobile da parte del conduttore.-
La dichiarazione di disagibilità genera, infatti, una presunzione d’instabilità delle condizioni dell’edificio locato, che richiede una tempestiva ristrutturazione e questo realizza le condizioni previste nella disposizione normativa.-


SOLUZIONE AL SECONDO QUESITO:

La domanda che si è posta con il secondo quesito è se un ente pubblico, quale il comune, possa usucapire un terreno sul quale abbia costruito un edificio di pubblica utilità pur non avendo effettuato le procedure di esproprio.-
Grazie alle disposizioni contenute nel CAPO VII del D.P.R. 8 giugno 2001 n.327 è possibile dare una risposta a questa domanda.-
Il CAPO è rubricato “Conseguenze dell’utilizzazione di un bene per scopi di interesse pubblico, in assenza del valido provvedimento ablatorio”.-
La stessa rubrica lascia intendere che le disposizioni che seguono trattano un argomento che potrebbe perfettamente adattarsi al caso che è stato prospettato dal quesito.-
L’art.43, più in particolare, parla dell’utilizzazione senza titolo di un bene per scopi di interesse pubblico ed in qualche modo potrebbe identificarsi con quello che si è verificato nella fattispecie concreta.-
La norma dispone che dopo aver valutato gli interessi in conflitto, l’autorità che utilizza il bene immobile per scopi di pubblica utilità in mancanza di una dichiarazione di pubblica utilità e senza un provvedimento di esproprio acquista la proprietà a titolo originario del bene.-
Sebbene il primo comma parli dell’occupazioni illegittima di un immobile, il quinto comma dispone che la stessa disciplina possa applicarsi anche quando un terreno sia stato utilizzato per finalità di pubblico interesse.-
Il fenomeno in esame si identifica con una occupazione illegittima di un fondo di proprietà del privato in assenza di un provvedimento di autorizzazione e non seguita dall’emanazione di un decreto di esproprio.-
A questo si aggiunge la radicale trasformazione del fondo in seguito alla costruzione sullo stesso di un’opera di pubblica utilità.-
La vicenda si differenzia nettamente da quella espropriativa perché l’effetto acquisitivo in capo alla P.A non è causato direttamente dall’estinzione illecita del diritto del privato, ma dalla realizzazione di un bene pubblico.-
Quanto detto è pienamente affermato nella sent. della Cass. del 23 maggio 1995.-
Nell’occupazione invertita la perdita del bene privato discende dall’illecita attività di trasformazione del fondo per cui l’acquisizione del bene alla amministrazione pubblica è solo una conseguenza ulteriore costituita dalla realizzazione di un opera pubblica ed impossibilità di restituzione al privato del suolo.-
In base all’art.44 della medesima disposizione legislativa il proprietario che abbia subito la perdita del suo diritto di proprietà ha diritto al risarcimento dei danni, ma la prescrizione di tale diritto è alquanto controversa, infatti, alcune disposizioni giurisprudenziali parlano di un arco di tempo pari a cinque anni altre ad un periodo di dieci anni.-


GIURISPRUDENZA...

... continua