Se il conduttore, che non sia stato avvertito dall’esistenza del pignoramento dell’immobile, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno verso il locatore.-
Se il conduttore, che non sia stato avvertito dall’esistenza del pignoramento dell’immobile, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno verso il locatore
Qualora il contratto, per essere stato stipulato in epoca successiva al pignoramento, sia inopponibile all’aggiudicatario del bene, il conduttore, che non sia stato avvertito dall’esistenza del pignoramento dell’immobile, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno verso il locatore.
Tale danno, oltre ad essere di natura patrimoniale, è pure non patrimoniale, in quanto lede il diritto all’abitazione, di rilievo costituzionale.
Sono risarcibili i pregiudizi morali, psicologici (come danno psichico) ed esistenziali, ma è necessaria la prova.
TESTO DELLA SENTENZA
Tribunale di Roma
Sentenza 23 settembre 2009
(g.u. Di Marzio)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dr. Mauro Di Marzio, in funzione di giudice unico, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 56.577 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2008, discussa e decisa all’udienza del giorno 23 settembre 2009 e vertente
TRA
A. M., con domicilio eletto in Roma, largo Colli Albani 14, presso lo studio del procuratore avvocato Giovanni Faragasso, rappresentante e difensore per procura in atti
PARTE RICORRENTE
E
S. V.
PARTE RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: restituzione deposito cauzionale e risarcimento danni.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il giorno 30 luglio 2008 A. M. ha agito nei confronti di S. V. e ne ha chiesto condanna alla restituzione del deposito cauzionale costituito in dipendenza della pregressa locazione dell'immobile situato in Roma, via ALFA, per l'impo r t o d i ¬ 1 . 6 0 0 , 0 0 , o l t r e a l r i s a r c i m e n t o d e l d a n n o p a t r i m o n i a l e e n o n p a t r i m o n i a l e s u b i t o i n d i p e n d e n z a d e l l a c e s s a z i o n e d e l l a s t e s s a l o c a z i o n e .
L a r i c o r r e n t e , a f o n d a m e n t o d e l l a d o m a n d a , d o p o a v e r r i f e r i t o d i a v e r p r e s o i n l o c a z i o n e a b i t a t i v a , i n f o r z a d i contratto del 29 giugno 2006, dietro costituzione del deposito cauzionale nella misura indicata, il menzionato immobile dal resistente, il quale se ne era dichiarato proprietario, ha aggiunto di aver appreso, il 4 aprile 2008, che l'immobile era stato venduto all'asta all'esito di un'esecuzione forzata immobiliare iniziata nel 1994 ed acquistato da tale C., sicché ella era stata costretta a trasferirsi altrove, sopportando la relativa spesa e patendo altresì danni morali, psicologici ed esistenziali per essere stata privata della propria abitazione.
All’esito della fissazione dell’udienza di discussione e della notificazione del ricorso e del decreto, S. V. ha optato per la contumacia.
La causa, istruita con prova testimoniale e produzione di documenti, è stata discussa e decisa all’udienza del giorno 23 settembre 2009.
MOTIVI DELLA DECISIONE
§ 1 . L a d o m a n d a è f o n d a t a n e i l i m i t i c h e s e g u o n o .
§ 2 . R i s u l t a d a g l i a t t i c h e l ' a p p a r t a m e n t o c o n c e s s o i n l o c a z i o n e a d u s o a b i t a t i v o m e d i a n t e c o n t r a t t o d e l 2 9 g i u g n o 2 0 0 6 e r a g i à d a t e m p o s o t t o p o s t o , i n e f f e t t i , a d e s e c u z i o n e f o r z a t a i m m o b i l i a r e a d i s t a n z a d i B a n c a I n t e s a S p a , e s e c u z i o n e c o n c l u s a s i c o n d e c r e t o d i t r a s f e r i m e n t o d e l l ' 8 m a g g i o 2 0 0 8 i n f a v o r e d e l l ' a c q u i r e n t e C . , i l q u a l e , d i v e n u t o p r o p r i e t a r i o d e l l a c o s a , h a e s e g u i t o i l p r o p r i o t i t o l o n e i c o n f r o n t i d e l l a A . M . .
I l l o c a t o r e r e s i s t e n t e S . V . , dunque, ha concesso l'immobile in locazione mentre era in corso la procedura esecutiva ed il rapporto di locazione, in dipendenza della vendita dell'immobile sottoposto ad esecuzione e della successiva esecuzione del decreto di trasferimento, è cessato, e la conduttrice è stata costretta al rilascio dell'immobile locato in epoca ben antecedente al fisiologico spirare del rapporto di locazione, sottoposto alla durata quadriennale rinnovabile prevista dal primo comma dell'articolo 2 della legge n. 431 del 19 9 8 .
§ 3 . S i c c h é , c e s s a t o i l r a p p o r t o l o c a t i z i o i n d i p e n d e n z a d e l m e n z i o n a t o e v e n t o , è a n z i t u t t o e v i d e n t e c h e l a r i c o r r e n t e a b b i a d i r i t t o a l l a r e s t i t u z i o n e d e l d e p o s i t o c a u z i o n a l e .
È s u p e r f l u o r a m m e n t a r e , i n f a t t i , c h e i l l o c a t o r e d e v e r e s t i t u i r e i l d e p o s i t o c a u z i o n a l e , u n i t a m e n t e a g l i e v e n t u a l i i n t e r e s s i n o n c o r r i s p o s t i a l l e s c a d e n z e a n n u a l i , u n a v o l t a c h e i l v i n c o l o c o n t r a t t u a l e s i s i a r i s o l t o e d i l c o n d u t t o r e c i r c o s t a n z a s u l l a q u a l e n o n v i è i n q u e s t o c a s o d i s c u s s i o n e a b b i a i n t e g r a l m e n t e a d e m p i u t o l e p r o p r i e o b b l i g a z i o n i ( C a s s . 8 a g o s t o 1 9 9 7 , n . 7 3 6 0 ; C a s s . 2 0 g e n n a i o 1 9 9 7 n . 5 3 8 ; C a s s . 1 5 d i c e m b r e 1 9 8 7 , n . 9 2 8 7 ; C a s s . 2 7 g i u g n o 1 9 7 2 , n . 2 2 0 6 ) .
S e g u e c o n d a n n a d e l r e s i s t e n t e a l p a g a m e n t o , i n f a v o r e d e l l a r i c o r r e n t e , d e l l a s o m m a d i ¬ 1 6 0 0 , 0 0 , c o n i n t e r e s s i n e l l a m i s u r a l e g a l e d a l 2 9 g i u g n o 2 0 0 6 .
§ 4 . I n o l t r e , a v u t o r i g u a r d o a l l o b b l i g a z i o n e g r a v a n t e s u l l o c a t o r e d i a s s i c u r a r e a l c o n d u t t o r e i l g o d i m e n t o d e l l a c o s a l o c a t a n e l l ' i n t e r o a r c o t e m p o r a l e c o p e r t o d a l l a p a t t u i z i o n e , a i s e n s i d e l c o m b i n a t o d i s p o s t o d e g l i a r t i c o l i 1 5 7 1 e 1 5 7 5 c . c . , n o n v ' è d u b b i o c h e i l l o c a t o r e s i a i n c o r s o , a s e g u i t o d e l l ' e s e c u z i o n e d e l d e c r e t o d i t r a s f e r i m e n t o , i n p a l e s e i n a d e m p i m e n t o , c o n i l s o r g e r e d e l l a c o n s e g u e n t e o b b l i g a z i o n e r i s a r c i t o r i a s a n c i t a i n v i a g e n e r a l e d a l l ' a r ticolo 1218 c.c..
Difatti, qualora il contratto, per essere stato stipulato in epoca successiva al pignoramento, sia inopponibile all’aggiudicatario del bene, il conduttore, che non sia stato avvertito dall’esistenza del pignoramento dell’immobile, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno verso il locatore (v. Cass. 25 agosto 1989, n. 3780; Cass. 22 luglio 1991, n. 8166, entrambe riferite al danno conseguente al mancato godimento dell’immobile fino all a s c a d e n z a d e l l a l o c a z i o n e ) .
§ 5 . L a r i c o r r e n t e , i n p r o p o s i t o , c h i e d e a n z i t u t t o , a t i t o l o d i d a n n o p a t r i m o n i a l e , l ' i m p o r t o d i ¬ 1 8 0 0 , 0 0 c o r r i s p o s t e a l C . a r i s t o r o d e l l a p e r m a n e n z a n e l l ' i m m o b i l e p e r i m e s i d i m a g g i o e g i u g n o 2 0 0 8 .
M a , i n e f f e t t i , t a l e s o m m a è d o v u t a l i m i t a t a m e n t e a d 2 0 0 , 0 0 , d a l m o m e n t o c h e l a A . M . h a s ì p a g a t o a l C . ( q u e s t ' u l t i m o è s t a t o s e n t i t o c o m e t e s t e e d h a c o n f e r m a t o l a c i r c o s t a n z a ) , m a n o n r i s u l t a i n v e c e a v e r c o r r i s p o s t o a l c u n c h é , i n r e l a z i o n e a l p e r i o d o , a l S . V . , s i c c h é d a l l e s b o r s o i n f a v o r e d e l C . ( ¬ 1 . 8 0 0 , 0 0 ) v a d e t r a t t o q u e l l o n o n e f f e t t u a t o i n f a v o r e d e l S . V . ( ¬ 1 . 6 0 0 , 0 0 ) .
L a d e t t a s o m m a d i ¬ 2 0 0 , 0 0 , v e r t e n d o s i i n i p o t e s i d i o b b l i g a z i o n e d i v a l o r e , r a p p o r t a t a a l l ' a t t u a l i t à i n d i p e n d e n z a d e l d i m i n u i t o p o t e r e d i a c q u i s t o d e l l a m o n e t a n o n c h é a d d i z i o n a t a d e l l ' u l t e r i o r e p r e g i u d i z i o p e r i l m a n c a t o g o d i m e n t o d e l l a m e d e s i m a n e l l ' a r c o t e m p o r a l e c o n s i d e r a t o , p u ò a d o g g i e s s e r e e q u i t a t i v a m e n t e l i q u i d a t a i n ¬ 2 4 0 , 0 0 , c o n i n t e r e s s i l e g a l i d a l l a p r o n u n c i a a l s a l d o
§ 6 . L a s t e s s a r i c o r r e n t e , i n o l t r e , l a m e n t a d i a v e r d o v u t o s o p p o r t a r e l a s p e s a p e r i l c a n o n e d i l o c a z i o n e , r i f e r i t o a l l o s t e s s o m e s e d i g i u g n o , p e r i l g o d i m e n t o d e l n u o v o i m m o b i l e i n c u i s i è t r a s f e r i t a a s e g u i t o d e l l a s t i p u l a z i o n e d i u n n u o v o c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e , p r o d o t t o i n a t t i , c o n t a l e Z . , v e r s o i l m e d e s i m o c a n o n e m e n s i l e d i ¬ 8 0 0 , 0 0 .
D a q u e s t ' u l t i m o c o n t r a t t o , p e r ò , r i s u l t a c h e i l n u o v o r a p p o r t o d i l o c a z i o n e h a a v u t o i n i z i o i l 1 8 g i u g n o 2 0 0 8 : e d u n q u e i l c a n o n e p a g a t o h a c o p e r t o a n c h e i l p e r i o d o f i n o a l 1 8 l u g l i o d e l l o s t e s s o a n n o .
I l d a n n o s u b i t o , a l l o r a , d e v e e s s e r e c o m m i s u r a t o a i d o d i c i t r e n t e s i m i d e l l ' i m p o r t o c o r r i s p o s t o a l C . p e r i l m e s e d i g i u g n o : o s s i a a ¬ 3 2 0 , 0 0 .
T a l e s o m m a , v e r t e n d o s i i n i p o t e s i d i o b b l i g a z i o n e d i v a l o r e , r a p p o r t a t a a l l ' a t t u a l i t à i n d i p e n d e n z a d e l d i m i n u i t o p o t e r e d i a c q u i s t o d e l l a m o n e t a n o n c h é a d d i z i o n a t a d e l l ' u l t e r i o r e p r e g i u d i z i o p e r i l m a n c a t o g o d i m e n t o d e l l a m e d e s i m a n e l l ' a r c o t e m p o r a l e c o n s i d e r a t o , p u ò a d o g g i e s s e r e e q u i t a t i v a m e n t e l i q u i d a t a i n ¬ 4 0 0 , 0 0 , c o n i n t e r e s s i l e g a l i d a l l a p r o n u n c i a a l s a l d o .
§ 7 . L a c o n d u t t r i c e r i c o r r e n t e , i n o l t r e , h a c h i e s t o i l r i s a r c i m e n t o d e l l ' u l t e r i o r e d a n n o d e t e r m i n a t o d a l l a n e c e s s i t à d i t r a s l o c a r e : m a , a l r i g u a r d o , n o n v i s o n o p r o v e a g l i a t t i d e l q u a n t u m d e l p r e g i u d i z i o s u b i t o e , e v i d e n t e m e n t e , m a n c a n o i p r e s u p p o s t i p e r l ' a p p l i c a z i o n e d e l l ' a r t i c o l o 1 2 2 6 c . p . c . , d a l m o m e n t o c h e i l d a n n o b e n e a v r e b b e p o t u t o e s s e r e p r o v a t o n e l s u o p r e c i s o a m m o n t a r e .
§ 8 . L a r i c o r r e n t e i n o l t r e c h i e s t o i l r i s a r c i m e n t o d e i d a n n i « m o r a l i , p s i c o l o g i c i e d e s i s t e n z i a l i » q u a n t i f i c a t i i n ¬ 1 0 . 0 0 0 , 0 0 . E l l a , i n p r o p o s i t o , h a l a m e n t a t o s i a l ' a n s i a d e r i v a t a l e a l l ' a v e r a p p r e s o d i d o v e r s l o g g i a r e d a l l a p r o p r i a a b i t a z i o n e , s i a l e c o m p r o m i s s i o n i r e l a z i o n a l i c o n s e g u i t e a l f a t t o , a n c h e p e r a v e r d o v u t o i m p i e g a r e i l p r o p r i o t e m p o a l l a r i c e r c a d e l n u o v o a l l o g g i o .
§ 8 . 1 . S u l l e c i r c o s t a n z e i l t e s t e M . h a d i c h i a r a t o : « E f f e t t i v a m e n t e l a r i c o r r e n t e , q u a n d o s i è r e s a c o n t o d i d o v e r l a s c i a r e r e p e n t i n a m e n t e i l p r o p r i o a l l o g g i o , h a a t t r a v e r s a t o u n m o m e n t o d i s e r i a d i f f i c o l t à e m o t i v a a n c h e i n c onsiderazione della sua condizione di extracomunitaria e della conseguente maggior difficoltà di reperimento di un alloggio... Era particolarmente preoccupata, perché, per la sua già detta condizione di extracomunitaria, temeva in particolare che la mancanza di un'abitazione potesse comportare la revoca del permesso di soggiorno... Per trovare la nuova casa ha impiegato un paio di mesi e l'ho aiutata anch'io. Se andavo io mi dicevano di sì e quando vedevano lei dicevano di no».
Il teste C., ossia l'acquirente dell'immobile, ha dichiarato: «Ho conosciuto la ricorrente dopo l'acquisto dell'immobile da parte mia e posso confermare che la stessa si è dovuta trasferire altrove, ha sopportato le spese di trasloco e, avendola io autorizzata a rimanere nell'alloggio per il tempo necessario a trovare un'altra sistemazione, ha pagato le rate di mutuo maturate in quel periodo... Effettivamente la ricorrente era molto preoccupata dalla inattesa situazione verificatasi. In particolare, in più di un'occasione è capitato che si sia messa a piangere per telefono, lamentando che non sapeva dove andare. La sua preoccupazione era rivolta in particolare alla presenza nell'alloggio della sua sorella minore. Inoltre nell'immobile viveva un'altra persona che a mio giudizio era in condizioni psichiche precarie, che a seguito dello sfratto sono precipitate. Questa persona accusava la ricorrente di essere la causa dello sfratto. Ho assistito ad un litigio tra loro piuttosto intenso. Poi, con l'aiuto del teste prima escusso, che ha fatto d a i n t e r p r e t e , i r a p p o r t i t r a n o i s i s o n o n o r m a l i z z a t i e d a b b i a m o t r o v a t o u n a c c o r d o p e r i l r i l a s c i o b o n a r i o d e l l ' a l l o g g i o » .
§ 8 . 2 . C o m e s i s a , l e S e z i o n i U n i t e d e l l a C o r t e d i c a s s a z i o n e ( C a s s . , S e z . U n . , 1 1 n o v e m b r e 2 0 0 8 , n n . 2 6 9 7 2 , 2 6 9 7 3 , 2 6 9 7 4 , 2 6 9 7 5 ) h a n n o r i c o n o s c i u t o l a r i s a r c i b i l i t à d e l d a n n o n o n p a t r i m o n i a l e d a i n a d e m p i m e n t o c o n t r a t t u a l e , s e b b e n e s o l t a n t o i n c a s o d i l e s i o n e d i u n d i r i t t o i n v i o l a b i l e g a r a n t i t o d a l l a C o s t i t u z i o n e
Q u i n o n o c c o r r e c h i e d e r s i s e t a l e l i m i t a z i o n e a b b i a u n f o n d a m e n t o g i u r i d i c o , g i a c c h é i l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e a b i t a t i v a , d e l q u a l e i n q u e s t o c a s o s i d i s c o r r e , è d i r e t t o a r e a l i z z a r e u n i n t e r e s s e , q u e l l o a p p u n t o a l l ' a b i t a z i o n e , s i c u r a m e n t e p r o t e t t o d a l l a C o s t i t u z i o n e e n t r o l ' a l v e o d e i d i r i t t i i n v i o l a b i l i d i c u i a l l ' a rticolo 2 Cost. (Corte cost. 28 luglio 1983, n. 252; Corte cost. 25 febbraio 1988, n. 217; Corte cost. 7 aprile 1988, n. 404; Corte cost. 14 dicembre 2001, n. 410; Corte cost. 21 novembre 2000, n. 520; Corte cost. 25 luglio 1996, n. 309).
S...
... continua