CONTRATTO PRELIMINARE DI FABBRICATO DA COSTRUIRE.-

Contratto prelimare di compravendita di fabbricato da costruire *

*[schema aggiornato alle prescrizioni normative di cui all’art. 6 del D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122]


Fra

Il Sig/Sig.ra .................................. di professione ................ nato/a a .................. prov.......il ..................... e residente in ....................... prov. ....... alla via ...................................... n°........... Codice Fiscale ......................................[il quale interviene al presente atto nella qualità di ................................................. e quindi in nome e per conto della Società ...................... con sede in ........................ prov.......... alla via ......................... n° ....... capitale sociale di Euro .................. sottoscritto e versato; società iscritta nel registro delle imprese di .................... prov....... con partita IVA n° .............................................. a quanto infra autorizzato dal vigente statuto sociale], d’ora in poi definita PARTE PROMITTENTE VENDITRICE.

E

Il Sig./Sig.ra .......................... di professione ..................... nato/a a ................... prov. ..... il ...................... e residente in ........................ prov....... alla via ........................................................ n°........ Codice Fiscale ........................................... d’ora in poi definito PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE.

Con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, i convenuti in epigrafe convengono e stipulano quanto segue:

Articolo 1
(Consenso ed immobili)
La Parte Promittente Venditrice si obbliga a vendere alla Parte Promissaria Acquirente, che si obbliga a comprare per sé o per persona da nominare entro la data fissata per la stipula del definitivo, l’immobile risultante dalla seguente descrizione:
...............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
L’area su cui insisterà il costruendo fabbricato ed il relativo cortile pertinenziale risulta attualmente censita al N.C.E.U. di ....................... prov. ...... al foglio ..............., particella..........., sub......, piano....., cat. ......, cl ...., vani ......, R.C. Euro ............ .

Articolo 2
(Impegno a stabilire la residenza)
La parte promissaria acquirente, ai sensi e per gli effetti della legge n. 210/2004, e dell’art. 10 del relativo decreto attuativo, si impegna a stabilire la residenza propria (o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado) nell’unità immobiliare oggetto del presente atto, entro dodici mesi dall’acquisto o dall’ultimazione della stessa.

Articolo 3
(Sostituzione della parte acquirente)
Il presente contratto preliminare si configura come contratto per persona da nominare, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1401 e seguenti del codice civile, per cui la parte promissaria acquirente si riserva la facoltà di nominare, entro la data del rogito notarile definitivo, la persona che dovrà acquistare i diritti ed assumere gli obblighi oggetto del presente preliminare.
Si precisa comunque che la clausola per persona da nominare, e la relativa dichiarazione di nomina, afferiscono al presene contratto preliminare, e non al contratto definitivo.
In conseguenza alla trascrizione del presente preliminare, anche l’eventuale dichiarazione di nomina (da stipularsi nella medesima forma adottata per il presente contratto) dovrà essere trascritta. L’accettazione della persona nominata, o la relativa procura, dovranno anch’esse avere la stessa forma. La nomina, accompagnata dall’accettazione o dalla procura, dovrà essere comunicata alla parte promittente venditrice – a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento – entro e non oltre il termine come sopra pattuito.
Fino al momento della comunicazione della nomina alla parte promittente venditrice, il presente contratto preliminare produce immediatamente i propri effetti nei confronti dello stipulare (promittente acquirente); a seguito dell’eventuale nomina, l’acquisto dello stipulante si risolverà con efficacia retroattiva, e la persona nominata acquisterà, parimenti con efficacia retroattiva, i diritti e gli obblighi nascenti dal presente contratto. In pendenza del termine per la nomina, nessun diritto o aspettativa giuridicamente tutelata competerà alla persona eligenda nei confronti del promittente, e comunque in relazione al presente contratto.
Si conviene comunque espressamente che la parte promissaria acquirente potrà, in alternativa a quanto sopra, cedere la posizione contrattuale derivante dal presente contratto preliminare a terzi, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1406 e seguenti del codice civile, e ciò fino al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita; a tal uopo, la parte promittente venditrice presta sin d’ora il proprio consenso alla suddetta cessione di contratto.

Articolo 4
(Regime patrimoniale della famiglia)
Il Sig./Sig.ra ............................... dichiara di [essere coniugato/a in regime di .......................] – [nubile/celibe].

Articolo 5
(Provenienza)
La parte promittente venditrice dichiara che, il diritto di proprietà su quanto forma oggetto di quest’atto, è ad essa pervenuto come segue:
........................................................................................................................................................................

Articolo 6
(Patti e condizioni)
Le parti convengono che l’unità immobiliare in oggetto, con relative pertinenze, verrà adibita esclusivamente ad uso di .....................................; con conseguente possibilità, per la parte promissaria acquirente, di ottenere la risoluzione del contratto di compravendita e/o del presente contratto, in caso di mancato rilascio del certificato di agibilità – ovvero presentazione al Comune della richiesta di agibilità, e documentazione necessaria, ai sensi degli artt. 24 e 25 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – entro la data del rogito notarile definitivo.
In particolare, si conviene sin d’ora di dare espresso mandato alla parte promittente venditrice per procedere alla denuncia al catasto dei fabbricati dell’unità immobiliare/condominiale, per richiedere l’abitabilità dello stabile, che saranno a spese e cure della parte acquirente solo per il relativo accatastamento, nonché per richiedere alle società erogatrici di forza motrice, luce acqua, gas, ecc., l’esecuzione dei necessari allacciamenti dello stabile a detti servizi e spese.
La domanda per la posa dei contatori sarà inoltrata dal/i singolo/i utente/i, e le spese relative a suo/loro carico, trattandosi di oneri successivi all’acquisto ed estranei al prezzo di compravendita.
La parte promissaria acquirente esonera espressamente la parte promittente venditrice da ogni responsabilità per eventuali ritardi nell’esecuzione degli allacciamenti suddetti da parte degli enti erogatori, purché la parte promittente venditrice stessa ne chieda tempestivamente l’esecuzione.
Articolo 7
(Caratteristiche costruttive – capitolato delle opere progettuali)
L’unità immobiliare in oggetto dovrà essere ultimata e rifinita a perfetta regola d’arte (assumendosi la parte promittente venditrice di tutti gli obblighi posti dalla legge a carico dei costruttori, appaltatori anche per il caso di vizi occulti).
Si allega al presente atto quale parte integrante e sostanziale, il capitolato delle opere, sottoscritto per accettazione delle parti. Da tale capitolato risultano, tra l’altro:
– le caratteristiche tecniche del fabbricato da costruire (ivi comprese la struttura portante,
fondazioni, le tamponature, i solai, la copertura, gli infissi e gli impianti);
– le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti.
L’unità immobiliare oggetto di vendita, nella planimetria allegata – in base alla quale è stato richiesto il permesso di costruire (concessione edilizia) – che, previa visione ed approvazione e previa sottoscrizione delle parti, si allega copia al presente atto, precisato che le superfici e la suddivisione interna dell’unità immobiliare, quali risultanti dal suddetto elaborato planimetrico, sono puramente indicative e non tassative, con la tolleranza di un ventesimo di cui all’art. 2645 – bis, comma 5, del codice civile.
Quanto sopra descritto sarà individuato nel catasto fabbricati in base all’accatastamento che verrà redatto a cura della parte promittente venditrice.

Articolo 8
(Immissione in possesso)
Le parti convengono che la costruzione dovrà essere eseguita rispettando i termini massimi, correlati alle varie fasi di lavorazione (stati di avanzamento lavori), quali di seguito riportati:
La consegna dell’immobile avverrà presumibilmente entro il .............................................. salvo diverse disposizioni fra le parti.
A tal uopo, si precisa che il contratto definitivo di compravendita potrà essere stipulato anche prima del rilascio del certificato di agibilità da parte della competente autorità comunale; agibilità che la parte promittente venditrice comunque si obbliga a richiedere senza indugio alcuno non appena effettuata la comunicazione di fine lavori.
L’immissione in possesso (con conseguente consegna delle chiavi) verrà fatta constare mediante apposito verbale redatto per iscritto, e in tale sede la parte promissaria acquirente dovrà precisare eventuali inadempimenti riscontrati nella esecuzione delle opere e delle finiture; precisato, pertanto, che la consegna senza riserve dell’immobile in oggetto comporterà accettazione, e varrà come collaudo ad ogni effetto contrattuale.
Dal momento della consegna saranno a carico della parte acquirente tutte le spese e gli oneri relativi all’immobile in oggetto, ivi compresa l’imposta comunale sugli immobili ed altre eventuali imposte di natura patrimoniale.

Articolo 9
(Contratti di mutuo stipulati dal venditore)
Si conviene che la parte promittente venditrice potrà ulteriormente ipotecare lo stabile/unità condominiale qui promesso in vendita, a garanzia di mutuo fondiario che potrà essere richiesto a qualsiasi banca, su scelta insindacabile della parte promittente venditrice []. La parte promittente venditrice sarà in ogni caso obbligata [] a perfezionare il relativo atto notarile anteriormente o contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Si pattuisce che, l’unità immobiliare/porzione immobiliare in oggetto sarà libera, per il rogito notarile definitivo, da iscrizioni ipotecarie, liti in corso, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi fiscali, ed altri oneri e vincoli di alcun genere, con la sola eccezione – naturalmente – dell’eventuale ipoteca accesa a garanzia del finanziamento di cui sopra;

Articolo 10
(Contratti di mutuo stipulati dal compratore)
La parte promittente venditrice si obbliga ad intervenire quale terzo datore d’ipoteca alla stipula di eventuali altri contratti di mutuo a cui la parte promissaria acquirente decidesse di addivenire per il pagamento di tutto o parte del prezzo di vendita; convenendosi in tal caso che al momento della stipula del contratto di mutuo la parte promissaria acquirente dovrà consegnare alla parte promittente un ordine di bonifico irrevocabile impartito alla banca mutuante a favore di essa stessa promittente venditrice, per il pagamento di quanto ad essa spettante a saldo del prezzo medesimo.

Articolo 11
(Rapporti di vicinato e confini)
La parte promittente venditrice si riserva il diritto, fino al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita, di definire, concordare e regolare, a suo insindacabile giudizio, i rapporti di confine e di vicinato con le proprietà contigue, e quindi di costituire servitù attive e passive, vincoli di edificabilità, stipulare transazioni, stipulare convenzioni con i proprietari confinanti o con il Comune nel cui territorio si trova la costruzione. Il tutto purché la costituzione delle servitù e dei vincoli di cui sopra non risulti pregiudizievole all’utilizzo dell’unità immobiliare oggetto del presente contratto, secondo la destinazione prevista.

Articolo 12
(Riserva di proprietà)
La parte promittente venditrice si riserva la proprietà dell’eventuale lastrico solare di copertura o del sottotetto del fabbricato condominiale e porticati con facoltà di eseguire eventuali soprae...

... continua