Se il contratto preliminare di vendita di cosa futura è un contratto produttivo di effetti obbligatori.-

Se il contratto preliminare di vendita di cosa futura è un contratto produttivo di effetti obbligatori.-

MASSIMA
«Il sindacato di legittimità è limitato alla valutazione dell’adeguatezza logico-giuridica del modulo argomentativo adottato dai giudici di merito, di per sé considerato e senza poter affrontare lo stesso con quello alternativo posto dalle parti ricorrenti. (La Suprema Corte, in relazione a una controversia sulla vendita di un immobile in costruzione, nel confermare la sentenza di merito, ha affermato che p incensurabile in sede di legittimità la decisione dei giudici di merito in quanto costoro, in ottemperanza alla regola basilare dettata dall’art. 1362, comma 1 cod. civ., hanno indagato sull’effettiva volontà negoziale, desunta, con adeguato procedimento logico-sistematico, sia dal comportamento complessivo delle parti successivo alla stipula del contratto di vendita, in conformità al comma 2 dell’art. 1362 cod. civ., sia dal complesso delle pattuizioni, ex art. 1363 cod. civ., pervenendo alla plausibile conclusione che le stesse avessero inteso stipulare un contratto definitivo ex art. 1472 cod. civ., a efficacia differita nel tempo, in forza del quale il trasferimento dell’immobile si sarebbe verificato ipso jure all’atto della sua realizzazione completa, senza alcuna necessità di ulteriori atti traslativi, valorizzando una serie di elementi convergenti in tal senso, quali l’integrale pagamento anticipato del prezzo, la previsione di una penale per l’ipotesi di tardata consegna, l’assenza di alcuna previsione di un’eventuale futura stipula dell’atto traslativo e di un relativo termine, l’assenza, successivamente agli avvenuti pagamenti e consegna di alcuna richiesta, dall’una e dall’altra parte, di addivenire a detta stipula)»

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La società Al. Srl, Be. Srl e Ga. Srl, assuntrici del concordato della società So.Ge.Co. Spa dichiarata fallita, convengono in giudizio dinanzi al Tribunale di Pescara De.Re.Ma. e domandano la condanna di De.Re.Ma. al rilascio di un immobile sito nel Comune di Pescara in quanto detenuto sine titulo dalla convenuta.-
Si costituisce in giudizio De.Re.Ma., eccependo che l’immobile, quando era ancora in costruzione, le era stato venduto da So.Ge.Co. Spa con scrittura privata, e dopo un certo periodo di tempo, ultimata la costruzione, consegnato.-
Quindi, De.Re.Ma. e i suoi figli intervenuti volontariamente in corso di causa chiedono al giudice in via riconvenzionale di dichiarare l’avvenuto trasferimento in capo a loro della proprietà dell’immobile di cui ai fatti di causa. Il giudice monocratico rigetta la domanda delle società attrici, alla cui posizione ha aderito anche la curatela del fallimento di So.Ge.Co. Spa intervenendo in corso di causa, e accoglie quella riconvenzionale.-
La sentenza di primo grado, tempestivamente impugnata dalle società soccombenti, è confermata in toto dalla Corte d’appello di L’Aquila sul presupposto che la scrittura privata sottoscritta da De.Re.Ma. e So.Ge.Co. Spa relativa all’immobile la cui proprietà è in lite tra le parti doveva qualificarsi come compravendita di cosa futura in base alla valutazione sia del contenuto del negozio, sia del comportamento di So.Ge.Co. Spa successivo alla sottoscrizione, in particolare, dei seguenti elementi, essendo irrilevante il nomen juris utilizzato dalle parti nell’intestazione della scrittura privata:
La precisa determinazione dell’oggetto del trasferimento;
La data della consegna, prevedente anche una penale per il ritardo;
L’integrale e contestuale pagamento del prezzo;
L’assenza della previsione dell’obbligo di prestare il consenso a una futura stipulazione;
La circostanza che nei quattro anni tra la consegna dell’immobile e la dichiarazione di fallimento So.Ge.Co. Spa non aveva mai invitato De.Re.Ma a stipulare il contratto definitivo.-
In altri termini, dalle motivazioni della sentenza di appello si deduce che la Corte distrettuale abbia confermato la sentenza gravata avendo ritenuto la scrittura privata di cui in atti un contratto di vendita definitivo e non un preliminare, dal momento che vi erano chiari indici rivelatori della volontà delle parti contraenti di trasferire immediatamente la proprietà dell’immobile in costruzione oggetto del contratto a De.Re.Ma, che infatti aveva provve...

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