QUESITO N. 370: Se l’acquirente di un immobile risponde della richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni d’acqua già proposta mediante azione giudiziaria nei confronti del venditore.-

Quesito n. 370: Se l’acquirente di un immobile risponde della richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni d’acqua già proposta mediante azione giudiziaria nei confronti del venditore.

Ci si chiede se acquistato un immobile, si debba rispondere delle richieste di risarcimento per i danni subiti da un condomino a seguito di infiltrazioni di acqua preesistenti e provenienti dallo stesso e per le quali sia pendente una controversia contro il venditore.
La causa dei danni da infiltrazioni d’acqua agli appartamenti, è ravvisabile, principalmente, in lesioni dei muri perimetrali che lasciano passare l’acqua piovana, rottura di tubazioni condominiali o di proprietà esclusiva, con conseguenti perdite d’acqua, difetti di impermeabilizzazione.
Spesso non si riconoscono facilmente le cause delle infiltrazioni verificatesi in modo da poter individuare chi debba pagare le spese necessarie per le riparazioni. A tal fine si può procedere in due modi:
- affidando l’incarico di ricerca e riparazione del danno a personale tecnico in base ad accordo tra le parti interessate, con addebito di spese al soggetto che risulterà responsabile;
- ricorrendo, ove vi sia controversia, ad accertamenti tecnici peritali, stragiudiziali ed anche, eventualmente, giudiziali.
 L’individuazione della causa del danno è fondamentale per poter determinare se la stessa si sia verificata in una parte di proprietà comune o di proprietà esclusiva. Nell’uno e nell’altro caso, secondo costante giurisprudenza di legittimità, la norma applicabile è l’articolo 2051 del codice civile, secondo cui «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito» (sent. Cassazione civile n. 16010/2010; n.9084/2010; n.5848/2007). Tale disposizione comporta che il condominio (o il condomino), in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini. Anche la giurisprudenza di merito è orientata in tal senso sostenendo che “nel caso in cui le infiltrazioni d’acqua ed umidità subite dall’appartamento sottostante siano dovute a vizi delle opere (anche se manutenzione) compiute dal condomino che sia proprietario ovvero abbia in uso esclusivo il lastrico, danno luogo a responsabilità extracontrattuale di quest’ultimo, con l’ulteriore conseguenza che la ripartizione delle spese secondo la specifica disciplina al riguardo non seguirà la disciplina codicistica” (Tribunale di Bologna, 9 febbraio 2006).
Pertanto, la responsabilità, in materia di infiltrazioni, si riconduce non al principio del neminem ledere e quindi della responsabilità extracontrattuale, ma deriva dall'inadempimento delle obbligazioni concernenti la conservazione della cosa.
Poiché fonte dell’obbligo è proprio la cosa e il rapporto che la lega al titolare, si parla di obbligazioni “propter rem” e quindi l’obbligato è il titolare del diritto reale a causa del suo particolare rapporto con la cosa; di conseguenza il debitore-danneggiante risponderà con tutti i suoi beni e il creditore-danneggiato agirà contro di lui con azione personale e non reale.
Secondo autorevole dot...

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