Loading…
Contratto preliminare di vendita: il promittente acquirente conclude il contratto, poi eccepisce le dimensioni e rivuole la caparra.-
Contratto preliminare di vendita: il promittente acquirente conclude il contratto, poi eccepisce le dimensioni e rivuole la caparra



La promissaria acquirente di un garage conviene in giudizio, davanti al Tribunale di Rovigo, la società promissaria venditrice e chiede la declaratoria di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare con il quale l‘Impresa le aveva promesso in vendita un garage di circa 24 mq. ubicato al secondo piano interrato di un edificio in corso di costruzione, chiedendo, inoltre, la conseguente condanna dell’Impresa alla restituzione del doppio della caparra versata e assumendo che il garage sarebbe stato inutilizzabile per il ricovero di due autovetture di dimensioni medio grandi considerata l’impossibilità di manovra per potervi accedere.-
La convenuta si costituisce contesta la fondatezza della domanda attrice e chiede, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per inadempimento della promissaria acquirente e l’accertamento del diritto alla ritenzione della caparra.-
Il Tribunale di Rovigo accerta che l’autorimessa e la rampa di accesso rispettano le misure minime di legge e rigetta la domanda della promissoria acquirente accogliendo, invece, la domanda riconvenzionale dell’Impresa.-
La Corte di Appello di Venezia accerta il diritto della promissaria acquirente al recesso dal contratto preliminare per inadempimento dell’Impresa che condanna al pagamento del doppio della caparra. Il giudice di appello disattende le conclusioni del c.t.u. circa il mancato rispetto dei requisiti minimi di pendenza e larghezza delle rampe di accesso, ma rileva che gia nella relazione tecnica del consulente di parte erano descritte le gravi difficoltà di accesso alle rampe per le auto di dimensioni medio-grandi e che il Comando dei Vigili del Fuoco aveva osservato che, pur nel rispetto dei requisiti dimensionali, l’accesso degli autoveicoli non era facile e che avrebbero dovuto essere adottati degli accorgimenti.-
Sulla base di tali considerazioni il giudice ritiene provate difficoltà di transito e manovra per chi utilizzasse vetture di dimensioni consistenti ancorché non eccezionali e che queste difficoltà incidessero sul godimento del bene, tanto da legittimare il recesso dal preliminare a fronte dell’inadempienza addebitabile all’ impresa.-
L’impresa promuove ricorso per Cassazione e la Suprema Corte, con la Sentenza n. 13979/2011, accoglie il ricorso. Il giudice, deduce la ricorrente, non ha fondato la propria decisione sulle prove proposte dalle parti, perché non ha considerato che la promissoria acquirente, prima di sottoscrivere il preliminare, aveva visionato i garage e la prova dimostrativa dell’accesso al box effettuata sull’autovettura di un amico e da questo condotta, non aveva dato adito a alcun problema. Il preliminare è stato concluso dopo che la promissoria acquirente aveva visionato il garage e lo aveva percorso a bordo dell’auto condotta dagli amici. Censure fondate. La promissaria acquirente ha chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento perché il bene era risultato inutilizzabile per ricoverarvi due autovetture secondo la destinazione prefigurata e l’agibilità sollecitata, pertanto la medesima non ha dedotto di aver stipulato il preliminare per errore, ma ha dedotto che il bene non presentava le caratteristiche promesse.-
Tuttavia, è risultato che la promissaria acquirente, prima di stipulare il contratto preliminare, aveva visionato il bene e aveva provato il percorso a bordo di un’autovettura di dimensioni medio-grandi.-
Questa circostanza avrebbe dovuto condurre alla conclusione che la promissaria acquirente aveva promesso di comprare proprio il bene che aveva preventivamente verificato e che il promittente venditore non aveva venduto nulla di diverso da quanto la promissaria acquirente aveva previamente visionato.
Il giudice di appello ha accolto la domanda senza alcuna valutazione delle prove orali e, da un lato, non ha affermato che vi fosse una assoluta incommerciabilità del bene sotto il profilo del rispetto della normativa antincendio e, dall’altro, ha fondato il preteso inadempimento della promittente venditrice sulla mera circostanza che era difficile la manovra per auto di dimensioni medio - grandi, senza alcuna motivazione in ordine alla rilevanza di tale circostanza rispetto al preliminare concluso dall’attrice previa verifica dei lunghi.
Corte di Cassazione Sez. Seconda Civ. - Sent. del 24.06.2011, n. 13979

Svolgimento del processo
M.B. conveniva in giudizio davanti al tribunale di Rovigo la s.r.l. (…) (d’ora innanzi semplicemente Impresa) e chiedeva la declaratoria di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare con il quale l‘Impresa le aveva promesso in vendita un garage di circa 24 mq. ubicato al secondo piano interrato di un edificio in corso d costruzione; chiedeva inoltre la conseguente condanna dell’Impresa alla restituzione del doppio della caparra versata; assumeva che il garage sarebbe stato inutilizzabile per il ricovero di due autovetture di dimensioni medio grandi considerata l’impossibilità di manovra per potervi accedere. La convenuta si costituiva, contestava la fondatezza della domanda attrice e chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per inadempimento della promissaria acquirente e l’accertamento del diritto alla ritenzione della caparra. Il Tribunale di Rovigo espletata l’istruttoria, accertava che l’autorimessa e la rampa di accesso rispettavano le misure minime di legge e rigettava la domanda della B. accogliendo, invece, la domanda riconvenzionale dell’Impresa. La B. proponeva appello al quale resisteva l’impresa; dopo l’espletamento di c.t.u. La Corte di Appello di Venezia accertava il diritto della B. al recesso dal contratto preliminare per inadempimento dell’Impresa che condannava al pagamento del doppio della caparra. La Corte Territoriale, sulle contestazioni dell’Impresa, disattendeva le conclusioni del c.t.u. circa il mancato rispetto dei requisiti minimi di pendenza e larghezza delle rampe di accesso, ma rilevava : che gia nella relazione tecnica del consulente di parte erano descritte le gravi difficoltà di accesso alle rampe per le auto di dimensioni medio-grandi; che il Comando dei Vigili del Fuoco aveva osservato che, pur nel rispetto dei requisiti dimensionali, l’accesso degli autoveicoli non era facile e che avrebbero dovuto essere adottati degli accorgimenti. Sulla base di tali considerazioni riteneva provate difficoltà di transito e manovra per chi utilizzasse vetture di dimensioni consistenti ancorché non eccezionali e che queste difficoltà incidessero sul godimento del bene, tanto da legittimare il recesso dal preliminare a fronte dell’inadempienza addebitabile all’ impresa. Ricorre per Cassazione l’impresa sulla base di sette motivi; resiste con controricorso B. M. Si è costituito con procura notarile rilasciata dal curato...

... continua
La versione completa è consultabile sul sito mediante registrazione