QUESITO N. 390 : Quali sono i diritti e doveri di un cittadino tedesco che desidera acquistare una casa vacanza in Italia e se è prevista l’Iva e quali sono le imposte da pagare.-

Quesito n. 390 : Quali sono i diritti e doveri di un cittadino tedesco che desidera acquistare una casa vacanza in Italia e se è prevista l’Iva e quali sono le imposte da pagare.-

Prima ancora di procedere all’analisi del quesito sottoposto alla nostra attenzione è opportuno evidenziare i principi che vigono nell’ ambito dell’Unione Europea e che interressano la fattispecie in esame:
libertà di circolazione per le persone, i beni, i servizi ed i capitali ( artt. Da 43 a 48 Tratt. CEE)
libertà di concorrenza ( libertà di mercato).
Quindi al cittadino comunitario non si applica né il principio di reciprocità, né il T.U. sulla condizione giuridica dello straniero, né altra normativa speciale che sia comunque configgente con i principi fondamentali e le norme comunitarie, salve eventuali previsioni più favorevoli.
In altri termini, in quanto cittadino dell’Unione Europea, il cittadino tedesco, che voglia acquistare immobili sul territorio italiano ha sostanzialmente gli stessi diritti e doveri che ha il cittadino italiano.
Alla luce di quanto sopra se un cittadino tedesco acquista un immobile ad uso abitativo ubicato sul territorio italiano si farà carico di tutte le imposte che colpiscono la compravendita immobiliare ai sensi della legge vigente nel nostro ordinamento.
Nella fattispecie presa in esame l’interesse cade esclusivamente sulle imposte scaturenti dalle cessioni aventi per oggetto i fabbricati ad uso abitativo. La precisazione è importante ai fini dell’applicazione dell’Iva, in particolare, per effetto delle novità recentemente introdotte dal decreto Bersani ( Decreto legge n.223/2006 convertito nella Legge 248/2006).
L’applicazione dell’Iva sugli acquisti di immobili ha subito sostanziali cambiamenti per effetto del decreto sopra citato. Infatti, in precedenza l’Iva veniva applicata nelle cessioni effettuate da ditte o società, mentre dal 4/7/06, data di entrata in vigore del decreto, tutte le cessioni effettuate da ditte o società aventi per oggetto immobili ad uso abitativo sono diventate esenti da Iva.
Insieme a questa regola generale è prevista un’ unica eccezione da considerare con attenzione nel caso in cui si acquisti il fabbricato direttamente dall’impresa costruttrice. Se il venditore è la società che ha costruito o ristrutturato l’immobile, anche dando i lavori in appalto, e la vendita avviene entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’Iva dev’essere applicata. Stessa cosa qualora la vendita avvenga successivamente, se entro gli stessi cinque anni il fabbricato è dato in locazione a canone concordato per un periodo non inferiore a quattro anni.
Ricordiamo, in proposito che le aliquote, in questo momento, sono del 20% per le abitazioni di lusso, del 10% per quelle non d...

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