L’acquisto di immobile: breve rassegna di questioni e problematiche frequenti. Parte Seconda.-

L’acquisto di immobile: breve rassegna di questioni e problematiche frequenti.-
- Parte Seconda -

D: Tizia è interessata ad un appartamento venduto da un privato e vorrebbe avere sicurezze relativamente allo stato dell'immobile, ai lavori strutturali già eseguiti o da eseguire, alle ipoteche etc. Quali accortezze e quali documenti è necessario che chieda al proprietario dell’ immobile? Inoltre quali sono le fasi della compravendita da seguire?
R: Con riferimento alla questione consigli in merito all'acquisto di un immobile ormai è consuetudine che, una volta scelta la propria casa, l'acquirente formuli al proprietario una proposta per iscritto. Tale proposta è normalmente vincolante solo per il breve periodo in essa indicato ed è spesso rafforzata da un assegno peraltro di importo modesto. E' fondamentale capire l'importanza di tale documento: se il proprietario la sottoscriverà "per accettazione", la semplice proposta si trasforma, a seguito dell'incontro delle due volontà, in un contratto completo e perfetto.E' perciò necessario che nella proposta siano contenuti tutti, ma proprio tutti gli elementi del contratto:
l'immobile con i suoi elementi descrittivi;
il prezzo e le modalità di pagamento;
le garanzie che il venditore deve prestare in ordine per esempio alla libertà da gravami, alla validità dei titoli di provenienza, alla regolarità edilizia ed urbanistica del bene;
la tempistica dell'operazione: tempi di consegna, date dei pagamenti ed infine del rogito.
La proposta accettata è un contratto preliminare a tutti gli effetti. E' cioè un contratto che impegna chi lo ha sottoscritto ad addivenire al contratto definitivo che consacrerà il passaggio di proprietà. E' pertanto necessario effettuare tutte le verifiche preventive in questa sede, allo scopo di evitare di trovarsi imbrigliati in un contratto che comporta l'obbligo di acquistare un bene che non ha le caratteristiche auspicate.Il notaio può in via preliminare effettuare i controlli presso l'agenzia del territorio allo scopo di accertare l'insussistenza di ipoteche o altri gravami.Spesso il contenuto della proposta viene trasfuso in un altro contratto (preliminare o compromesso) avente sempre natura preliminare, che la integra con maggiori dettagli. Sia la proposta accettata sia il preliminare devono essere registrati presso uno sportello dell'Agenzia delle Entrate.L'avere sottoscritto un preliminare ed averlo registrato non salvaguarda però il futuro acquirente da brutte sorprese, perché l'immobile resta di proprietà del venditore sino al rogito e sullo stesso possono, nelle more, venire iscritte ipoteche e trascritte formalità pregiudizievoli oppure il venditore disonesto potrebbe alienare ad altri lo stesso bene.Solo se il contratto preliminare viene autenticato dal notaio o fatto dallo stesso per atto pubblico e trascritto nei registri immobiliari, il compratore può essere tranquillo che il bene da lui scelto gli verrà trasferito nello stesso stato in cui si trova al momento dalla sottoscrizione del contratto preliminare.L'intervento tempestivo del notaio consente anche che gli ulteriori controlli vengano fatti in questa sede e tutte le garanzie del caso vengano prestate.A titolo esemplificativo:
verifica del diritto di famiglia del venditore ed eventuale necessità dell'intervento in atto del coniuge;
disamina della regolarità edilizia del bene e dell'accoglibilità di eventuali sanatorie;
l'insussistenza di aventi diritto a prelazione o di limiti alla libera circolazione del bene;
valutazione della possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali e controllo della insussistenza di debiti di tale natura;
stima dei costi dell'acquisto.

D: Tizio sta per comprare casa da un commerciante e vorrebbe sapere i rischi che corre in caso di un suo fallimento.
R: L'acquirente, a determinate condizioni, può essere coinvolto nel fallimento del venditore, anche nel caso in cui il fallimento si verifichi dopo il rogito, quando cioè l'acquirente è già divenuto proprietario del bene. Il curatore fallimentare, per recuperare le risorse ...

... continua