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La vendita di immobile: breve rassegna di questioni e problematiche frequenti.-
La vendita di immobile: breve rassegna di questioni e problematiche frequenti


D: Tizio e la moglie, Caia, sono proprietari al 50% (con separazione dei beni) della casa in cui attualmente vivono, acquistata come prima casa. Adesso stanno per acquistare una casa nuova e per vendere quella in cui attualmente vivono. I promittenti acquirenti della loro casa (la proposta di acquisto è legata alla delibera del mutuo confermata da una dichiarazione scritta da parte dell'acquirente in data successiva alla proposta di acquisto,) si sono impegnati a stipulare atto di compravendita entro il 31/12 ma non hanno ottenuto il mutuo. Tizio, però, aveva promesso al costruttore di acquistare la nuova casa entro il 10 gennaio. Visto il problema creatosi, essendo in regime di separazione dei beni, cedendo il 50% dell'attuale proprietà alla moglie che diviene unica proprietaria, Tizio può acquistare l'altra casa intestandosela usufruendo dei vantaggi per l'acquisto prima casa?

R: La risposta è sicuramente affermativa. Alienata la quota di comproprietà pari ad 1/2 (un mezzo) dell'appartamento di cui è attualmente titolare, Tizio potrà, per il successivo e nuovo acquisto, chiedere le "agevolazioni fiscali per la prima casa", sempre che sussistano tutti gli altri requisiti richiesti a tal fine dalla legge (requisiti di cui all'articolo 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile 1982 n. 168, o alle altre norme di legge menzionate nella nota II bis dell'art. 1 tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986). Il tutto sul presupposto che vi sia urgenza di perfezionare tale acquisto, in quanto, l'operazione proposta implica un ulteriore passaggio giuridico, con relativi oneri fiscali, che graveranno sul coniuge (moglie). Infine, se Tizio ha acquistato da meno di cinque anni la quota di comproprietà pari ad 1/2 (un mezzo) sull'immobile, che intende alienare al coniuge, dovrà poi, a sua volta, provvedere a riacquistare - entro un anno dall'alienazione - altra consistenza immobiliare da adibire a propria abitazione principale (potendo, in tal caso, anche usufruire del credito di imposta di cui all'art. 7 della legge n. 448/1998), per non incorrere nella decadenza dalle predette "agevolazioni fiscali per la prima casa".

D: Caio sta comprando una casa con una cooperativa. Per statuto al momento del rogito non deve essere proprietario di altre case e quindi deve vendere la casa dove attualmente vive. Può rivenderla alla madre mantenendo la nuda proprietà? In questo caso avendo la nuda proprietà Caio può considerare la casa che sta acquistando come prima casa?

R: Si, ai fini del godimento delle agevolazioni fiscali per la prima casa, Caio può considerare la nuova abitazione come prima casa. E' necessario, però, che non abbia già usufruito di tali agevolazioni quando ha acquistato l'immobile dove attualmente vive e del quale intende cedere l'usufrutto alla madre.  Per quanto riguarda, invece, le condizioni poste dalla cooperativa per poter acquisire la nuova abitazione, bisogna leggere attentamente lo statuto e verificare con la stessa cooperativa se la titolarità della nuda proprietà di un immobile può essere ostativa all'acquisto.

D: Cosa si intende per “prezzo-valore” e a chi si applica questo sistema?

R: La norma sul prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di registro nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

D: Mevia e il suo fidanzato, Tizio, vorrebbero acquistare una casa il cui prezzo è di 145.000 euro. Per fermarla hanno chiesto 5.000 euro. Non avendo risparmi vorrebbero farsi finanziare l'intera cifra accendendo un mutuo. Inoltre vorrebbero sapere quali altre spese ci sono e a quanto potrebbero ammontare.

R: Il rogito è l'atto pubblico che il notaio redigerà per formalizzare l'accordo fra Mevia e i venditori dell'immobile. Le banche normalmente non finanziano più dell'80-85% del prezzo di acquisto dell'immobile quindi prima di impegnarsi è necessario assicurarsi della possibilità di ottenere il mutuo per l'importo che occorre. Per calcolare le spese occorre sapere se si acquista da un privato o da un costruttore, perché nel primo caso importo dell'imposta di registro è del 3% (se è prima casa) sul valore catastale dell'immobile indipendentemente dal prezzo, nel secondo caso l'iva sarà del 4% sul prezzo; devono poi considerarsi le imposte ipotecarie e catastali fisse, ciascuna di euro 168, altre 600 euro circa di spese fisse, ed è poi opportuno farsi quantificare gli onorari da un notaio per la vendita (con onorari ridotti come prima casa), e per l'atto di mutuo, le cui spese sono in ragione dell'importo finanziato...

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