Quesito n. 415: Responsabilità dell’ acquirente di immobile che presenta abuso edilizio a causa di una finestra costruita senza concessione edilizia.

QUESITO N. 415: RESPONSABILITÀ DELL’ ACQUIRENTE DI IMMOBILE CHE PRESENTA ABUSO EDILIZIO PER VIA DI UNA FINESTRA COSTRUITA SENZA CONCESSIONE EDILIZIA, CONSIDERANDO CHE ESSO ACQUIRENTE SVOLGE LA PROFESSIONE DI VIGILE URBANO E, TRAMITE SCRITTURA PRIVATA DISSIMULATA, IL VENDITORE SI FA CARICO DELLE EVENTUALI RESPONSABILITÀ DEL CASO.-

Deve essere considerato abusivo il fabbricato che risulti edificato in assenza di concessione edilizia ovvero in difformità rispetto alle prescrizioni della stessa .

Legge 47/85
Con l'entrata in vigore della Legge 47/85, la quale tra l'altro è giunta a prescrivere l'abbattimento dei fabbricati costruiti abusivamente ovvero l'acquisizione degli stessi al patrimonio del Comune in cui si trovano, è stata sancita la nullità degli atti di vendita aventi ad oggetto edifici abusivi.
La medesima sanzione è stata mantenuta dal T.U. in materia urbanistica 380/01 .
La sanzione della nullità viene più specificamente a colpire determinate specie di atti che sortiscono, in relazione a beni immobili, effetti traslativi (non già semplicemente obbligatori: cfr. Cass. Civ. Sez.II, 6162/06).

Sanatoria degli immobili abusivi e libera circolazione tramite compravendita in caso di parziale difformità.
L'abuso edilizio possibile oggetto di sanatoria concerne solo i fabbricati o porzioni di fabbricato.
Ciò che conta è la nozione di fabbricato: si tratta di qualsivoglia manufatto che importi una trasformazione del territorio di un certo rilievo.
Ai fini dell'alterazione patologica dell'atto, la totale difformità equivale alla mancanza di concessione.
Per quanto invece riguarda la parziale difformità, si ritiene che l'atto sia comunque valido, salva comunque l'applicazione delle norme in tema di responsabilità del venditore.
E' possibile a questo riguardo fare riferimento a quanto sostenuto dal Consiglio nazionale del notariato con apposita circolare (C.N.N., La legge 28 febbraio 1985, n. 47 - Criteri interpretativi, 1987).
In essa è riportato con evidenza che "al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione o licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti".
Abusi di minore gravità.
Si può altresì rammentare che in altra circolare, sempre emanata dallo stesso organo (C.N.N., Circolare ai notai d'Italia 22 ottobre 1994, prot. 3138) "gli abusi di minore gravità possono determinare sanzioni di altro genere, ma continuano a non incidere assolutamente sull'attività negoziale (anche se su di essa va puntualmente richiamata l'attenzione delle parti)".
In definitiva, i piccoli abusi non precludono la sostanziale qualificazione urbanistica del fabbricato.
E' chiaro che il problema è strettamente correlato con la specificazione degli strumenti urbanistici e con la documentazione da presentare ai fini del rilascio dei provvedimenti concessori o autorizzatori.
Orbene solo qualora l'abuso effettuato in relazione ad un fabbricato già esistente possieda una tale consistenza da far assurgere alla porzione abusiva la funzione di parte autonoma rispetto alla preesistente edificazione, si potrà configurare abuso radicale, soprattutto in riferimento alla suscettibilità di separata commercializzazione della parte abusiva.

Soggetti responsabili nell’ attuale disciplina (art. 29 T.U.E)
In tema di reati edilizi uno degli aspetti più spinosi riguarda l’identità del delinquente urbanistico,...

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