QUESITO N. 422: Può l’acquirente di un immobile ipotecato estinguere il diritto di garanzia fronte del pagamento del corrispettivo pari al valore del debito?

QUESITO N. 422 Può l’acquirente di un immobile ipotecato (il cui relativo debito originariamente era di un importo pari alla metà del valore per cui è stata iscritta ipoteca, e poi successivamente è aumentato fino a raggiungere l’importo dell’ipoteca medesima) estinguere il diritto di garanzia fronte del pagamento del corrispettivo pari al valore del debito?

L’ipoteca è un diritto reale avente la funzione di garantire un credito su un determinato bene, tramite il permanere della cosa presso il creditore.
L’ipoteca, ai sensi dell’art. 2809 c.c. è dotata dei caratteri della specialità e dell’indivisibilità.
In particolare, è necessario che siano individuati i beni su cui graverà il vincolo, c.d. specialità dell’oggetto, e la somma dovuta, c.d. specialità del credito.
Quanto a quest’ultima accezione occorre effettuare alcune brevi considerazioni.
Il legislatore non consente al creditore ipotecario di estendere il vincolo ad un credito diverso da quello garantito, né in caso di pagamento del credito garantito è possibile estendere la garanzia ad un credito ancora insoluto.
Questo principio generale soffre, alla luce dell’art. 2855 c.c. due eccezioni: la prima concerne l’estensione alle spese per l’atto di costituzione, per l’iscrizione e per l’eventuale rinnovazione; la seconda riguarda invece gli interessi.
Sul punto vi è la conferma della giurisprudenza di legittimità: “Gli effetti dell'iscrizione ipotecaria si estendono agli interessi indicati nei commi 2 e 3 dell'art. 2855 c.c., senza che tale estensione possa intendersi contenuta entro i limiti dell'ammontare della somma per la quale è stata compiuta l'iscrizione ipotecaria, purché la misura degli interessi sia indicata nell'iscrizione (Cassazione civile, sez. III, 11/04/2008, n. 9674).

Il bene ipotecato non trova limiti nella circolazione, potendo quindi essere oggetto di validi atti di disposizione.
Occorre preliminarmente chiarire che con l’espressione terzo acquirente ci si riferisce a colui il quale trascrive il proprio titolo di acquisto, di tipo originario o derivativo, dopo l’iscrizione ipotecaria, indipendentemente dalla circostanza che l’acquisto si sia verificato prima o dopo l’iscrizione de qua. Viene, altresì, considerato terzo acquirente colui che acquista un diritto reale limitato, quale a titolo esemplificativo l’usufrutto. Nell’ipotesi di acquisto di diritti reali quali la superficie e l’enfiteusi, non si ha terzo acquirente in senso proprio, ma stante il rinvio ad opera dell’art. 2812 c.c. si ha l’applicazione della medesima disciplina.
Il terzo acquirente di un bene gravato da un’iscrizione pregiudizievole non diventa automaticamente obbligato nei confronti del creditore, tuttavia, laddove non eserciti la facoltà ad esso concessa dalle norme in commento potrebbe trovarsi, nell’ipotesi in cui il debitore non provveda all’estinzione dell’obbligazione, ad assumere la posizione di esecutato.
In tal senso si è espressa anche una non recente Corte di Cassazione: “Il terzo acquirente di...

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