Se è lecito stipulare un contratto di locazione commerciale, inserendo nel testo una clausola secondo cui il conduttore rinuncia alla facoltà di cedere il contratto di locazione a terzi, in deroga all'articolo 36, legge 392/78

LOCAZIONI COMMERCIALI:VALE LA CESSIONE DEL CONTRATTO
Per l'articolo 36 della legge 392/78 - norma tuttora in vigore per le locazioni ad uso non abitativo - il conduttore può sublocare o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del proprietario-locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. La cessione non è opponibile al locatore sino a che non sia effettuata la comunicazione, né è consentita la sublocazione o la cessione del contratto, quando non venga congiuntamente ceduta o locata l'azienda. Cessione o sublocazione. In base al diritto comune, la cessione del contratto deve tenersi distinta dalla sublocazione - che dà luogo al sorgere di nuovi diritti - posto che, con la cessione del contratto, vengono trasferiti al cessionario gli stessi diritti spettanti al cedente. Al contrario, la sublocazione non incide sui rapporti negoziali tra le parti che hanno concluso il contratto originario e comporta, invece, una duplicità di rapporti che non si configura nella cessione del contratto. Si tenga presente che, nel regime dettato dal Codice civile, la materia della sublocazione è regolata dagli articoli 1594 e seguenti del Codice civile, mentre la cessione del contratto è regolata dall'articolo 1406, Codice civile. In base a quest'ultima norma, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono ancora state eseguite, purché l'altra parte vi consenta. E, dunque, sotto questo profilo, l'articolo 36 della legge 392/78 è derogatorio della disciplina dettata dall'articolo 1594, Codice civile, a norma del quale l'affittuario, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locata, ma non può cedere il contratto senza il consenso del conduttore. L'articolo 36, legge 392/78 è peraltro norma inderogabile, a norma dell'articolo 79, legge 392/78, con la conseguenza che un patto preventivo, contenente la rinuncia del conduttore ad avvalersi della facoltà di sublocare o di cedere il contratto e l'azienda, deve ritenersi nullo. Non è invece nulla la pattuizione che preveda il diritto di prelazione del locatore, in caso di cessione dell'azienda. Si veda, in questo senso, Cassazione 29 luglio 2004, numero 14.495, secondo cui non è in contrasto con alcuna disposizione della legge 392/78 una clausola contrattuale che attribuisca al locatore il diritto di prelazione, nell'ipotesi in cui il conduttore provveda a sublocare o cedere il contratto, unitamente all'azienda. La comunicazione. L'onere della comunicazione della cessione del contratto e dell'azienda, da parte del conduttore, incide in ogni caso sull'opponibilità al locatore della cessione. In questo senso, la sentenza della Cassazione 22 giugno 2006, numero 14.454, ha puntualizzato che "la mancata comunicazione della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l'avvenuta cessione al locatore, il quale, peraltro, non può considerare di per sé inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione".Resta fermo che, a seguito della cessione della azienda, il subentro del cessionario nel contratto di locazione non discende automaticamente, come effetto necessario della cessione, essendo soltanto eventuale, richiedendosi a tale fine la conclusione di un apposito negozio tra cedente e cessionario dell'azienda, pur non essendo in tal caso la cessione del contratto condizionata al consenso del locatore (Cassazione 3 aprile 2003, numero 5.137). L'opposizione per "gravi motivi". Il locatore può opporsi alla cessione del contratto solo in presenza di gravi motivi, ma l'opposizione non impedisce il perfezionarsi del negozio di cessione già concluso tra cedente e cessionario e configura solo una contestazione di inadempimento, ove sussistano gravi motivi, sicché la relativa azione è preordinata alla pronuncia di risoluzione della locazione, idonea a far venire meno la cessione stessa. In ogni caso, i gravi motivi che giustificano l'opposizione del locatore devono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e la sua posizione economica ovvero il complesso dell'operazione progettata e non comprendono invece i motivi che attengano - in via diretta e immediata - alle esigenze del locatore. Sotto questo profilo, costituiscono gravi motivi le ragioni di ordine economico e morale riferite all'interesse del locatore al corretto svolgimento del rapporto contrattuale e, quindi, all'adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto. Le obbligazioni solidali. Sotto altro profilo, la cessione ...

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