CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA ( versione 2009.1.1 aggiornato alla disciplina certificati sicurezza impianti e attestazione energetica.)
PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
(COMPROMESSO)
Il Sig. …………….…………………………………………………………………………………………………
nato a ………………………….… provincia di ………………., il ……………… cod. fiscale ……….………… stato civile……………………. (in regime di …..………), nella sua qualità di ………………………………………
Il Sig. …………….…………………………………………………………………………………………………
nato a ………………………….… provincia di ………………., il ……………… cod. fiscale ……….………… stato civile……………………. (in regime di …..………), nella sua qualità di ………………………………………
da una parte, in seguito denominati "parte promittente venditrice".
E
Sig. ………………………………………………………………………………………………………………………. nato a …………………………………………… provincia di ………………… Cod. fiscale ………………………
Sig. ………………………………………………………………………………………………………………………. nato a …………………………………………… provincia di ………………… Cod. fiscale ………………………
dall’altra parte, in seguito denominati "parte promissaria acquirente"
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
HYPERLINK \l "a2" Art. 1)
Oggetto
Parte promittente venditrice promette di vendere a parte promissaria acquirente, che promette di acquistare per sé o per persona, ente o società da nominare all'atto definitivo le porzioni immobiliari site in Comune di……………………………, così identificate:
via……………………………n………,comune di……………………………posta al………. piano ……………….
e composta di………. locali oltre servizi e con annesso ……………………………,………………………………
il tutto distinto nel N.C.E.U. di…………………………… come segue: foglio….., mappale…….. subalterno…, scala………, piano………, zona territoriale omogenea………………… zona censuaria………., categoria…….., classe…., vani/metri quadrati catastali …………, rendita catastale………………, il tutto come meglio descritto nel titolo di provenienza.-
Alle porzioni immobiliari in oggetto competeranno una quota di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio, quale risulta dal titolo di provenienza, dal regolamento di condominio e dalle relative tabelle millesimali, consegnati in copia alla parte acquirente, che dichiara di ricevere ed accettare.-
HYPERLINK \l "a3" Art. 2)
disponibilità
Parte promittente venditrice dichiara dì avere la piena proprietà e disponibilità, anche ai sensi della legge n. 151/1975, delle porzioni immobiliari in oggetto, così come pervenute in forza del suddetto atto ……………………………………………………………………………………………………………..
Parte promittente venditrice, nel caso in cui sia separata legalmente dal coniuge, garantisce che tra le condizioni economiche della separazione non è prevista l’assegnazione in godimento dell’unità al coniuge stesso.-
Dichiara, inoltre, che la porzione immobiliare sarà consegnata alla data prevista per la stipula dell’atto notarile libera di persone o di cose / occupata dal conduttore sig. …………. (vedi note).-
HYPERLINK \l "a5" Art. 3)
pregiudizi
Parte promittente venditrice dichiara che le porzioni immobiliari in oggetto sono libere da iscrizioni ipotecarie, liti in corso, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi fiscali, rate di spese condominiali pregresse ed altri oneri e vincoli di alcun genere ad eccezione di quanto evidenziato nel proprio atto di provenienza, dal regolamento di condominio e comunque ad eccezione di ………………………………………………………..… …….……………………………………………………………………………………………………………………….-
HYPERLINK \l "a6" Art. 4)
Stato
Le porzioni immobiliari in oggetto saranno trasferite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, come viste e gradite dalla parte promissaria acquirente-
Si conviene che devono intendersi compresi nella compravendita, e pertanto non potranno essere rimossi dall’immobile, tutti gli impianti esistenti, nella loro completezza e funzionalità, e tutti gli accessori e finiture stabilmente connessi.-
Parte promittente venditrice dichiara che l’immobile, benché sia stato sempre utilizzato come abitazione e sia stato regolarmente assentito ed accatastato come tale, non è allo stato fornito del relativo certificato di agibilità.-
Dichiara inoltre che l’immobile non è dotato di impianti certificati con la sola eccezione di …………………….(vedi note) e che non è dotato dell’Ace.-
Tutto quanto necessario all’ottenimento dei suddetti certificati ed attestati, ivi compreso l’eventuale adeguamento degli impianti esistenti, resterà ad integrale onere e carico della parte acquirente, restando espressamente esonerata la parte promittente venditrice da ogni e qualsiasi obbligo in tal senso.-
HYPERLINK \l "a8" Art. 5)
Oneri condominiali
Parte promittente venditrice dichiara che sono state/non sono state deliberate dall’assemblea condominiale spese straordinarie per opere non ancora realizzate. Resta inteso che tali spese saranno poste a carico della parte promittente ……………………………-
Parte promittente venditrice dichiara che presso l’amministrazione condominiale è/non è costituito un fondo di riserva spese straordinarie e che di tanto si è tenuto conto nella determinazione del corrispettivo di compravendita-
HYPERLINK \l "a9" Art. 6)
Rogito Notarile
Il rogito verrà stipulato non prima ed entro il ……………………………………… presso notaio a scelta di parte acquirente che provvederà alla relativa convocazione anche verbale (oppure presso lo studio notarile del Dr. ………… …………………………via……………………………………….).-
Le spese per l'atto notarile, per imposte di registro, ipotecarie e catastali e/o Iva saranno interamente a carico della parte acquirente.
L'onere e la spesa per reperire ogni documentazione sull'immobile saranno a carico della parte venditrice come per legge.-
Il possesso e godimento dell’immobile passeranno alla parte acquirente con la stipula del rogito notarile e da tale data faranno ad essa capo i relativi diritti ed oneri, in ispecie gli oneri condominiali, con eventuale eccezione di quanto stabilito agli artt. 2 e 5…………………………………………………...
Parte promittente venditrice fornirà la prova del pagamento dei medesimi per l’intero periodo di competenza, e cioè sino alla data del rogito.
HYPERLINK \l "a12" Art. 7)
corrispettivo
La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in Euro ………… (……………………………………………………Euro) che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare nei modi e nei termini seguenti:
Euro: ………………………………………. (…………………………………Euro) sono stati già versati mediante assegno n. …………………………, tratto su Banca ………………………………, di pari importo e non trasferibile intestato direttamente al venditore, in occasione della conclusione della precedente proposta di acquisto, che si intende espressamente efficace per quanto non modificato dal presente contratto;
Euro. ………… ………… ………… (……………………………………………… Euro) sono versate, in uno alla somma precedente, a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento dalla parte promissaria acquirente all'atto della firma del presente atto a mezzo assegno N.……………………………. del……………………. e in data……………………………………… nelle mani della parte promittente venditrice che ritira.
Euro. ………… ………… ………… (………………………………………… Euro) sono versate a titolo di acconto prezzo nelle stesse mani.
Euro. ………… ………… ………… (………………………………………… Euro) saranno versate entro la data del …………………………..-
Art. 7 bis) (acquisto con mutuo)
Art. 7 ter) La restante somma di Euro. ……………………………….. (…………………………………….Euro) sarà versata, a mezzo di assegno circolare, al momento del rogito.
HYPERLINK \l "a13" Art. 8)
Regolarità urbanistica
Parte promittente venditrice precisa che l'unità immobiliare in oggetto è stata edificata in base a licenza-concessione edilizia, permesso a costruire rilasciato dal Comune di ……………..... in data ……….. con n. ……………… "
La parte promittente venditrice dichiara e garantisce, altresì, di non aver eseguito nelle porzioni immobiliari in oggetto opere non autorizzate e contrastanti con le leggi, e/o gli strumenti urbanistici vigenti eccezion fatta per (domande di condono)………………………………………………………………………………………………
Parte promittente venditrice provvederà al pagamento di ogni eventuale sanzione pecuniaria, oblazione o onore di concessione riguardante l'unità immobiliare in oggetto e derivante da sue azioni o omissioni antecedenti la data del rogito.-
HYPERLINK \l "a13" Art. 9)
Rinvio
Per tutto quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso riferimento ai precedenti accordi ed alle disposizioni di Legge vigenti in materia, convenendo che eventuali modifiche ai patti intervenuti potranno essere convenute solo in forma scritta.-
Data
HYPERLINK \l "a20" Firme
Parte promissaria acquirente Parte promittente venditrice
……………………………………………………………… ………………………………………
Ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, si approvano specificamente gli articoli 4, 5, 6, 7, 7bis, 7ter, 8, 9, e……………………della presente scrittura privata.
Parte promissaria acquirente Parte promittente venditrice
……………………………………………………………… …………………………………………
COMPROMESSO NOTE
Premessa
- Assicurarsi se chi offre in vendita l'immobile non era sposato in regime di comunione di beni all’atto dell’acquisto, in quanto in tal caso la vendita potrà essere perfezionata esclusivamente da entrambi i coniugi, oppure uno dei due dovrà essere nominato procuratore speciale dell'altro per la stipula dell’atto notarile. Se la procura sussiste già all’atto del preliminare e conferisce la facoltà di sottoscrivere anche il contratto preliminare, va aggiunta dopo la frase "nella sua qualità di ..."la dizione “ anche di procuratore speciale del coniuge... come risulta da procura in data..., allegata al presente atto".
Se però l'immobile è stato acquistato da uno dei coniugi prima del matrimonio ovvero è giunto in eredità o donazione, anche dopo il matrimonio, il bene non entra in comunione, per cui la procura non è necessaria.
In tali casi, può bastare aggiungere la frase "nella sua qualità di unico proprietario dell'unità immobiliare sotto descritta”-
- Questo modulo di compromesso non e sufficiente se l’acquirente o il venditore sono società. In tal caso bisogna sostituire la definizione della parte promittente venditrice e/o promissaria acquirente con: "la società... con sede legale a... via..., numero di iscrizione in Tribunale ... partita IVA.... nella figura del suo rappresentante... nato a….numero di codice fiscale..., che allega certificato del Tribunale in data...comprovante i suoi poteri"
Articolo 1
- Capita che inesperti utilizzino la frase "vendo, acquisto" invece di "prometto di vendere, acquistare". Quando succede, si ha una vendita vera e propria (e non un compromesso o preliminare). Per la validità della vendita tra le pari, infatti, non è richiesto l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, essendo sufficiente anche la mera scrittura privata. Tale vendita, però, non potrà essere trascritta e quindi resa pubblica e opponibile ai terzi, per cui non potrà essere opposta ai terzi in buona fede che non ne abbiano avuto conoscenza e sarà destinata ad avere efficacia preminentemente tra le parti che l’hanno stipulata.-. Finché, quindi, il contratto non viene rinnovato nelle mani del notaio ed è trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari non sarà opponibile ai terzi.
- Con la formula "per sé o per persona da nominare al rogito” si concede la possibilità, per chi promette di acquistare, di trasferire al momento del rogito l’immobile ad altri, senza per questo pagare Invim (Imposta sul valore aggiunto immobiliare).
- Se l’immobile non è stato accatastato, oppure manca solo l’attribuzione della classe e della rendita catastale, occorrerà rivolgersi necessariamente a un esperto.
- Se la piantina riportata sulla scheda catastale non corrisponde a quella dell’appartamento o è variata la suddivisione interna, oppure non riporta le pertinenze (cantina, solaio) è bene che il venditore presenti in Catasto una planimetria aggiornata a firma di un tecnico iscritto all'albo e del venditore che identifichi in modo irrefutabile sia la composizione dell'appartamento che le pertinenze e i loro confini e che produca all'acquirente la copia di questa planimetria con timbro di registrazione.
L’esame del regolamento di condominio prima della firma del compromesso può essere utilissimo: pensiamo al caso di chi voglia per esempio utilizzare l’appartamento come studio medico, quanto il regolamento condominiale lo vieta espressamente.
Articolo 2
- L’acquirente rischia di trovarsi la casa occupata dal coniuge separato, a cui è stata assegnata. Per quanto tale assegnazione non sia opponibile al terzo di buona fede ove non debitamente trascritta, è sempre preferibile che questo profilo sia debitamente specificato.-
Evitate la formula di largo uso 'sarà trasferita all'atto del rogito libera e disponibile - L'acquirente deve conoscere la disponibilità attuale del bene da parte del venditore che, se abita la casa o la affitta, dovrà chiaramente specificarlo in questo articolo, dando tutte le informazioni del caso, compreso eventualmente il momento in cui la casa sarà liberata. In definitiva sarà estremamente importante, in caso di immobile locato, precisare la scadenza del contratto, il nome del conduttore, l’importo del canone ed eventuali pattuizioni particolari.-
Se la casa è affittata:
- in tal caso inserite la clausola “Dichiara, a tal proposito, che l'unità immobiliare in oggetto è condotta in locazione al sig. ... con contratto scadente il ... per un canone di Euro ………………. (mensili, trimestrali, annuali) e cauzione di Euro …….., che si impegna a versare nelle mani della parte promissaria acquirente, in uno ai suoi interessi e agli eventuali canoni e acconti spese percepiti per periodi posteriori alla data del rogito”.
Articolo 3
Elenco trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli nonché pregiudizi più ricorrenti:
Le ipoteche vincolano il bene alla soddisfazione del credito, attribuendo il diritto di pignorare e di vendere l’immobile all’asta anche se sia stato trasferito a terzi (diritto di sequela), e di essere preferiti nella ripartizione del relativo ricavato rispetto agli altri creditori chirografari ed agli ipotecari che abbiano iscritto successivamente.-
Il privilegio è il diritto di un creditore a rifarsi sui beni del debitore prima di altri. Attenzione ai privilegi fiscali (quelli dello Stato sull'immobile) che prevalgono su tutti gli altri privilegi. Mentre e più facile ricostruire quali privilegi hanno privati sull'immobile, è molto complicato sapere quali privilegi ha lo Stato in seguito al mancato versamento di tasse o di imposte (per esempio di successione).
La servitù è un diritto reale di godimento su un immobile o un terreno posseduto da altri. Un esempio è il diritto di passaggio su un fondo altrui per raggiungere la propria casa.
La Trascrizione è la annotazione su appositi registri pubblici mediante la quale si rendono pubbliche e quindi conoscibili quelle circostanze che possono incidere sulla disponibilità o comunque sull’utilizzazione di un bene.- Attraverso la trascrizione l’atto o il diritto diventa opponibile nei confronti di tutti (per esempio un figlio può essere proprietario di una casa ma sua madre può avere il diritto di abitarvi). Tra due diritti reali ha il sopravvento quello che è stato trascritto prima. Per esempio, tra due compravendite dello stesso immobile è valida non quella stipulata prima, ma quella trascritta prima.
Vincolo è una limitazione alla disponibilità imposta dalla pubblica amministrazione (vincolo archeologico monumentale, ambientale).
Oneri o pesi sono espressioni generiche per descrivere tutti i condizionamenti sui beni di una persona a favore di un'altra.
- Se sull’immobile grava un mutuo ipotecario, in coda all'articolo 4, dopo "'a eccezione di…” inserite la frase "un mutuo ipotecario il cui importo capitale residuo è di……. “.
In ordine, poi, al destino dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo potete scegliere tra queste due possibili opzioni da collocare di seguito alla previsione precedente:
“Parte promittente venditrice dichiara che estinguerà il mutuo in oggetto e cancellerà la relativa ipoteca prima dell’atto definitivo".
Oppure
“Parte promissaria acquirente dichiara che si accolla il mutuo in oggetto in conto prezzo"
- Se esistono pignoramenti o sequestri dell’immobile, prima di stipulare un compromesso rivolgetevi a un legale.
Articolo 4
Lo stato di fatto è come l’appartamento si presenta attualmente, con tanto di impianti, porte e sanitari. Proprietari poco scrupolosi smontano caldaie, lavandini e perfino maniglie, porte e rubinetti. L'unico modo in cui l’acquirente può tutelarsi veramente è l’improbabile compilazione di un inventario controfirmato. La Giurisprudenza chiarisce che non sono ammissibili modificazioni e variazioni dello stato di fatto dell’immobile rispetto al momento in cui l’acquirente ha avuto modo di visionarlo e si è formato il suo consenso all’acquisto, salvo naturalmente eventuali precisazioni in senso contrario.-
Frequentemente gli immobili non sono dotati del certificato di agibilità, benché abbiano tutte le caratteristiche per essere utilizzati. È senz’altro opportuno specificare questa circostanza in modo da evitare che in prosieguo possano sorgere contrasti tra le parti.-
Stesso dicasi per quanto attiene alla certificazione di sicurezza degli impianti e all’attestazione certificazione energetica.-
Articolo 5
- E’ bene che l’acquirente sia cosciente se sono state deliberate dall’assemblea di condominio spese particolarmente gravose per la manutenzione straordinaria o per la ristrutturazione del palazzo e degli impianti, che sarebbe costretto a pagare di tasca sua (salvo diverso accordo al primo comma di questo articolo). Il che può essere anche logico, dato che sarà lui a goderne. In punto però è preferibile sempre che vi sia un’espressa pattuizione, anche perché in Giurisprudenza sussistono in punto decisioni contrastanti, che potrebbe essere foriera di dispute in punto.-
- Il fondo di accantonamento per le spese straordinarie che si costituisce presso l’amministratore è sostanzialmente un credito in capo al venditore, che ha diritto a vedersi restituire le somme versate (che saranno rifuse all’amministratore dall’acquirente). Sarebbe forse meno complicato, però, che la si attribuisca direttamente all’acquirente, considerando la relativa somma compresa nel prezzo di compravendita.-
In tal caso, al secondo comma, dopo le parole “spese straordinarie” si inserirà la frase:
“nel quale il promissario acquirente subentrerà a tutti gli effetti”. In alternativa, si può anche inserire la frase “la cui quota di competenza gli verrà rifusa dal promissario acquirente alla firma del rogito”.-
Articolo 6
L’acquirente ha motivo di diffidare di rogiti troppo lontani nel tempo. Tra la firma del compromesso e atto notarile può accadere di tutto.
In genere l'imposta di registro è a carico dell'acquirente, ma potrebbe anche essere attribuita al venditore, dietro accordi in tal senso.
È senz’altro opportuno specificare su quale soggetto gravi l’onere di procurarsi la documentazione eventualmente necessaria per la stipula dell’atto notarile e chi debba sostenerne le relative spese.-
Tale specificazione è utile anche al fine di evitare che possano insorgere dubbi sulla responsabilità del ritardo, nel caso che la stipula debba essere rinviata per incompletezza della documentazione.-
Quasi sempre si tratterà del venditore.-
Fino alla data del rogito il venditore è proprietario della casa. Se concede all'acquirente la possibilità di iniziare lavori di ristrutturazione già dopo il compromesso si espone a rilevanti rischi sia in sede civile (per esempio per danni a terzi durante i lavori), che in sede penale (per esempio se i lavori prevedevano una concessione edilizia). D'altra parte se il venditore resta nell'appartamento dopo il rogito, in teoria vi è la possibilità che possa sostenere di essersi trasformato in inquilino, pagando un canone.
Comunque, se non se ne può fare a meno, è possibile scindere il momento del trasferimento della proprietà (che passa all'acquirente al rogito), da quello del passaggio del possesso e del godimento, che può essere tanto anticipato che posticipato rispetto al rogito: in questo caso andranno inserite previsioni specifiche e particolareggiate in ordine ai tempi di consegna ed alle attività consentite a colui che potrà godere del cespite.-
E' opportuno che l’acquirente, prima di firmare il rogito, telefoni all'amministratore del condominio e chieda se il proprietario ha versato regolarmente le rate condominiali, perché l’amministratore del condominio potrebbe richiedere il recupero delle spese: non solo quelle dell’anno in corso ma perfino quelle dell’anno precedente (articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile).
Articolo 7
- La vendita a corpo è quella che considera l'unità immobiliare come un tutt'uno. Non conviene invece vendere a misura (metri quadrati) perché potrebbero sorgere controversie sul calcolo della superficie della casa.
- La caparra può essere confirmatoria, oppure penitenziale. Se è confirmatoria e il compratore non adempie al contratto, il venditore ha diritto di incamerarsela. Se è il proprietario a non essere adempiente, l'acquirente ha diritto al doppio della caparra stessa. In entrambi i casi si può chiedere il rimborso di eventuali danni. In alternativa si può chiedere al giudice l'adempimento coattivo del contratto stesso, oltre ai danni.
- La caparra penitenziale prevede per entrambe le parti il diritto del recesso dal contratto dietro il pagamento di una somma e senza obbligo di adempienza. Vale il criterio precedente: caparra semplice a favore del venditore, caparra doppia a favore dell'acquirente.
- Talvolta il venditore pretende anche un acconto sul prezzo, di entità superiore alla caparra stessa. In tal caso è bene scindere le due somme,...
... continua