Le differenze tra la locazione e il comodato di un appartamento. Che fare in caso di mancato rilascio del bene immobile concesso in comodato.-

I confini tra la locazione e il comodato di un appartamento.Che fare in caso di mancato rilascio del bene immobile concesso in comodato

Il comodato in generale

Il contratto di comodato è regolato dall'art. 1803 c.c.. Tale disposizione, al I comma, prescrive che il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il II comma del medesimo articolo specifica che il comodato è un negozio essenzialmente gratuito.
Il comodato si perfeziona con la consegna della cosa ed ha carattere obbligatorio, nel senso che il comodatario acquista solo ed esclusivamente un diritto personale all'uso del bene pattuito, in quanto non vi è mai il trasferimento della proprietà del bene concesso in uso. Poi, il comodato è caratterizzato dalla unilateralità, ovvero dal fatto per cui detto negozio sia connotato in genere dalla sussistenza di una obbligazione solo a carico del comodatario, il quale è tenuto a restituire il bene che ha in godimento. Infine, la fattispecie in esame non necessita di forma scritta nemmeno quando riguardi beni immobili. Infine, il comodato può essere fattispecie a tempo determinato, nel senso che le parti prevedono la durata. Se no, tale rapporto, che si dice precario, viene meno quando uno dei contraenti prende l'iniziativa di interrompere il rapporto con un atto unilaterale.
Il comodato “oneroso” o “modale”
Il comodato è un negozio, come dice il II comma dell'art. 1803 c.c. gratuito. Generalmente si ritiene che il negozio suddetto trovi la sua causa nel rapporto di cortesia e fiducia esistente tra le parti o nella volontà a sopperire ad un’esigenza altrui.
Come detto, uno degli elementi essenziali del comodato ex art 1803 II comma, sembrerebbe essere la gratuità. Infatti la previsione di un corrispettivo sarebbe incompatibile con lo schema tipico del comodato, che, come ho detto, si basa sulla fiducia, sulla cortesia o su una esigenza temporanea del comodatario.
Tuttavia, la natura e la causa del negozio de quo non vengono meno nel caso in cui i contraenti si accordino per imporre un onere a carico del comodatario stesso.
Infatti, il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per l'apposizione a carico del comodatario di un modus, di un onere, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto contrattuale (Ex Multis: Cass. Civ. Sent. n. 485 del 2003). In altre parole, è necessario che tale modus non si ponga come corrispettivo del godimento della cosa ed assuma così la natura di una controprestazione. Inoltre, l'elemento della gratuità o della onerosità del contratto in esame deve valutarsi avuto riguardo alla causa del contratto stesso, intesa come funzione economico-sociale che il medesimo è destinato obbiettivamente ad adempiere.
Caso pratico: locazione o comodato?
Nella realtà quotidiana a volte capita che il titolare di un appartamento lo ceda in uso temporaneo ad un altra persona, senza stipulare per iscritto alcun contratto, senza registrazione, senza predeterminare la durata di tale godimento ma con la previsione di una somma che l'altro deve corrispondere mensilmente al titolare stesso dell'immobile. Ora, proprio alla luce della diffusione di tale “pratica”, è necessario valutare se detta fattispecie sia giuridicamente ascrivibile o al contratto di comodato ex art. 1803 c.c. o alla locazione ex art. 1571 c.c.. L'elemento che contraddistingue tale figure, per certi versi assai simili e per altri assai differenti, al di là del nomen juris utilizzato dai contraenti per qualificare detto negozio, è la previsione, a carico di chi ha il godimento materiale dell'immobile, del pagamento di una somma a titolo di CORRISPETTIVO.
Infatti, proprio con particolare riferimento alla cessione del godimento di un immobile ad uso abitativo, la Suprema Corte ha stabilito che la configurabilità di un rapporto di comodato non è esclusa della circostanza che il cessionario sia tenuto al versamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, ove detto contributo si mantenga nei limiti del modus, il quale è compatibile col carattere di essenziale gratuità del comodato medesimo, e non integra una controprestazione a vantaggio del concedete (Cass. Civ. Sent. n. 4976 del 1997; Cass. Civ. Sent. n. 302...

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