QUESITO N. 081: Se nel caso di vendita dell'immobile da parte di un Ente di beneficenza, proprietario anche di altri immobili, al conduttore sia riconosciuto il diritto di prelazione

i vendere l’immobile locato) della suddetta legge, rimasti ancora in vigore, in quanto non abrogati dalla successiva legge del 1998 n. 431, si applicano, infatti, solo ai contratti di immobili ad uso non abitativo, locati per attività aventi diritto all’indennizzo per perdita di avviamento commerciale.
In parole povere, tali diritti spettano solo ai conduttori di immobili con destinazione commerciale, artigiana, industriale, di interesse turistico (alberghiera inclusa), la cui attività comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Il diritto di prelazione che l’art. 38 della legge sull’equo canone riconosce al conduttore di immobili adibiti ad uso non abitativo, presuppone, però, la volontarietà e la onerosità dell’alienazione. Pertanto la norma non trova applicazione, e di conseguenza resta escluso il diritto di prelazione, sia nel caso di vendita forzata dell’immobile locato sia nel caso di trasferimento dello stesso a titolo gratuito (Cass. Civ. Sez. III, 16/12/1996 n. 1125).
La ratio ispiratrice dell’istituto della prelazione di cui all’art. 38 L. 1978/392, si fonda su un’esigenza pubblicistica di conservazione delle attività produttive e commerciali svolte a diretto contatto con il pubblico, esigenza che trova compiuta realizzazione attraverso la concentrazione della titolarità dell’azienda e del diritto di proprietà sull’immobile adibito all’esercizio di questa (Cass. Civ. Sez. III 10/07/1997 n. 6271).

Il diritto di prelazione è stato, peraltro, accordato ai conduttori di immobili adibiti ad uso abitativo da leggi speciali, in parte con termini attualmente scaduti, si vedano per esempio:
- La L. 1982/168 che riconobbe sino ad un termine attualmente scaduto il diritto di prelazione ai conduttori di immobili abitativi di proprietà di enti pubblici previdenziali, di imprese di assicurazione e di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale l’acquisto e la vendita di immobili, nel caso intendano trasferire l’immobile avvalendosi dei benefici della legge n. 168/1982. Questo diritto esercitatile dal conduttore entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, non implicava la possibilità di riscatto dell’immobile presso il terzo acquirente. La mancata possibilità di riscatto era giustificata dal fatto che in questo specifico caso la prelazione più che essere un diritto dell’inquilino era in primo luogo una sorta di facoltà dell’ente proprietario – locatore, al quale venivano accordati determinati benefici fiscali in funzione della preferenza accordata all’inquilino nell’acquisto della casa, se questa costituiva la prima abitazione (Cass. Sez. III. 03/06/1993 n. 6218).
Il decreto legislativo 1996/104, in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici prevede per i conduttori di abitazione l’esercizio del diritto di prelazione, se in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori, sempre che ci sia stata la legittimità dell’assegnazione dell’immobile a suo tempo effettuata.
La L. 1996/662 sempre in tema di dismissioni del patrimonio da parte di Enti pubblici (Amministrazioni pubbliche, CONSAP, Società a prevalente partecipazione pubblica) prevede, all’art. 3, nel caso di vendita frazionata, il diritto di prelazione ai titolari di contratti di locazione in corso ovvero di contratti scaduti e non ancora rinnovati purchè si trovino nella detenzione dell’immobile, e ai loro familiari conviventi, sempre che siano in regola con i pagamenti al momento della presentazione della domanda di acquisto.

Solo per i nuovi contratti o nuovi rinnovi di locazioni, stipulati successivamente al 30 Dicembre 1998, la L. n. 431/1998 all’art.3 c. 1 lettera g, ha introdotto una particolare ipotesi di prelazione in favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile adibito ad uso abitativo.
Il testo dell’art. 3 nella parte che interessa, è il seguente:

“ Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 (contratti a canone libero) e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo (con canone convenzionato-sindacale), il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi per i seguenti motivi:

(omissis)

g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 Luglio 1978, n. 392”.

Riguardo alla possibilità di cui alla lettera g dell’art. 3 della L.431/98, si tratta di una possibilità di diniego del rinnovo obbligatorio alla prima scadenza, inesistente in passato, che è apparentemente favorevole al piccolo proprietario che possegga, oltre all’eventuale propria abitazione, unicamente l’unità immobiliare locata.
La norma, quindi, non si applica alle vendite di immobili in blocco, né quando il proprietario abbia altre proprietà destinate ad abitazione, restando indifferente l’eventuale proprietà di altri immobili ad uso diverso dall’abitazione.
Inoltre la norma si applica solo per il diniego del primo rinnovo e non per la scadenza finale del contratto, né per le vendite effettuate durante il corso della locazione.
Le modalità di esercizio del diritto di prelazione per gli immobili ad uso abitativo sono le ste...

... continua