Se è ammissibile , in base al codice civile , una deroga convenzionale all'obbligo di garanzia della conformità degli impianti previsto dall'art.13 del decreto 22 gennaio 2008 n.37 , in capo all'alienante.-

Sommario: 1. La nozione di “trasferimento”. - 2. L’ambito soggettivo. - 3. L’ambito oggettivo. - 4. L’attività del notaio e la validità dell’atto. - 5. L’ambito di applicazione. - 6. Le sanzioni. – 7. Conclusioni
 
 
Il decreto 22 gennaio 2008, n. 37, in G.U. n. 61 del 12 marzo 2008, che entrerà in vigore il 27 marzo 2008 (in base alla normale vacatio legis), all’art. 13 contiene una previsione che riguarda “gli atti di trasferimento a qualsiasi titolo” stipulati a partire da quella data.
 
1. La nozione di “trasferimento”
 
In questa fase sembra sufficiente evidenziare che l’ampio concetto di “trasferimento” (art. 13) sembra alludere non ad un contratto tipico, bensì ad una prestazione possibile oggetto di più contratti che, “a qualsiasi titolo”, sono idonei a realizzare il trasferimento di un immobile, a qualsiasi uso destinato.
Ancora una volta quindi, si ripropone lo stesso dubbio interpretativo sull’impiego da parte del legislatore del “generico” concetto di “trasferimento”, già posto in occasione della certificazione energetica degli edifici.
L’interprete in questo caso dovrà non solo verificare la portata della nozione di “trasferimento” utilizzata, ma dovrà anche affrontare due difficoltà ulteriori:
- in primo luogo, che la nozione di “trasferimento” non è accompagnata dalla locuzione  “a titolo oneroso” (come invece, nell’art. 6, comma 1-bis, lettere a), b), c) del d.lgs. 192/2005, come modificato dal d.lgs. 311/2006), ma dall’espressione “a qualsiasi titolo”. La nozione, pertanto, sembra doversi riferire agli “atti a titolo oneroso”, quali ad esempio la vendita e la permuta, con esclusione di ogni atto da cui non derivi un “trasferimento” in senso tecnico (come ad esempio la divisione);
- in secondo luogo, di conciliare la nozione di “trasferimento a qualsiasi titolo” con il termine “venditore” impiegato nella stessa disposizione, che andrebbe inevitabilmente a circoscrivere l’ambito applicativo della norma: termine significativo, ma non decisivo ai fini dell’esclusione dalla disciplina de qua agli atti a titolo gratuito, come ad esempio la donazione.
Si deve anche aggiungere che, stante l’ampio concetto di trasferimento utilizzato a prescindere dal tipo di atto posto in essere, si ripropongono gli stessi problemi già esaminati sempre in tema di certificazione energetica, relativamente all’applicabilità del D.M. 37/2008 agli atti derivativi-costitutivi di diritti reali di godimento, per i quali allo stato comunque non può affermarsi l’esclusione della disciplina.
D’altra parte non può tralasciarsi di considerare che talvolta il legislatore utilizza un termine ridotto rispetto all’istituto disciplinato (ad esempio, “venditore” con riferimento a qualsiasi contratto di cessione di un bene), per cui l’utilizzazione del termine così ridotto non deve indurre in modo superficiale ad un’interpretazione restrittiva.
 
2. L’ambito soggettivo
 Ad una prima lettura, il decreto in esame non sembra affatto indirizzato ad incidere in misura significativa sull’attività del notaio.
Il provvedimento ha come destinatari:
soggetti di cui all’art. 3 del decreto, e cioè le imprese abilitate all’installazione, trasformazione ed ampliamento e manutenzione straordinari degli impianti;
il committente di cui all’art. 8, comma 1;
il proprietario dell’impianto di cui all’art. 8, comma 2;
il soggetto titolare del permesso di costruire e di quello che ha presentato la DIA di cui all’art. 11, comma 2.
L’attività del notaio viene in considerazione, quindi, solo nell’art. 13 che prevede, in fase di trasferimento dell’immobile tre distinte attività:
- la consegna all’avente causa della documentazione amministrativa e tecnica nonché il libretto di uso e di manutenzione;
- l’indicazione in atto della garanzia del venditore circa la conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza;
- l’allegazione della dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’art. 7, comma 6.
È prevista infine la consegna della stessa documentazione in copia all’utilizzatore del bene a qualsiasi titolo.
 
3. L’ambito oggettivo
Il decreto sembra riferirsi a tutti gli immobili in qualunque tempo realizzati, senza distinzione.
Si distingue, invece, tra impiantirealizzati prima e dopo l’entrata in vigore del decreto, da cui scaturisce una possibile diversa documentazione ai fini dell’allegazione.
Per quanto concerne la dichiarazione di conformità, da redigere in base ai modelli allegati al decreto, essa viene rilasciata:
- dall’impresa installatrice, secondo il modello di cui all’allegato 1 del decreto (art. 7, comma 1);
- dai responsabili degli uffici tecnici interni delle imprese non installatrici di cui all’art. 3, comma 3, secondo il modello di cui all’allegato 2 del presente decreto (art. 7, comma 4);
Nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non più reperibile, la stessa è sostituita, per i soli impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del decreto, da una dichiarazione di rispondenza resa da un competente professionista iscritto all’albo ed avente i requisiti previsti dall’art. 7, comma 6.
 
4. L’attività del notaio e la validità dell’atto
 
Quanto al comportamento che il notaio è tenuto a seguire in sede di ricevimento dell’atto pubblico o di autentica dell’atto di trasferimento, l’art. 13 stabilisce in particolare quanto segue: “L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6.”
Circa la consegna della documentazione prevista dalla prima parte dell’art. 13, a rigore, questa appare una fase meramente eventuale dell’attività di documentazione del pubblico ufficiale. Il riferimento, infatti, alla vicenda traslativa e non all’atto traslativo, lascia supporre che quella consegna possa sia precedere che seguire l’atto traslativo. Da questo punto di vista pertanto, nessun obbligo è posto a carico del notaio.
Riguardo all’allegazione delle dichiarazioni di cui all’art. 7, la lettera della norma pone l’obbligo di allegazione all’atto di trasferimento,pur se la violazione di tale prescrizione non risulta sanzionata da alcuna disposizione, secondo quanto più avanti precisato.
La violazione di tale obbligo, inoltre, non incide sulla validità dell’atto: infatti, quando il legislatore ha inteso far dipendere la validità del negozio di trasferimento dall’allegazione di un do...

... continua