QUESITO N. 097: Se nell'ipotesi in cui un soggetto doni l'appartamento di un fabbricato a terzi devono considerarsi compresi nella donazione il giardino prossimo al fabbricato e con esso accatastato in un unica particella.

tà della porzione dell’immobile coincidente con il giardino ad uno solo degli eredi o è espressione di una tacita volontà di attribuirlo a tutti gli eredi in comunione?

PREMESSE NORMATIVE E GIURISPRUDENZIALI

La soluzione del quesito sottoposto alla nostra attenzione necessita la trattazione della figura giuridica delle pertinenze.

Le pertinenze

Le pertinenze sono “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa” secondo la definizione che offre l’art. 817 c.c..
Sono pertinenze le cose che, pur conservando la loro natura e la loro individualità fisica, sono assoggettate, in modo attuale e permanente, a servizio od ornamento di un’altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro. Nel relativo rapporto il collegamento tra la cosa principale e quella accessoria è preso dalla legge in considerazione non come rapporto di connessione materiale, ma come rapporto economico – giuridico di strumentalità e complementarietà funzionale, costituito da chi sia proprietario dell’una e dell’altra cosa o titolare di un diritto reale su entrambe. Ne deriva che per l’esistenza del vincolo pertinenziale (che può intercorrere fra mobile e mobile, fra mobile ed immobile, fra immobile ed immobile) sono necessari non soltanto un elemento oggettivo, nel senso che un bene (cosa accessoria) deve essere destinato a servizio o ad ornamento di un altro bene (cosa principale), ma anche un elemento soggettivo, nel senso che tale destinazione deve rispondere all’effettiva volontà dell’avente diritto, di creare il suddetto vincolo di strumentalità o complementarietà funzionale.
La pertinenza conserva la sua individualità ed autonomia, pur essendo posta in durevole rapporto di subordinazione con la cosa principale, per servire al miglior uso di questa; ma può da essa essere separata. Diverso dalla pertinenza è l’accessorio; infatti, deve intendersi cosa accessoria quella che sia congiunta con altre in ragione di un rapporto di dipendenza e sia pertanto divenuta parte integrante del tutto così da non poterne essere separata senza alterazione dell’essenza e della funzione dell’insieme (es. cucina, bagno).
Si parla di pertinenze edilizie fra immobili (corte, viale di accesso, giardino, pozzo, autorimessa, area di parcheggio), di pertinenze agrarie (le scorte vive - bestiame - e morte – sementi, attrezzi, macchine – del fondo, necessarie alla coltivazione), di pertinenze industriali (i macchinari di uno stabilimento), di pertinenze sacre (i mobili e gli arredi sacri delle chiese), ecc.
Per quanto concerne il regime delle pertinenze, va segnalato che il particolare vincolo di destinazione evidenziato fra cosa principale e cosa accessoria si riflette anche nella disciplina giuridica.
Il codice (art. 818 c.c.) precisa che, se non è diversamente disposto, “ gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze” (così, se una compravendita concerne una villa, essa comprende anche il giardino, se le parti nulla hanno previsto in contrario nel contratto).
Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli (Cass. Civile, sez. II, 17 gennaio 2003, n. 634).
Le pertinenze possono peraltro formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici (nell’esempio di cui sopra, il proprietario della villa con giardino poteva vendere la villa senza il giardino o il giardino senza la villa).
Questo significa che il proprietario del bene principale e di quello costituente pertinenza, nel trasferire a terzi la proprietà del primo bene, può sempre riservarsi quella dell'altro, determinand...

... continua