QUESITO N. 328: Se è possibile risolvere il contratto di locazione laddove l’immobile locato venga consegnato in pessime condizioni (infiltrazioni, macchie di muffa, infissi non in regola…) e se il conduttore può chiedere la restituzione del deposito
Quesito n. 328: Se è possibile risolvere il contratto di locazione laddove l’immobile locato venga consegnato in pessime condizioni (infiltrazioni, macchie di muffa, infissi non in regola…) e se il conduttore può chiedere la restituzione del deposito cauzionale.-
Il contratto di locazione è quel contratto mediante il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore), una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (1571 c.c.).-
Dal combinato disposto degli artt. 1575, 1576,1578 e 1581 del c.c. risultano a carico del locatore molteplici obblighi, uno dei quali è quello di consegnare (e mantenere) la cosa in buono stato locativo (art. 1575 c.c.) e, quindi, in grado di servire all’uso convenuto: la cosa locata, infatti, deve essere priva di vizi che ne riducano in modo apprezzabile l’uso convenuto e deve, quindi, presentare quel minimo di caratteristiche e di qualità che sono necessarie per l’utilizzazione secondo la previsione contrattuale. Il buono stato di manutenzione deve, cioè, rispondere ad esigenze di abitabilità e di mancanza di difetti tali da compromettere la salute di chi vi abita. Secondo il più recente orientamento giurisprudenziale l’immobile deve essere “funzionale”, il che significa infissi in regola, pavimento non sconnesso, impianto elettrico secondo legge e così via.-
L’art. 1578 c.c., rubricato “Vizi della cosa locata”, espressamente recita: «Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna».-
Per comprendere se il caso di specie rientri in tale nozione di “vizio della cosa locata” e giustifichi, quindi, una risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, occorre stabilire se quanto lamentato dal conduttore dipenda da un difetto di costruzione dell’immobile e quindi preesistente alla conclusione del contratto, ovvero da fatti sopravvenuti nel corso del rapporto contrattuale per vetustà dell’immobile, carenza di manutenzione o caso fortuito.-
1) Nel primo caso e, quindi, nel caso in cui quanto lamentato dal conduttore dipenda da un difetto di costruzione dell’immobile preesistente alla conclusione del contratto, ci troveremo di fronte ad un vizio della cosa locata, cioè ad un difetto che incide sulla struttura materiale dell’immobile stesso, o sulla sua composizione, costruzione o funzionalità strutturale, alterandone l’integrità. Deve, inoltre, trattarsi di vizi che impediscono o riducono notevolmente il godimento della cosa locata, secondo la sua destinazione contrattuale (abitazione, nel caso di specie) (cfr. HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\O3%20S03%20A2008%20N11514%20" Cassazione civile , sez. III, 09 maggio 2008, n. 11514); e che al momento della stipulazione del contratto non erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore usando l’ordinaria diligenza.-
In presenza di tali vizi il conduttore ha a disposizione due rimedi: chiedere la risoluzione del contratto di locazione oppure chiedere la riduzione del canone di locazione (1578 c.c.).
La risoluzione del contratto di locazione, in quanto contratto ad esecuzione continuata, ha efficacia irretroattiva, ossia ciascuna delle parti è, quindi, liberata per il futuro dagli impegni contrattuali, ma non deve restituire le prestazioni già eseguite (art. 1458 c.c.). Per prestazioni già eseguite si intendono quelle con le quali il debitore abbia pienamente soddisfatto le ragioni del creditore (Cass. 06/06/89 n. 2753). Da altra pronunce (Cass. 24/06/95 n.7169) sembra tuttavia doversi desumere il principio secondo cui per prestazioni già eseguite da non restituirsi, debbano intendersi sono quelle per le quali non solo è stato soddisfatto l’interesse del creditore, ma rispetto alle quali ha trovato piena attuazione il sinallagma divisato dalle parti, con reciproca soddisfazione di entrambe, e, quindi, laddove si verifichi l’ipotesi in cui il creditore resti soddisfatto dal pagamento del canone e il conduttore abbia utilizzato la cosa locata.-
Il conduttore, al termine del rapporto locatizio, rilasciato l’appartamento nella disponibilità del locatore, non solo non sarà più tenuto al pagamento del canone ma avrà anche diritto alla restituzione del deposito cauzionale.-
La Cassazione n° 4725/1989 si è, infatti espressa nel senso che: “L’ obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’ immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’ immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto".-
Passiamo ora ad esaminare il caso in cui i vizi sino eliminabili e si manifestino dopo la conclusione del contratto. In tal caso il locatore non può opporsi all’azione ex art. 1578 c.c. con l’offerta di eliminazione dei difetti lamentati (Cfr. Cass. 24/03/1980, n. 1951) ma il conduttore avrà la possibilità di esercitare l’azione di risoluzione del contratto di locazione e di riduzione del canone di locazione. L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., infatti, riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione di umidità per effetto di trasudo delle pareti) rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 per i vizi della cosa locata (Cfr. Cass. 10/08/1991, n. 8729).
Altro caso, ancora, è quello in cui i vizi siano preesistenti la consegna della cosa ma si manifestino successivamente ad essa. –
La Cassazione civile, sez. III, 09 luglio 2008, n. 18854 si è pronunciata nel senso della responsabilità del locatore nel caso in cui egli poteva conoscere, usando l'ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all'art. 1578 c.c. L'onere della prova relativa all'impossibilità di conoscere i vizi con l'uso dell'ordinaria diligenza grava sul locatore e la valutazione del raggiungimento o meno della prova liberatoria da parte del locatore...
... continua