QUESITO N° 686: IL CONDUTTORE PUÒ TRASFERIRE LA PROPRIA RESIDENZA NELL’IMMOBILE LOCATO CON CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO ?

QUESITO
Il conduttore può trasferire la propria residenza nell’immobile locato con contratto di locazione transitorio?
RISPOSTA
Il conduttore ha il diritto a trasferire la propria residenza nell’immobile oggetto del contratto di affitto. Il presupposto del contratto di natura transitoria, se riferito al conduttore, consiste solo nell’utilità di disporre dell’appartamento per un tempo oggettivamente predeterminabile come limitato al momento del contratto. L’accertamento della transitorietà è legato unicamente ai requisiti previsti dall’art. 5 della legge n.431/1998, ove non è indicato alcun impedimento al trasferimento della residenza.-
MOTIVI DI DIRITTO
Nel nostro ordinamento le locazioni ad uso abitativo sono regolate da un complesso di norme, che determinano due condizioni contrattuali completamente diverse. Sono due i principali riferimenti normativi: l’art. 1571 del Codice Civile e la Legge n.431 del 1998.-
In particolare, i contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, disciplinati dall’articolo 5, della Legge 9 dicembre 1998, n.431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.-
Nella prassi, tali contratti sono - per lo più - stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie - con particolare riguardo a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.-
Il contratto di locazione o contratto di affitto per esigenze abitative di studenti universitari è, poi, un particolare tipo di contratto di locazione ad uso transitorio con cui un soggetto (locatore) mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari fuori sede (conduttore/i) un immobile destinato ad abitazione e situato nel Comune sede dell’Università (o in un Comune limitrofo), dietro pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali. La legge prevede la durata minima e massima di tale tipologia di contratto. Nati appositamente per venire incontro alle esigenze degli studenti fuori sede, sono contratti la cui durata minima è di 6 mesi, quella massima di 36.-
Il contratto può essere stipulato da uno studente iscritto ad un corso universitario o parauniversitario, residente in un Comune diverso da quello di iscrizione universitaria; oppure da gruppi di studenti oppure, ancora, dalle aziende per il diritto allo studio. Le condizioni contrattuali sono quelle risultanti dai  HYPERLINK "http://www.informagiovanionline.it/emiliaromagna/vita-quotidiana/casa/affitto/i-contratti-di-locazione-tipologie" \o "I contratti di locazione: tipologie" contratti-tipo a livello nazionale; gli accordi locali varranno solo per la determinazione dei canoni (per la determinazione dell’ammontare valgono le stesse regole dei contratti convenzionati).-
Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato F). Gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto sono: le generalità delle parti; la descrizione e l’ubicazione dell’immobile, che deve essere - appunto - in un Comune sede di ateneo o limitrofo; l’indicazione dell’importo del canone; le modalità di versamento; la durata della locazione; l’espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto ad un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicato; un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica. Sul punto la Giurisprudenza di legittimità ha sancito che “nella vigenza della legge 9 dicembre del 1998, n.431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all’adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall’art. 5 della legge n.431 e del D.M. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all’art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l’esigenza transitoria, del conduttore o del locatore sia specificatamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza” (cfr. Cass. civ. Sez. III, 20.02.2014, n.4075).-
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Non di rado sorgono problemi, dopo la stipula del contratto di affitto, sulla residenza anagrafica relativa all’appartamento oggetto della locazione: a volte, infatti, il proprietario potrebbe voler conservare la propria residenza nell’immobile che ha concesso in locazione o, comunque, evitare che l’affittuario trasferisca la sua...

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