QUESITO N. 347: Se è possibile rivendere un immobile acquistato ai sensi della normativa prevista dall’ art. 35 L. 865/1971 e quali limitazioni di prezzo bisogna rispettare per l’alienazione del cespite.-
Quesito n. 347: Se è possibile rivendere un immobile acquistato ai sensi della normativa prevista dall’ art. 35 L. 865/1971 e quali limitazioni di prezzo bisogna rispettare per l’alienazione del cespite.-
La legge 865 del 1971 concepita al fine di programmare e coordinare l’edilizia residenziale pubblica rispondeva all’esigenza di tutelare la funzione sociale del godimento di un bene primario quale l’abitazione.-
Il legislatore con tale normativa aveva inteso tutelare chi si trovasse in condizioni di specifico e definitivo disagio in riferimento all’impossibilità di procurare a sè ed alla propria famiglia, in piena autonomia, un alloggio che fosse rispondente a canoni di rispettabilità, agibilità e condizioni igieniche da assicurare ad ogni cittadino.-
Il cardine della relativa disciplina poggia sull’inderogabile principio che l’assegnazione degli alloggi deve avvenire secondo criteri prefissati da organismi pubblici e da questi verificati attraverso idonee procedure, sicchè nessuna rilevanza può avere l’arbitrio del singolo pur se bisognoso.-
La “ratio” della norma è di immediata intuizione, gli edifici costruiti nell’ambito dei Programmi dell’Edilizia Residenziale Pubblica sono eretti solitamente su terreni espropriati per le quali vengono corrisposte indennità molto contenute nel rispetto dei canoni previsti dalle disposizioni di cui alla Legge 865/1971.-
Tali cespiti, usualmente fruiscono di numerose agevolazioni da ascriversi a riduzioni sensibili degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché dei contributi sui costi di costruzione, spesso sono acquistati con mutui agevolati o con contributi in conto interessi.-
L'art. 35 della legge 865/71, recante norme per i programmi ed il coordinamento della edilizia residenziale pubblica, nonche' per la espropriazione per pubblica utilita', prevede, tra l'altro, che le aree comprese nei piani di zona approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, destinate alla costruzione di case economiche e popolari, siano cedute in proprieta' a cooperative edilizie, od a singoli, previa stipula di una convenzione che disciplini, oltre ad elementi di carattere tecnico relativi a dette costruzioni, anche una serie di vincoli di carattere giuridico, relativi alla utilizzazione o alla vendita degli alloggi da realizzarsi sulle aree medesime.- La citata disposizione precisa, tra l'altro, che i predetti vincoli dovranno gravare non solo sull'area ceduta alla cooperativa con separato atto, ma anche sugli alloggi che ivi saranno realizzati.-
Le prodromiche specificazioni, a parere dello scrivente sono necessarie, oltre che per completezza espositiva, anche, per meglio comprendere la previsione delle numerose restrizioni poste a corredo del testo legislativo.-
Difatti l’art. 35 della citata legge, sugli alloggi realizzati nei “ piani E. E. P.”, imponeva vincoli restrittivi che si sostanziavano nella inalienabilità del bene per il periodo minimo di 10 anni, a partire dalla data di assegnazione e nell’obbligo della cessione o locazione dell’alloggio ad acquirenti aventi caratteristiche soggettive per essere assegnatari di case costruite nei programmi di Edilizia Economica Popolare.-
L’assegnazione era indirizzata a nuclei familiari aventi reddito non superiore a predeterminati limiti e che non siano proprietari di alloggi idonei in relazione alla consistenza del nucleo familiare.-
La cessione del cespite doveva avvenire ad un prezzo non superiore a quello a suo tempo pagato dal primo assegnatario, aumentato con indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati e diminuito di una predeterminata percentuale annua per vetustà.-
Nel caso di locazione esistono limiti relativi all’ammontare.-
La legge 17 febbraio 1992 n. 179 ha modificato tale disciplina, prevedendo un regime meno rigoroso in merito ai vincoli di inalienabilità del bene riducendo tale periodo a soli 5 anni e sopprimendo ogni limite per quanto riguarda la fissazione del prezzo, di guisa che gli alloggi in argomento diverrebbero liberamente locabili o alienabili ai prezzi di mercato.-
È orientamento giurisprudenziale consolidato, in tema di edilizia economica e popolare, considerare vietata la sola vendita, i cui effetti definitivi ricadano nel periodo di incedibilità dell’alloggio stesso, ai sensi dell’art. 16 d.p.r. 2/59 (ex multis Cass. Civ. 8822/07).-
Parimenti sulla scia del citato orientamento giurisprudenziale non sarebbe nullo il contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti nel periodo antecedente alla scadenza del termine di inalienabilità, qualora gli effetti definitivi dello stesso siano postergati alla scadenza del quinquennio previsto dalla norma.-
L’affermarsi della disciplina del 1992 n. 179 è stato suffragato anche dalla dichiarazione di illegittimità costituzionale dei vincoli previsti dall’art. 35 Legge 865/71.-
Il Consiglio di Stato è intervenuto sulla”convenzione edilizia” con sentenze di unanime orientamento nelle quali si dichiarava: “In via generale la giurisprudenza in materia di vincoli ha chiarito l’impossibilità per il comune di fissare limiti alla commerciabilità dei beni oltre quelli fissati dal legislatore nazionale affermando che “Poiché l’art.35, c. 14 – 17, della L. 22 ottobre 1971, n°865, stabilisce una disciplina limitativa della commerciabilità degli alloggi, l’autorità comunale non può disporre ulteriori restrizioni ostandovi la riserva di legge prevista nell’art. 42, c. 2, della Costituzione (Cons. Stato, sez. IV, 10 gennaio 1990 n°9, in Giur. It. 1990, III, 1, 240)”, e che “...
... continua