Se è rilevante il fatto che il prezzo dichiarato dell’immobile sia o meno in linea con il suo valore di mercato.-

Se è rilevante il fatto che il prezzo dichiarato dell’immobile sia o meno in linea con il suo valore di mercato.-


Fisco e compravendita di immobili: sotto la lente finisce il prezzo del bene oggetto di cessione. È rilevante il fatto che il prezzo dichiarato sia (o non sia) in linea con il suo valore di mercato? In particolare, gli uffici fiscali possono contestare che il prezzo dichiarato sia inferiore al valore di mercato? La risposta cambia se alla compravendita è applicabile l'imposta di registro oppure l'imposta sul valore aggiunto.-
Nel primo caso, se il valore di mercato è più elevato del prezzo dichiarato, l'ufficio può disconoscere la pretesa del contribuente di calcolare l'imposta di registro sul prezzo dichiarato e calcolarla, invece, sul valore di mercato del bene oggetto di trasferimento (articoli 51 e 52, Dpr 131/1986); inoltre, se il prezzo dichiarato è inferiore al valore di mercato del bene, ridotto di un quarto, l'ufficio può anche irrogare una sanzione che, salva l'applicazione del "ravvedimento" e della "definizione agevolata", va dal 100 al 200 per cento della maggiore imposta dovuta (articolo 71, comma 1, Dpr 131/1986). Fa eccezione il caso nel quale sia possibile applicare il principio del cosiddetto "prezzo-valore" (articolo 1, comma 497, legge 266/2005): in questa ipotesi, infatti, si prescinde sia dal prezzo pattuito sia dal valore corrente del bene, perché la base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale moltiplicata per il coefficiente 115,5 (se l'acquirente ha i requisiti per l'agevolazione "prima casa") o per il coefficiente 126.-
I presupposti per applicare il "prezzo-valore" sono i seguenti: a) l'acquirente è una persona fisica; b) l'acquirente non agisce nell'esercizio di impresa o professione; c) la cessione è a titolo oneroso; d) il contratto ha a oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze; e) si tratta di un contratto redatto da un notaio, ove è dichiarato l'intero prezzo pattuito ed è richiesta l'applicazione della tassazione con il principio del "prezzo-valore".-
Quando invece alla cessione si deve applicare l'Iva, la base imponibile è rappresentata dal corrispettivo pattuito (articolo 13, comma 1, Dpr 633/1972). Sempre in base al corrispettivo pattuito, inoltre, l'impresa cedente determina i propri componenti positivi di reddito (siano essi ricavi o plusvalenze).-
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