Quali sono le garanzie che il venditore - costruttore è tenuto a dare all' acquirente di un immobile per vizi occulti dello stesso?

Quali sono le garanzie che il venditore - costruttore è tenuto a dare all' acquirente di un immobile per vizi occulti dello stesso?

Quali sono le garanzie che il venditore - costruttore è tenuto a dare all' acquirente di un immobile per vizi occulti dello stesso (per es. fessurazioni sull'intonaco, umidità ascendente)? Quali sono i tempi entro i quali l'acquirente deve denunciare i vizi al venditore?

Il vizio occulto:
L'art. 1490 c.c. sancisce in via generale l'obbligo del venditore di tenere la cosa immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.-
La disciplina dettata dal codice civile, individua, altresì, casi in cui il venditore è sollevato da detto obbligo di garanzia, limitandoli a fattispecie quali la presenza in tal senso di un accordo tra le parti idoneo ad escludere o limitare la garanzia medesima - salvo mala fede del venditore - la conoscenza in capo all'acquirente dei vizi della cosa al momento della conclusione del contratto, o ancora la facile riconoscibilità dei vizi medesimi, salvo i casi in cui il venditore dichiari la cosa esente da vizi.-
In relazione all'onere della prova, grava, pertanto, sull'acquirente dimostrare la esistenza di vizi tali da rendere il bene acquistato inidoneo all'uso cui era destinato, ovvero da comportarne comunque una apprezzabile diminuzione di valore, mentre incombe sul venditore l'onere di provare la sussistenza di una causa di esclusione della garanzia e, quindi, la sussistenza di una volontà del compratore di voler procedere comunque all'acquisto del bene nello stato in cui si trova, nella piena consapevolezza dei vizi da cui esso è affetto. (Nella specie la parziale fondatezza della domanda attorea, e dunque l'accertamento in ordine alla presenza di vizi occulti sul veicolo acquistato, tali da renderlo inidoneo all'uso e diminuirne in modo apprezzabile il valore, in assenza di un patto di esonero a favore dell'alienante, determina la riduzione del prezzo di acquisto del mezzo e la riparazione dei vizi a spese del venditore (Trib. Potenza, 23-07-2008).-


La presunzione di conoscenza dei vizi in capo al venditore:
Ai fini del risarcimento del danno spettante al compratore per i vizi della cosa venduta, l'art. 1494 c.c. pone una presunzione a carico del venditore di conoscenza di detti vizi, anche se occulti, per cui l'obbligo della garanzia è escluso soltanto se il venditore fornisca la prova liberatoria di avere ignorato senza sua colpa i vizi medesimi (Cass. civ. Sez. II, 20-05-1997, n. 4464).-

I termini, a pena di decadenza e prescrizione, per denunciare i vizi al venditore e domandare il risarcimento dei danni e, alternativamente, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di vendita:
Il compratore, se intende far dichiarare la garanzia cui il venditore è tenuto, ha l'onere di denunciare l'esistenza dei vizi entro otto giorni, che decorrono dalla consegna se si tratta di vizi apparenti (art. 1495, comma 1, c.c.) o dalla scoperta se si tratta di vizi occulti (art. 1495, comma 1, c.c.) (Trib. Novara Sent....

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