Contratto preliminare di compravendita di un appartamento di edilizia agevolata: se il promittente acquirente è tenuto a conoscere le possibili cause legali di invalidità del contratto.-

Contratto preliminare di compravendita di un appartamento di edilizia agevolata: se il promittente acquirente è tenuto a conoscere le possibili cause legali di invalidità del contratto.-




TRIBUNALE DI NOLA
II SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
 Il Tribunale di Nola in composizione monocratica nella persona del giudice istruttore dott. Francesco Notaro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 4440/03, avente ad oggetto domanda di risoluzione ed altro, vertente
TRA
Meviax, rappresentata e difesa dagli avv.  …  e  … giusta procura stesa a margine dell’atto di citazione ed elett.nte dom.ta presso lo studio del secondo sito in …. (attrice)
E
Sempronio Pxx, rappresentato e difeso dagli avv.  e …. giusta procura stesa in calce alla copia notificata dell’atto di citazione, elett.nte dom.to presso lo studio degli stessi, sito in  ….  (convenuto)
Conclusioni
All’udienza del 27.11.2008 le parti concludevano in forma discorsiva come da verbale da intendersi qui integralmente trascritto.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato Meviax  conveniva in giudizio innanzi a questo tribunale Sempronio Pxx, assumendo che con scrittura privata del 5.6.2002, il convenuto si era obbligato a vendere ad essa attrice per il prezzo di euro 191.100,00 l’immobile sito in Xxxxx , alla via  yyyyy, di vani otto, identificato al catasto alla p.ta …, foglio …, numero …. sub … che contestualmente alla sottoscrizione del preliminare essa Meviax aveva versato al Sempronio a titolo di caparra confirmatoria, l’importo di euro 46.481,00, impegnandosi a corrispondere la rimanente somma di euro 144.619,00 entro il termine essenziale del 5.6.2003, data fissata per la stipula del definitivo; che dinanzi all’assoluta mancanza di iniziativa da parte del promittente venditore circa l’indicazione e la convocazione presso il notaio ed approssimandosi la scadenza del termine, invitava il Sempronio con racc. a.r. del 14.5.2003 a farle pervenire la necessaria documentazione per la stipula dell’atto notarile, con indicazione del notaio rogante; che il Sempronio le comunicava per la prima volta l’impossibilità di procedere alla stipula dell’atto, in quanto, a suo dire, la regione Campania aveva negato l’autorizzazione ad alienare l’immobile; che con la stessa missiva il promittente venditore dichiarava la propria disponibilità a restituire la somma di euro 46.481,00, versata a titolo di caparra confirmatoria; che essa attrice riscontrava tale comunicazione, contestando tali assunti ed evidenziando che il promittente venditore aveva contravvenuto ai doveri di buona fede, non avendo mai manifestato l’esigenza che per la vendita dell’immobile fosse necessaria l’autorizzazione da parte della regione, né essendo ciò stato contemplato nel preliminare di vendita; che, pertanto, stante il grave inadempimento del Sempronio, questo era tenuto alla restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 comma 2 c.c.; che in ogni caso l’inadempimento colpevole del convenuto legittimava essa attrice al recesso dal preliminare di vendita, con conseguente diritto a ricevere il doppio della caparra versata in data 5.6.2002; chiedeva, pertanto, previo accertamento dell’inadempimento da parte del convenuto, che venisse dichiarato il diritto di essa Meviax di recedere dal contratto e per l’effetto la condanna di Sempronio Pxx al pagamento in suo favore, della somma di euro 92.962,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal 5.6.2003 all’effettivo soddisfo; in via subordinata ed in caso di inaccoglibilità della domanda di recesso, che venisse dichiarato risolto ex artt.1453 o 1457 c.c. il predetto preliminare di vendita, con condanna alla restituzione della somma di euro 46.481,00, nonché al risarcimento dei danni nella misura pari almeno all’importo della caparra confirmatoria o ad altra somma da accertare in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione, vinte le spese con attribuzione al procuratore antistatario.
Si costituiva il Sempronio il quale contestava la domanda evidenziando che l’abitazione era stata costruita utilizzando i finanziamenti concessi dalla regione ai sensi della legge n. 457 del 1978 ed assegnata in proprietà superficiaria ad esso convenuto; che aveva provveduto ad estinguere il mutuo come previsto in contratto, onde addivenire alla cancellazione dell’ipoteca; di aver richiesto alla regione l’autorizzazione ad alienare l’immobile ex art. 3 della legge n. 85 del 1994, ma che detta autorizzazione era stata negata; che, pertanto, il preliminare doveva stimarsi nullo o comunque invalido ed inefficacie, posto che sempre secondo l’art. 3 cit., gli alloggi di edilizia agevolata non possono essere alienati o locati prima del decorso del termine di cinque anni dall’assegnazione o dall’acquisto, senza l’autorizzazione regionale, sicché esso Sempronio era tenuto esclusivamente alla restituzione della caparra.
Istruita la causa mediante produzione documentale, la stessa, sulle conclusioni rese all’udienza indicata in epigrafe veniva riservata a sentenza previa concessione dei termini di cui all’art.190 c.p.c..
Motivi della decisione
La risoluzione della controversia richiede un’attenta analisi della domanda introdotta dalla Meviax, come formulata in citazione e non ulteriormente precisata a seguito della concessione dei termini ex art. 183 comma 5 c.p.c..
Circa il petitum l’attrice insta affinché, “Previo accertamento dell’inadempimento degli obblighi contrattuali gravanti sul convenuto in virtù del contratto preliminare di vendita di cui in premessa”, venga dichiarato il diritto di essa Meviax “di recedere dal contratto preliminare di vendita sottoscritto il 5.6.2002 (12.6.2002)”, con condanna del convenuto al pagamento della somma di euro 92.962,00 pari al doppio della caparra versata, oltre interessi e rivalutazione dal 5.6.2003; in via subordinata per la declaratoria, ex artt. 1453 o 1457 c.c., di risoluzione del contratto, con condanna del convenuto al pagamento di euro 46.481,00, nonché al risarcimento pari almeno all’importo della caparra o ad altra somma da accertarsi in corso di causa.
Prospetta a fondamento dell’azione che il Sempronio avrebbe taciuto, in violazione dei principi di buona fede e di correttezza sanciti dagli artt. 1175 e 1375 c.c., la necessità dell’autorizzazione regionale per vendere l’immobile, non essendo ciò stato contemplato in contratto quale condizione per l’efficacia del preliminare, autorizzazione di cui ignorerebbe l’ “origine e l’effettiva portata”; in ogni caso assume che la verifica della sussistenza dei presupposti necessari per la vendita del bene, gravava sul promittente venditore e rappresenta inadempimento colpevole tale da legittimare essa Meviax al recesso dal contratto, con diritto a ricevere il doppio della caparra versata.
Il Sempronio ha, a sua volta, eccepito l’invalidità della promessa di vendita, proprio a cagione della mancanza dell’autorizzazione regionale ed ha avanzato domanda in tal senso.
A tale ultimo proposito deve, però, rilevarsi, che il convenuto si è costituito tardivamente solo alla prima udienza di comparizione, sicché deve ritenersi essere decaduto dalla domanda di accertamento della nullità del contratto; ciò nondimeno, detta difesa assume il valore di eccezione astrattamente capace di paralizzare la domanda avversa.
Si può, infatti, evidenziare che, trattandosi di domanda volta alla verifica circa la legittimità del recesso e, in sostanza, di domanda tesa a vedere pronunciata la risoluzione del contratto per inadempimento, pertanto di domanda ‘opposta’ a quella che, per il suo accoglimento, presuppone la validità o l’efficacia del negozio, sarebbe precluso al giudice – anche in considerazione dei motivi di inadempimento ‘imputati’ al convenuto dall’attrice – il rilievo di eventuali ragioni di invalidità, inefficacia o nullità, essendo egli vincolato al principio della domanda, tanto che ogni questione sul punto è rimessa alla deduzione di parte, da qualificarsi pertanto come vera e propria eccezione in senso stretto, circostanza che comunque è avvenuta nella specie, posto che, seppure tardivamente ai fini della introduzione della domanda di accertamento della nullità, il convenuto si è costituito alla prima udienza e le sue difese, intervenute, perciò, nei termini di cui all’art. 180 c.p.c. nel testo applicabile alla presente controversia, introdotta prima della novella del 2005/2006, assumono certamente il valore di eccezione (nettamente prevalente nella giurisprudenza di legittimità è l’indirizzo secondo il quale, in caso di domanda di risoluzione il giudice non possa rilevare d’ufficio l’invalidità del negozio, soprattutto laddove la causa di invalidità non interagisca con i motivi di inadempimento dedotti dall’attore ai fini dell’accoglimento della domanda di risoluzione).
Ciò posto, una prima conclusione si può certamente trarre dalla prospettazione della domanda proposta dall’attrice e dal complessivo tenore delle difese svolte durante tutto l’arco del processo: la stessa non si duole del fatto che il Sempronio si sarebbe impegnato a venderle “la proprietà” dell’immobile e non la “proprietà superficiaria”.
Tanto porta a ritenere che la Meviax fosse edotta del fatto che l’oggetto della promessa di vendita fosse il diritto superficiario, circostanza ulteriormente rafforzata dal dato che nel medesimo contesto della scrittura si specifica da dove derivava il diritto in testa al Sempronio e veniva richiamato esplicitamente l’atto di compravendita per notar  Zzzz di  …., stipulato il 30.12.1999, registrato il 10.1.2000 e trascritto il 19.1.2000 al n. …. presso la conservatoria di S. Maria Capua Vetere, lasciando presumere, in base a regole comuni di comportamento, che la promissaria acquirente abbia esaminato il titolo o si sia comunque documentata prima di addivenire alla stipula dell’atto.
Trattandosi di promessa di vendita di alloggio di edilizia agevolata, circostanza palesata chiaramente nel contesto dell’atto per notar  Zzzz appena citato, nel giugno 2002, epoca in cui è stato stipulato il preliminare, operavano le limitazioni previste dall’art. ...

... continua