QUESITO N. 357: Se l’atto di compravendita di un immobile che risulti carente della documentazione prevista dalla manovra finanziaria 2010, e che quindi non possa essere rogato a pena di nullità, sia passibile di una regolarizzazione successiva alla

Quesito n. 357: Se l’atto di compravendita di un immobile che risulti carente della documentazione prevista dalla manovra finanziaria 2010, e che quindi non possa essere rogato a pena di nullità, sia passibile di una regolarizzazione successiva alla stipula.-

La nuova normativa contenuta nell’art. 19, comma 14 del D.L. n. 78/2010 in vigore dal 1° luglio apporta essenziali prescrizioni nella contrattazione immobiliare e nei mutui ipotecari.-
Gli atti interessati sono quelli che hanno per oggetto i fabbricati esistenti qualificabili come “unità immobiliari urbane”, e quindi quegli atti che hanno efficacia sulla loro intestazione quali compravendite, divisioni, donazioni. Inoltre, sono compresi nel perimetro applicativo della norma in questione gli atti di costituzione e di trasferimento di diritti reali, come l’usufrutto, la servitù, l’ipoteca. Restano escluse determinate tipologie immobiliari quali i terreni, i fabbricati rurali, i millesimi delle parti comuni condominiali, i fabbricati in corso di costruzione o venduti al “grezzo”, ed i fabbricati “collabenti” ( e cioè dichiarati come diroccati).-
La norma in esame prevede che gli immobili la cui proprietà viene trasferita, siano perfettamente in regola col catasto sia in modo sostanziale che formale. In particolare, “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.-
L’operazione cui saranno tenuti gli operatori tutti del settore viene definita “Allineamento dei dati catastali ai registri immobiliari”. Nel caso in cui i registri immobiliari non corrispondano a quelli catastali, gli interessati devono attivarsi per la regolarizzazione prima della stipula attraverso una o più domande di voltura.-
Di conseguenza, in assenza dei suddetti requisiti gli atti saranno nulli, ed un banale errore documentale può inficiare un atto notarile, come ad esempio per le planimetrie che dovranno riflettere perfettamente lo stato attuale dell'immobile al momento del trasferimento della proprietà.
Il che si riflette nell'attività dell'agente immobiliare il quale, prima di presentarsi dal notaio, è tenuto a verificare che le notizie riportate sulle documentazioni catastali siano perfette.-
Nell’ipotesi specifica, il notaio rogante verifica che un atto di compravendita non può essere perfezionato a causa della non corrispondenza dei dati catastali, e ne rimanda la stipula ad avvenuto allineamento.-
Ne consegue che l’incongruenza della giusta ditta comporta una sospensione necessaria dell’attività rogante, in quanto gli atti sprovvisti dei requisiti sovraesposti sono colpiti dalla sanzione della nullità. Inoltre, un immobile che risulti irregolarmente censito, è di ...

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