La locazione ordinaria di un’unità immobiliare destinata a civile abitazione. La durata del contratto e le cause di risoluzione anticipata.-

La locazione ordinaria di un’unità immobiliare destinata a civile abitazione. La durata del contratto e le cause di risoluzione anticipata.


Fino alla promulgazione della legge n. 431 del 1998 la legge che regolava le locazioni d’immobili urbani destinati a civile abitazione era la legge n. 392 del 1978.-  Questa legge, attraverso un complesso calcolo del canone di locazione, prevedeva dei contratti della durata di quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro. Proprio dal metodo di calcolo del corrispettivo per il godimento del bene immobile denominarono quest’atto legislativo “legge sull’equo canone”.-  A ben vedere una regolamentazione così stringente e per certi versi anacronistica e fuori mercato fece si che molti rapporti locatizi sprofondassero nell’illegalità che nel settore veniva (e tutt’ora viene) comunemente indicata con la locuzione “ affitti in nero”. Pure per far fronte a questa disapplicazione del dettato normativo il legislatore, nel 1998, è intervenuto con una serie di norme il cui intento, duplice, era quello di riportare alla legalità molti contratti di locazione liberalizzando il canone d’affitto. Ad oggi, dunque, la legge sull’equo canone è stata abrogata in molte sue parti pur restando in vigore per la disciplina di determinati aspetti (si pensi alle spese condominiali, art. 9 l. n. 392/78).-  I cosìddetti contratti 4+4, come s’è avuto modo di anticipare, sono attualmente disciplinati dalla legge n. 431 del 1998 e più nello specifico dagli articoli 2 e 3 che riportiamo nelle parti che interessano.- Art. 2 Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni .  Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Art. 3 Disdetta del contratto da parte del locatore. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 […]del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:  a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;  b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;  c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;  e) quando l'immob...

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