QUESITO N. 364: Nel caso in cui si proceda alla locazione congiunta di un terreno agricolo e di un fabbricato, quale tipo di contratto è opportuno stipulare? Quali sono i presupposti, previsti dalla legge, per poter procedere alla stipula di un contratto

Quesito n. 364: Nel caso in cui si proceda alla locazione congiunta di un terreno agricolo e di un fabbricato, quale tipo di contratto è opportuno stipulare?
Quali sono i presupposti, previsti dalla legge, per poter procedere alla stipula di un contratto di locazione agricolo e necessari per non incorrere nella nullità dello stesso per frode alla legge?

Perché un contratto sia causalmente qualificabile come contratto di affitto di fondo agricolo è necessario non solo che il contratto abbia ad oggetto una cosa potenzialmente produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso. Deve quindi all'occorrenza valutarsi se nell'economia del contratto abbia prevalenza la finalità di coltivazione del fondo o, invece, quella di godimento del fabbricato il cui uso costituisca congiuntamente oggetto del contratto, potendo conseguire, in caso di qualificazione da parte del giudice di merito del contratto come contratto di locazione ad uso abitativo e di accertamento del ricorso delle parti allo schema del contratto di natura agricola a fini di elusione delle norme imperative contenute nella legge n. 329 del 1978 cosiddetta sull'equo canone, la declaratoria di nullità per frode alla legge delle clausole contrattuali inerenti agli aspetti agricoli. (Nella specie il contratto aveva ad oggetto un edificio di dimensioni non modeste e un appezzamento di terreno di circa un ettaro sito ad un chilometro e mezzo di distanza, su cui insisteva un uliveto da anni in stato di abbandono; la S.C. ha confermato la sentenza cui la sezione specializzata agraria della Corte territoriale, in relazione anche all'ammontare del canone, aveva qualificato il contratto in relazione alla sua finalità abitativa e, dichiarate nulle per frode alla legge le clausole inerenti alla coltivazione, aveva rigettato la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento di obblighi inerenti alla qualificazione del contratto quale agricolo).(  HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD%26op-id=5%26Action=ExecuteQuery%26ID_HEADER=344020%26" Cassazione civile, sez. III, 10/10/1996, n. 8856 )
Va detto poi che il contratto con il quale, per un unico corrispettivo, è ceduto il godimento di un immobile composto da una casa di abitazione e da un terreno idoneo allo sfruttamento agricolo può essere qualificato di locazione o di affitto a seconda che le parti abbiano voluto soltanto consentire il godimento dell'immobile in conformità ai suoi possibili usi, nell'ambito dei quali vi è anche la coltivazione del terreno, o se abbiano piuttosto considerato la funzione produttiva del bene ricollegando a questa un vero e proprio obbligo dell'affittuario alla coltivazione del fondo. Nell'accertamento di questa volontà, il giudice può anche servirsi di elementi estrinseci al contratto, quale l'idoneità del terreno ad assicurare una produzione non esauribile nell'autoconsumo o le qualità professionali del conduttore, se questo dedichi le sue energie abituali alla coltivazione della terra. (Nella specie la S.C. ha ritenuto corretta la motivazione del giudice di merito che aveva desunto la natura locativa del rapporto dal non rilevante significato economico della coltivazione del terreno, il cui prodotto era esaurito dal consumo della famiglia del conduttore, e dalla attività professionale del conduttore, titolare di una impresa edilizia).- HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD%26op-id=5%26Action=ExecuteQuery%26ID_HEADER=348697%26" Cassazione civile, sez. III, 19/04/1996, n. 3724 -
La ricorrenza di un contratto di affitto di fondo rustico, come tale assoggettato alla speciale normativa in materia di rapporti agrari, postula che il godimento di un fondo venga ceduto al fine di ottenere un reddito agricolo proveniente dalla sua coltivazione. Di conseguenza, nella sfera di disciplina dei contratti agrari il concetto d...

... continua