QUESITO N. 365: Se un box auto può essere alienato separatamente dall’immobile di cui è pertinenza.

Quesito n. 365: Se un box auto può essere alienato separatamente dall’immobile di cui è pertinenza.


La disciplina degli “spazi destinati a parcheggi privati” è principalmente di natura extracodicistica ed è ormai da anni fonte di un continuo dibattito.
Le leggi che disciplinano la materia sono principalmente le seguenti: la legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), nel testo introdotto dalla legge 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. legge ponte) intitolata “Modificazioni e integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150”, che ha aggiunto l’art. 41-sexies alla legge 1150/1942, secondo cui «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione» (nel quale successivamente, per effetto dell’art. 2 della legge 122 del 24 marzo 1989, il rapporto di proporzionalità è stato portato a 1 mq per ogni 10 mc di costruzione); la legge 28 febbraio 1985, n. 47 (c.d. legge sul condono edilizio) e la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli).
Da una giurisprudenza consolidatasi negli anni all’art. 41-sexies della legge 1150/1942 è stato riconosciuto un carattere imperativo e inderogabile ed è stato quindi considerato come applicabile, oltre che nel rapporto esistente fra pubblica amministrazione e privati, anche nei rapporti che possono sorgere fra privati.
Di la conseguenza gli spazi di parcheggio sono destinati all’uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano la costruzioni o a esse abitualmente accedono secondo i seguenti principi: 1. sono nulli i contratti con cui vengono alienati soltanto i parcheggi nella parte in cui tali spazi vengono sottratti alla loro inderogabile destinazione, mentre conserva la sua validità l’accordo stipulato circa la proprietà dello spazio stesso, la cui titolarità è indifferente all’ordinamento; 2. sono nulli i contratti di alienazione di un immobile nella parte in cui non attribuisce all’acquirente il godimento dello spazio destinato a parcheggio senza limiti di tempo; 3. il contratto parzialmente nullo deve essere integrato con la norma imperativa violata ai sensi dell’art. 1419 cod. civ. e le parti hanno la possibilità di riequilibrare anche giudizialmente il sinallagma contrattuale attraverso il risarcimento del diritto d’uso a titolo oneroso (Cass., Sez. Unit., sent. n. 6600, n. 6601 e n. 6602 del 17 dicembre1984). La giurisprudenza non ha mai mostrato di volere abbandonare questo principio, probabilmente anche perché, in effetti, la legislazione successiva mostrava di essere sempre indirizzata nel senso del divieto di cessione separata degli spazi di parcheggio dalle unità immobiliari di cui costituiscono pertinenza, come emerge con chiarezza dall’art. 9, comma 5, della legge 122 del 24 marzo 1989 (c.d. “legge Tognoli”), che prevede espressamente la nullità degli atti di cessione dei posti auto separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. In un simile quadro giurisprudenziale e legislativo che si è trascinato per anni, le cose di recente sono mutate radicalmente per effetto della entrata in vigore (dalla data del 15 dicembre) della 246 del 28 novembre 2005 (“Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005”), il cui comma 9 dell’art. 12, contenente “disposizioni in materia di atti notarili”, ha aggiunto un nuovo, ultimo comma nell’art. 41-sexies della legge 1150 del 17 agosto 1942 (c.d. “legge urbanistica”), che dispone – come si è detto anche prima – che «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse». Quindi, per effetto del nuovo ultimo comma dell’art. 41-sexies della legge 1150/1942, gli spazi di parcheggio sono trasferibili autonomamente dalle unità immobiliari e non si possono ...

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