QUESITO N. 367: Se il locatore può richiedere al conduttore una cauzione superiore a tre mensilità. Brevi cenni sul deposito cauzionale, limiti e validità. Efficacia dei patti aggiuntivi e/o sostitutivi del deposito cauzionale.

Quesito 367: Se il locatore può richiedere al conduttore una cauzione superiore a tre mensilità.
Brevi cenni sul deposito cauzionale, limiti e validità. Efficacia dei patti aggiuntivi e/o sostitutivi del deposito cauzionale.

Per tutelare (almeno in parte) il locatore di un immobile contro i possibili danni causati dal conduttore al locale (la legge prevede che la restituzione debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali mancati pagamenti dei canoni relativi agli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte del locatario, la legge prevede il c.d. “deposito cauzionale”. L’art. 11 della legge 392/78, non abrogato dalla recente legge 431/98, stabilisce infatti che il deposito cauzionale, che il conduttore può richiedere al conduttore a garanzia delle obbligazioni pecuniarie pattuite nel contratto di locazione, non possa eccedere la misura di tre mensilità del puro canone di locazione e che inoltre debba essere produttivo di interessi da doversi corrispondere, da parte del locatore, al termine di ogni anno contrattuale anche in difetto di una espressa richiesta da parte del conduttore (Cass. civ. Sent. 21 giugno 2002, n. 9059).
Risulta così chiaro che in materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione, l'ammontare del canone è rimesso alla libera determinazione delle parti, ma il legislatore ha limitato l'autonomia contrattuale in relazione all'aggiornamento del canone medesimo e all'entità del deposito cauzionale (art. 32, 11 e 41 l. n. 392 del 1978), sicché la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità prevista dall'art. 79 l. n. 392 del 1978 ( HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD%26op-id=5%26Action=ExecuteQuery%26ID_HEADER=454048%26" Cassazione civile, sez. III, 15/10/2002, n. 14655).
Ci si chiede a tal punto se esistano garanzie “diverse” dal tradizionale deposito cauzionale e se esse possano essere colpite dalla sanzione della nullità.
Infatti il mercato assicurativo, unitamente al mondo bancario, offre garanzie Fidejussorie e Cauzionali. Tra i vantaggi della scelta del canale assicurativo è sicuramente da considerare come, usufruendo di un “fido assicurativo” concesso da una Compagnia, non si va ad intaccare il fido bancario che può quindi essere utilizzato per scopi alternativi dal correntista-conduttore. Esempio è la fideiussione per canoni contratti in locazione.
La giurisprudenza di merito, di fronte a tale previsione contrattuale, ha così deciso: “In un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola che impone al conduttore l'obbligo di fornire una fideiussione a prima richiesta non va incontro alla sanzione di nullità posta dall'art. 79 l. 27 luglio 1978 n. 392, in quanto la garanzia fideiussoria non assolve le funzioni tipiche del deposito cauzionale, ma tende a garantire più di una obbligazione del conduttore; in caso di ...

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