QUESITO N. 381: Se al conduttore spetta l’indennità supplementare di avviamento quando l’immobile sia adibito, dal proprietario-locatore in proprio, all'esercizio dell’attività già svolta dal conduttore uscente.-

Quesito n. 380: Se al conduttore spetta l’indennità supplementare di avviamento quando l’immobile sia adibito, dal proprietario-locatore in proprio, all'esercizio dell’attività già svolta dal conduttore uscente.

Il caso in esame richiama l’istituto della locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo - nella fattispecie ad uso commerciale -.
La legge regolatrice della materia è la n. 392/1978, nota come legge sull’equo canone, la quale, all’art. 34, primo comma, riconosce al conduttore il diritto ad un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale qualora ricorrano le seguenti condizioni:
che il rapporto di locazione sia cessato;
che la cessazione del rapporto dipenda dalla volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla prima scadenza contrattuale (mediante recesso per uno dei motivi tassativamente indicati dall’art. 29 legge cit.) o alle successive (mediante disdetta per finita locazione);
che la cessazione del rapporto di locazione non sia dovuta a risoluzione consensuale o per inadempimento, a disdetta o recesso del conduttore, o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata e liquidazione coatta amministrativa);
che l’immobile locato sia adibito all’esercizio di attività di tipo industriale, commerciale, artigianale, di interesse artistico o di tipo alberghiero;
che l’attività esercitata comporti un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e l’utilizzazione dell’immobile sia primaria e non marginale;
che l’immobile locato non sia destinato all’esercizio di attività professionali, né ad attività di carattere transitorio;
che non si tratti di immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35, legge n. 392/1978).
In presenza di tali condizioni, il locatore è tenuto a corrispondere al conduttore, al momento del rilascio dell’immobile, una somma pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto (ventuno per le locazioni alberghiere). Costituisce, invero, principio oramai acquisito che il credito del conduttore alla suddetta indennità diviene esigibile al momento del rilascio dell’immobile locato o dell’intimazione rivolta al locatore a prenderne possesso, ex art. 1216 c.c. (Cass. n. 10820/1995; Cass. n. 703/1995, Cass. n. 8713/1994).
Inoltre, il secondo comma dell’art. 34 l. cit. riconosce al conduttore il diritto a ricevere una indennità supplementare, pari a quella dinanzi indicata, nell’ipotesi in cui, entro un anno dalla cessazione della precedente attività, l’immobile sia adibito da chiunque – e quindi sia dal locatore in proprio che da un terzo -, all'esercizio della stessa attività o di un’attività affine a quella già esercitata dal conduttore uscente.
Anche quest’ultima indennità è dovuta solo se nell’immobile sia stata svolta una delle attività di cui ai nn. 1 e 2 dell’art. 27 della legge m. 329/78 (industriali, commerciali, artigianali, di interesse artistico) ovvero l’attività alberghiera.
Il legislatore, infatti, statuendo che “il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità...”, indica inequivocabilmente che devono sussistere tutti i requisiti perché il conduttore abbia già diritto al compenso per la perdita di avviamento. Ciò sta a significare, in più, che anche la seconda indennit...

... continua