Il contratto preliminare di compravendita: breve rassegna di questioni e problematiche frequenti.-

Il contratto preliminare di compravendita: breve rassegna di questioni e problematiche frequenti.


D: Che cosa è il contratto preliminare o compromesso?

R: Il contratto preliminare o compromesso è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare successivamente una vendita, della quale si accordano già degli elementi essenziali. Il preliminare deve essere fatto per iscritto, deve essere datato e firmato da chi vende e da chi compra. E' opportuno rivolgersi al notaio di propria fiducia sin da questo momento, perchè effettui i controlli necessari per verificare che la casa sia effettivamente di proprietà di chi vende e che sia libera da ipoteche e altri vincoli.

D: Il preliminare va registrato? Quanto costa?

R: Il preliminare deve essere registrato presso un qualsiasi sportello dell'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Di solito vi provvede il mediatore. Se è stato fatto da un notaio se ne occuperà quest'ultimo. Il costo della registrazione è di euro 168. E' inoltre dovuta l'imposta di registro in ragione del 3% sugli acconti di prezzo e dello 0,5% sulla caparra. Questi ultimi importi sono detraibili dalle imposte dovute in occasione della registrazione dell'atto definitivo. Se invece l'atto definitivo sarà soggetto ad Iva , il preliminare viene registrato con il pagamento dell'imposta fissa di euro 168 ed unicamente lo 0,5 % sulla caparra. Quest'ultimo importo non sarà però detratto in occasione della registrazione del definitivo.

D: E' opportuno trascrivere il preliminare?

R: Avere sottoscritto un preliminare ed averlo registrato non salvaguarda però il futuro acquirente da brutte sorprese, perchè l'immobile resta di proprietà del venditore sino al rogito. Solo se il contratto preliminare viene fatto dal notaio e quindi trascritto nei registri immobiliari, il compratore può essere tranquillo che da quel momento il bene da lui scelto non può essere venduto che a lui, né può essere colpito da gravami.

D: Facendo un preliminare privato, nel caso il venditore ci ripensi, la somma versata mi deve essere restituita raddoppiata o rischio di perderla?

R: La norma dell'art. 1385 del codice civile stabilisce che "Se al momento della conclusione del contratto una parte da all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento...

... continua