QUESITO N. 394: Se il conduttore di un locale commerciale, in caso di vendita all’asta dell’immobile, ha diritto alla prelazione.-

Quesito n. 394: Se il conduttore di un locale commerciale, in caso di vendita all’asta dell’immobile, ha diritto alla prelazione.


La prelazione consiste nel diritto ad essere preferito ad altri, in genere a parità di condizioni, nel caso in cui ci si determini a stipulare un determinato contratto. Nulla impone al soggetto obbligato ad addivenire necessariamente alla stipula del successivo contratto, ma ove dovesse decidersi, dovrà preferire quale contraente il soggetto titolare del diritto di prelazione.
La questione in oggetto è disciplinata dall’art. 38 della legge n. 392 del 27.07.1978 ( cd. “dell’equo canone”), che testualmente recita: “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.”
In altre parole l’art. 38 stabilisce che il locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, debba darne comunicazione, a mezzo ufficiale giudiziario, al proprio conduttore specificando termini e condizione del trasferimento ed invitandolo ad esercitare il diritto di prelazione.
Tale prelazione é rafforzata da un ulteriore diritto, cd. diritto di retratto, previsto dall’art. 39 della medesima legge che consente al conduttore, al quale sia stato impedito l’esercizio del diritto di prelazione, di impugnare, entro sei mesi dalla trascrizione, l’atto con cui il proprietario trasferisce ad un terzo l’immobile locato e sostituirsi al terzo nel contratto stesso.
Dalla lettera della norma, quindi, si evince che tale diritto di prelazione presuppone che il trasferimento sia volontario ( “intenda”) e a titolo oneroso, presupposti che non sono riscontrabili nel caso di vendita forzata dell’immobile locato.( Cass. 11225/ 96).
In quest’ultima pronuncia la Corte di Cassazione si occupata specificamente del caso in questione ed ha sancito espressamente che:”In caso di vendita all’asta, in sede di esecuzione forzata, dell'immobile locato ad uso diverso dall'abitazione, al conduttore di esso non spetta il diritto di prelazione di cui all'art. 38 l. n. 392 del 1978.”
Que...

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