Semplificazioni: le novità in materia immobiliare. Obbligo di registrazione telematica dei contratti di locazione per gli agenti immobiliari.

Semplificazioni: le novità in materia immobiliare
Obbligo di registrazione telematica
dei contratti di locazione per gli agenti immobiliari De Carolis Daniele Fisco
D.L. 16/2012
Numerose sono le novità in materia di tassazione immobiliare introdotte dal decreto “semplificazioni” (D.L. 16/2012) e dalla successiva legge di conversione (44/2012). La maggior parte riguardano l'IMU, ma ve ne sono anche altre riguardanti l'imposta sugli aeromobili privati, i contratti di locazione, gli immobili storico artistici e l'imposta sugli immobili all'estero.
Le novità in materia di IMU
La nozione di abitazione principale
Il decreto introduce una nozione restrittiva di abitazione principale ai fini IMU, che ora consta di due elementi. Innanzitutto, è stabilito che per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. Di conseguenza, a meno di successivi chiarimenti in senso contrario, sembrerebbe che non possa essere considerato abitazione principale l'immobile che catastalmente risulta censito come una pluralità di unità immobiliari; tuttavia, poiché il testo della norma si riferisce ad unità “iscrivibili” al catasto, potrebbero essere considerate come unica unità immobiliare anche quelle pluralità di immobili che catastalmente potrebbero essere fuse in una singola unità, ricorrendone i presupposti (identità di titolari, contiguità e possibilità materiale di una loro unione) . Il secondo elemento, introdotto dal decreto semplificazioni, è che l'abitazione principale è quella in cui il possessore e il suo nucleo famigliare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Pertanto, l'abitazione può considerarsi principale solo se il contribuente vi risiede e dimora insieme al proprio nucleo famigliare. Questa norma ha evidentemente finalità antielusive: si vogliono impedire in particolare quelle condotte in cui uno dei coniugi trasferisce la residenza in un immobile dove in realtà non vi dimora, al solo scopo di beneficiare delle agevolazioni . Il decreto aggiunge poi un'ulteriore regola che ha già destato divergenti interpretazioni. Si stabilisce infatti che, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Da questa norma discende sicuramente che, se due coniugi dimorano e risiedono in due  immobili diversi nello stesso comune, devono limitare le agevolazioni ad uno solo. Tuttavia, non è chiaro cosa succede nel caso in cui due coniugi dimorano e risiedono in due immobili che si trovano in comuni diversi: secondo un' interpretazione restrittiva, nessuno dei due potrebbe fruire del diritto alle agevolazioni; al contrario, secondo un'interpretazione estensiva, entrambi potrebbero fruirne .Sono inoltre introdotte due ipotesi di assimilazione all'abitazione principale: in riferimento agli immobili non locati posseduti da anziani e disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari e agli immobili non locati posseduti da cittadini italiani residenti all'estero, i comuni hanno il potere di estendere i benefici dell'abitazione principale.Infine, il decreto prevede che, ai soli fini dell'IMU, l'assegnazione della casa coniugale al coniuge disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende effettuata a titolo di diritto di abitazione. Ciò vuol dire che, ai fini dell'applicazione dell'IMU, il solo soggetto passivo sarà il coniuge assegnatario, che potrà dunque fruire di tutte le agevolazioni per l'abitazione principale; il coniuge non assegnatario non avrà invece alcuna soggettività passiva e quindi non dovrà adempiere alcun obbligo ai fini IMU.
Le modalità dell'acconto
Il decreto tiene conto del fatto che i Comuni hanno tempo fino al 30 settembre (e quindi dopo la scadenza per il versamento dell'acconto del 18 giugno) per fissare le relative aliquote IMU: è previsto infatti che il pagamento della prima rata dell'imposta municipale sarà pari al 50% dell'imposta dovuta per l'intero anno, calcolata applicando le aliquote base e la detrazione ordinaria di 200 euro per l'abitazione principale, eventualmente aumentata di 50 euro per ogni figlio minore di 26 anni convivente nell'abitazione principale. La legge di conversione del decreto ha poi introdotto un'ulteriore disposizione, che consente la facoltà di ripartire in tre rate il pagamento dell'IMU relativo all'abitazione principale: la prima e la seconda rata, ciascuna dell'ammontare di un terzo dell'imposta calcolata applicando le aliquote e la detrazione ordinaria, da pagare rispettivamente entro il 18 giugno ed il 17 settembre; la terza, da pagare entro il 17 dicembre, determinata calcolando a saldo, quando saranno note le effettive aliquote comunali, l'imposta effettivamente dovuta e scomputando quanto già versato con le prime due rate. È bene notare però che questa ripartizione in tre rate vale soltanto per i versamenti relativi all'abitazione principale e le sue pertinenze e non per gli altri immobili. Di conseguenza, i contribuenti che hanno anche altri immobili oltre all'abitazione principale dovranno osservare per questi ultimi la ripartizione in due rate. Per questi contribuenti, la facoltà di avvalersi delle tre rate risulta dunque piuttosto scomoda e complicata ed è prevedibile che pochi di loro vi faranno ricorso.Il versamento degli acconti dovrà necessariamente essere effettuato utilizzando il modello F24, mentre per il saldo di dicembre sarà possibile utilizzare l'apposito bollettino postale.
Le agevolazioni per i fabbricati rurali e i terreni agricoli
Il decreto prevede l'esenzione totale per i fabbricati rurali strumentali ubicati nei comuni montani o parzialmente montani secondo la classificazione contenuta nell'elenco dei Comuni italiani predisposto dall'ISTAT. Inoltre, per i fabbricati rurali sono previste due regole particolari riguardanti il pagamento dell'imposta: per i fabbricati rurali strumentali, la prima rata è versata nella misura del 30% dell'imposta dovuta secondo l'aliquota base e la seconda a saldo con conguaglio sulla prima rata; tuttavia, per i fabbricati rurali, abitativi e strumentali, iscritti al catasto dei terreni e da iscrivere al catasto dei fabbricati entro il 30 novembre prossimo, il pagamento va invece effettuato in un'unica soluzione entro il 18 dicembre, senza pagare l'acconto. Per quanto invece riguarda le disposizioni concernenti i terreni agricoli, il moltiplicatore da applicare al reddito dominicale rivalutato aumenta a 135, contro il precedente 130. Tuttavia, per i  terreni agricoli posseduti e condotti da imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola viene mantenuto il moltiplicatore di 110. Inoltre, sempre per questi tipi di terreni, sono previste delle riduzioni della base imponibile: essi sono soggetti all'imposta per la parte di valore eccedente i 6000 euro, con ulteriori deduzioni di importo decrescente rispetto al loro valore.
Le altre agevolazioni
In riferimento agli immobili di interesse storico artistico e a quelli inagibili o inabitabili, è prevista la riduzione al 50% della base imponibile. Per quanto riguarda il primo tipo di immobili,...

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