Informazioni utili per l’agente immobiliare sulla prelazione ed il riscatto nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo.

Informazioni utili per l’agente immobiliare sulla prelazione ed il riscatto nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo
Un'importante forma di tutela accordata al conduttore (ed anche al subconduttore, secondo un'interpretazione estensiva accolta in giurisprudenza, almeno quando rivesta la parallela qualità di cessionario di un'azienda; cfr. Cass.Civ., Sez.III  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/cass._civile%2c_sez._iii_del_1997_numero_6271_(10%24%2407%24%241997).aspx" \o "Cass. civile, sez. III del 1997 numero 6271 (10/07/1997)" 6271/97) di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, consiste nell'attribuzione al medesimo del diritto di prelazione. Esso riguarda ogni atto di cessione a titolo oneroso del bene locato ed importa l'attribuzione della conseguente facoltà di riscatto (artt.  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_1978_numero_392_art._38.aspx" \o "Legge del 1978 numero 392 art. 38" 38 e  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_1978_numero_392_art._39.aspx" \o "Legge del 1978 numero 392 art. 39" 39 della Legge 392/78), nonché dell'ulteriore diritto di prelazione in caso di nuova locazione a terzi (art.  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_1978_numero_392_art._40.aspx" \o "Legge del 1978 numero 392 art. 40" 40 l.cit. ).
Tanto nell'eventualità in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, quanto nel caso in cui, alla scadenza del contratto, il locatore intenda locare l'immobile a terzi, spetta infatti al conduttore la possibilità di acquisire la proprietà dell'immobile a titolo oneroso a parità di condizioni con preferenza rispetto a terzi (ovvero di conseguirne la locazione).
La ragione dell'istituto é stata identificata nella conservazione, anche nel pubblico interesse, di quelle aziende, generalmente di piccola e media dimensione, che nel contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori trovano la fonte prevalente del loro avviamento (cfr. artt.  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_1978_numero_392_art._41.aspx" \o "Legge del 1978 numero 392 art. 41" 41 e  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_1978_numero_392_art._35.aspx" \o "Legge del 1978 numero 392 art. 35" 35 della Legge citata); conservazione considerata di maggior rilievo rispetto all'interesse che ha il locatore di disporre dell'immobile, una volta cessato il rapporto locativo (Cass. Civ. Sez. III,  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/cass._civile%2c_sez._iii_del_1996_numero_8713_(04%24%2410%24%241996).aspx" \o "Cass. civile, sez. III del 1996 numero 8713 (04/10/1996)" 8713/96)  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/la_prelazione_ed_il_riscatto_nelle_locazioni_di_immobili_ad_uso_non_abitativo.aspx" \l "nota1" \o "nota1" nota1.
La prelazione attribuisce al suo titolare soltanto il potere di influire sulla situazione soggettiva afferente al contratto, ferma restando la libera determinazione dei contenuti dello stesso. Essa dunque non può entrare in gioco ogniqualvolta il corrispettivo dell'alienazione del bene non risulti essere fungibile, come ad esempio nella permuta, nella datio in solutum, ovvero, a maggior ragione, quando non si tratti di alienazione onerosa (donazione)  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/la_prelazione_ed_il_riscatto_nelle_locazioni_di_immobili_ad_uso_non_abitativo.aspx" \l "nota2" \o "nota2" nota2 . La giurisprudenza ha altresì affermato l'esclusione della prelazione quando l'oggetto della locazione non coincida con quello dell' alienazione, come nell'ipotesi della c.d. "vendita in blocco" di tutto il fabbricato, fattispecie che si distingue dalla vendita cumulativa di una serie di unità immobiliari (Cass. Civ. Sez. III,  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/cass._civile%2c_sez._iii_del_1998_numero_10427_(21%24%2410%24%241998).aspx" \o "Cass. civile, sez. III del 1998 numero 10427 (21/10/1998)" 10427/98; Cass. Civ. Sez. III,  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/cass._civile%2c_sez._iii_del_1998_numero_10340_(19%24%2410%24%241998).aspx" \o "Cass. civile, sez. III del 1998 numero 10340 (19/10/1998)" 10340/98; cfr. Cass. Civ., Sez.III,  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/cass._civile%2c_sez._iii_del_2010_numero_13223_(31%24%2405%24%242010).aspx" \o "Cass. civile, sez. III del 2010 numero 13223 (31/05/2010)" 13223/10 in base alla quale incombe sul conduttore la prova che si tratti in effetti di vendita cumulativa "camuffata" da vendita in blocco)  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/la_prelazione_ed_il_riscatto_nelle_locazioni_di_immobili_ad_uso_non_abitativo.aspx" \l "nota3" \o "nota3" nota3. Solo nella prima le parti considerano i beni oggetto di alienazione come un quid funzionalmente unitario. Nella seconda, al contrario, l'alienazione contestuale di più unità costituisce un evento meramente accidentale, non risultando i beni coordinati da un punto di vista strutturale (cfr. Cass. Civ. Sez. III,  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/cass._civile%2c_sez._iii_del_2001_numero_5913_(20%24%2404%24%242001).aspx" \o "Cass. civile, sez. III del 2001 numero 5913 (20/04/2001)" 5913/01). Analogamente è stato deciso ne...

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