QUESITO N. 466: Se è possibile inserire nel contratto di locazione ad uso commerciale una clausola che determini la cessazione del contratto nel caso di cessione di azienda da parte del conduttore, ovvero la rinuncia di questi a cedere il contratto

Quesito n. 466: Se è possibile inserire nel contratto di locazione ad uso commerciale una clausola che determini la cessazione del contratto nel caso di cessione di azienda da parte del conduttore, ovvero la rinuncia di questi a cedere il contratto contestualmente alla sua azienda. Disamina legislativa, giurisprudenziale e modalità operative.

Il contratto di locazione ad uso commerciale è disciplinato dalla legge 392/78 e più precisamente dagli artt. 27 e seguenti, che fanno espresso e specifico riferimento ad “immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione” ovvero ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico ex articolo 2 della legge n. 326/68 ovvero ad attività di lavoro autonomo.
Ai fini della risoluzione del quesito de quo è opportuno richiamare l'art. 36 legge n. 392/1978 che testualmente recita :"Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione".
La norma costituisce una deroga sostanziale alla disciplina della "cessione del contratto", prevista dagli artt. 1406 e ss. del codice civile, per la quale è, invece, indispensabile il consenso, perché possa attuarsi e perfezionarsi la cessione.
Da ciò deriva che la norma è inderogabile, e pertanto le eventuali clausole di divieto di cessione del contratto senza autorizzazione, ovvero senza consenso, del locatore sono nulle e si hanno per non apposte; in effetti l’art 79 legge n. 392/1978 si esprime in tal senso: “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge”.
Anche la Giurisprudenza è chiara al riguardo, numerose sono le sentenze orientate in tal senso:
Sentenza del Tribunale di Palermo 12/04/2005: in materia di locazioni l’art. 36 l. n. 392 del 1978 afferma “cessione e sublocazione sono permesse anche senza il consenso del locatore”; essa certamente esprime l’intenzione di favorire l’attività commerciale. La norma va quindi intesa nel senso che il conduttore potrà procedere alla cessione o alla sublocazione anche quando il consenso del locatore manchi, ivi compresa l’ipotesi in cui un apposito patto contrattuale contenga espresso divieto di sublocare o cedere il contratto.
Sentenza Cassazione civile, sez. III, 23/01/2002, n. 741 in materia di locazioni l’art. 36 legge n.392/1978, afferma che “la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell'azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto)”.
Ovviamente il contratto di locazione ad uso commerciale prevede anche la possibilità di recesso dal contratto stesso che si differenza tra conduttore e locatore per le modalità.
Il conduttore può recedere dal contratto in qualunque momento nel corso della locazione inviando lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso per gravi motivi.
Il locatore invece può: inviare disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali inviando lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi se si tratta di un immobile destinato ad attività alberghiere) oppure esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge (art. 29 legge 392/78).
Qualora non si verifichi nessuna di queste condizioni il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 6 o 9 anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con lo stesso termine di preavviso, questa volta per qualunque motivazione. In caso contrario il contratto si rinnova alle medesime condizioni, per uguale periodo.
L’art. 29 L. n. 392/78, per quanto attiene alla prima scadenza contrattuale, ...

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