QUESITO N. 468: Se è possibile cedere la quota condominiale di un lastrico solare, separatamente dall’unità immobiliare. Se in caso di cessione l’alienante è esonerato completamente dagli eventuali lavori successivi riguardanti il lastrico?
Quesito n. 468: Se è possibile cedere la quota condominiale di un lastrico solare, separatamente dall’unità immobiliare. Se in caso di cessione l’alienante è esonerato completamente dagli eventuali lavori successivi riguardanti il lastrico?
Il condominio è un tipo di comunione a se stante. La singolarità di questa figura sta nel fatto che il singolo condomino è al contempo: proprietario esclusivo del suo appartamento e comproprietario in virtù di una comunione forzosa di alcune parti dell’edificio. Tale comunione forzosa ha appunto la particolarità che, per riguardo al suo carattere funzionale, non ammette divisione. Il lastrico solare svolge la funzione di copertura dell’edificio e può essere inaccessibile o accessibile da tutti i condomini. In genere il lastrico solare è parte comune dell’edificio, per le sue funzioni analoghe a quelle del tetto.
L’art. 1117 stabilisce che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
l) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.”
La Corte di Cassazione ha precisato con Sentenza n. 941 del 17 Gennaio del 2011 “che i singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edifico condominiale, sono a norma dell’articolo 1117 del codice civile (salvo che risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione”. Quella contenuta nell’articolo testé citata è una presunzione di condominialità dei beni iuris tantum. In sostanza se l’atto di acquisto dell’unità immobiliare o il regolamento di condominio di natura contrattuale, cioè quello sottoscritto e accettato da tutti i condomini, non dicono nulla in merito, tutti gli elementi indicati dall’art 1117 del codice sono da considerarsi di proprietà comune. Anche una eventuale destinazione originaria del bene che, importando un uso esclusivo di uno o più condomini escluda la destinazione del bene all’uso comune. Grava su colui che intende vincere la presunzione l’onere di fornire la prova della proprietà esclusiva.
L’art. 1118 indica che “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione del piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo elle spese per la loro conservazione”.
Norma di cui al primo comma, derogabile, perche non impedisce che con una convenzione siano previste discipline diverse e differenziate tra loro dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni.
Il lastrico solare può essere anche di proprietà esclusiva in forza di validi contratti ( ad esempio atti di acquisto o riserva di proprietà ).
L’art. 1126 determina che “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione del piano di ciascuno.”
Norma quest’ultima derogabile solo con il consenso unanime dei condomini. In merito vi è anche una Sentenza della Cassazione Civile, sez. II 06/03/2012 n.3465 “in tema di condominio di edifici, il lastrico solare- anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini- svolge la funzione di cope...
... continua