QUESITO N. 475 : Se il preavviso di 6 mesi per esercitare il diritto di recesso del conduttore nelle locazioni può essere aumentato o diminuito.

Quesito: Il  preavviso di 6 mesi per esercitare il diritto  di recesso del conduttore  nelle locazioni può essere aumentato o diminuito.Nel caso  di specie le parti hanno pattuito 12 mesi di preavviso. E' una clausola nulla?

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Al quesito proposto riteniamo possa essere data risposta positiva seppur la problematica può essere valutata da diverse prospettive.-
Mentre è del tutto pacifico che una clausola attributiva del diritto di recesso ante tempus in favore del locatore sarebbe nulla (ex art. 79, l. n. 392/1978, perle locazioni non abitative; ex art. 13, comma 3, l.n. 431/1998, per le locazioni abitative) perché diretta a limitare, a danno del conduttore, la durata minima imperativa del contratto, è invece espressamente prevista, dalle coincidenti disposizioni contenute negli artt. 4, comma 1o, e 27, comma7, della l. n. 392/1978, la possibilità di prevedere la facoltà del conduttore di recedere «in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
La legge, quindi, non si limita a riconoscere la facoltà delle parti di inserire nel contratto una clausola di recesso in favore del conduttore, ma disciplina anche i modi di esercizio di tale diritto una volta che esso sia stato espressamente pattuito.
In proposito, il Giudice delle Leggi, con la sent. n.831 del 16 gennaio 2007 si è pronunziato, sia pure solo incidentalmente, sul problema della possibilità per le parti di convenire un termine di preavviso diverso da quello semestrale.
Detto ciò, è pacifico che le parti possano convenire un termine di preavviso più breve, con conseguente validità della clausola che attribuisca al conduttore la facoltà di esercizio mediante preavviso inferiore ai sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, e ciò perché in tal modo si attribuisce al conduttore un vantaggio, consentendogli di sciogliersi dal rapporto in tempi più rapidi di quelli previsti dalla legge speciale.
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È invece controverso se sia ammissibile, all’opposto, una clausola che allunghi il termine semestrale di preavviso. La soluzione negativa...

... continua