QUESITO N. 499: La sublocazione. Se al locatore spetta azione diretta nei confronti del subconduttore per l’inadempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Quesito
Quesito n. 499: La sublocazione. Se al locatore spetta azione diretta nei confronti del subconduttore per l’inadempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. Quali sorti per il contratto di sublocazione se il conduttore dell’immobile recede dal contratto di locazione o le parti lo sciolgono consensualmente.
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Risposta al quesito
Nel caso che ci occupa al locatore spetta, certamente, a mente dell’articolo 1595 primo comma del codice civile, un’ azione diretta contro il subconduttore per esigere i canoni della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.-
Circa, invece, il rapporto tra il contratto di locazione e quello di sublocazione è pacifico, in dottrina ed in giurisprudenza, che ai sensi del terzo comma della norma innanzi richiamata, la nullità, la risoluzione o comunque il venir meno del contratto di locazione determinano la caducazione anche del rapporto di sublocazione, non rilevando nei confronti del locatore che la durata del contratto di sublocazione sia stata programmata dalle parti (o prorogata ex lege) in modo da durare oltre la data di cessazione del contratto di locazione (Cass. Civ. n.11003/1993).- Ciò posto, se il contratto di locazione stipulato tra Tizio e la Società di costruzioni Alfa S.r.l. (conduttrice), dovesse venire meno per uno dei motivi di cui innanzi si è detto, oppure se esso dovesse essere sciolto consensualmente, ciò cagionerebbe senz’altro anche la cessazione del contratto di sublocazione stipulata tra la Società di costruzioni Alfa S.r.l. e il subconduttore Mevio, con il buon diritto di Tizio di ottenere il rilascio dell’immobile dal subconduttore .-
Sennonché, vi è da evidenziare però, che se il subconduttore non rilascia l’immobile, il locatore sarebbe legittimato a promuovere l'azione di reintegrazione nel possesso direttamente contro il sublocatore solo dopo lo scioglimento del rapporto di locazione o d'affitto, mentre in caso contrario esso deve prima promuovere l’azione contro il conduttore precostituendosi in questo un titolo esecutivo da far valere contro il subconduttore.-
Circa, invece, la possibilità di inserire una clausola con la quale si vorrebbero delegare tutte le future ed eventuali azioni legali al locatore essa non ha senso che venga inserito, posto che la “ratio” di tutto l’impianto normativo che si occupa della sublocazione è quella di accordare maggior tutela al locatore, per effetto del collegamento derivativo-costitutivo che esiste tra locazione e sublocazione. Dalla lettera della legge emerge, che al locatore spettano due azioni dirette a tutela della propria posizione giuridica: l'una, “ex lege”, contro il subconduttore; l'altra, contrattuale, verso il conduttore.- L'esperibilità dell'azione diretta contro il subconduttore non pregiudica i diritti del locatore nei confronti del proprio conduttore.- Ciò posto l’inserimento di una clausola come quella che si vorrebbe inserire cagionerebbe una diminuzione di tutela del locatore a vantaggio del conduttore.-
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Motivi della risposta
La questione giuridica sottopostoci in data odierna, ci impone di soffermarci sull’istituto giuridico della sublocazione.- Di esso istituto ne fa menzione il codice civile all’articolo 1594, il quale stabilisce che “il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi” .- La dottrina in mancanza di un'espressa previsione legislativa, e di una compiuta regolamentazione rinvenuta nel codice civile, ha ricostruito la nozione di sublocazione desumendola dalla disciplina codicistica, coordinata con le leggi speciali, per esempio con la disciplina speciale sugli immobili urbani contenuta nella L. 27.7.1978, n. 392 (c.d. l. eq. can.). Alla luce di tale esegesi, si definisce sublocazione quel contratto in virtù del quale un soggetto (sublocatore) trasmette il godimento del bene, a lui locato, ad un terzo (subconduttore), verso un corrispettivo.- Esso contratto presenta, la medesima causa del contratto di locazione, visto che si ha il contemporaneo godimento dello stesso bene, realizzato indirettamente dal sublocatore e, direttamente, dal subconduttore.- Ne discende, di converso, l'applicabilità, alla sublocazione, delle norme previste per il contratto di locazione.-
La sublocazione pur costituendo un contratto autonomo, rispetto a quello di locazione, essa è "intimamente dipendente" dal contratto originario di locazione.- Essa infatti costituisce un'ipotesi di collegamento negoziale in cui si ha la nascita di un ulteriore rapporto, le cui sorti dipendono da quello principale che, comunque, permane.-
Il Giudice delle Leggi (v. Cass. Civ. n. 4645 del 27/04/1995) ha precisato che, con il collegamento negoziale, le parti non danno vita ad un nuovo ed autonomo contratto, ma perseguono un risultato economico unitario e complesso, realizzato attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, pur essendo ciascuno finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi.- Quindi, il collegamento, pur potendo determinare un vincolo di reciproca dipendenza tra i contratti, non esclude che ciascuno di essi si caratterizzi in funzione di una propria causa e conservi una distinta individualità giuridica (tra le tante sentenze sul punto V. Cass. Civ. n.18884 del 10/07/2008; Cass. Civ. n.8410 del 25/08/1998; Cass. Civ. n.12401 del 20/11/1992).-
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Detto ciò, si possono desumere i seguenti spunti per dare una soluzione al quesito: a) in primis l'autonomia tra locazione e sublocazione comporta l'impossibilità, per il locatore, di dedurre direttamente contro il subconduttore cause di risoluzione inerenti al rapporto principale (né, a maggior ragione, le vicende inerenti il contratto derivato possono ripercuotersi sul contratto principale); b) in secondo luogo la sublocazione è strettamente dipendente dal rapporto principale da cui deriv...
... continua