LOCAZIONE IMMOBILIARE: RESPONSABILITÀ PENALI E SANZIONI NEL RAPPORTO TRA LOCATORE E CONDUTTORE.

LOCAZIONE IMMOBILIARE: RESPONSABILITÀ PENALI E
SANZIONI NEL RAPPORTO TRA LOCATORE E CONDUTTORE

Nell’esercizio delle proprie ragioni occorre sempre rispettare i diritti degli altri; non può, infatti, trovare giustificazione il comportamento di colui che, pur nella convinzione di operare secondo legge, travolge il limite della razionalità e infrange la barriera della legalità. Il modo di agire del locatore o del conduttore può a volte integrare gli estremi di reato e come tale può essere punito addirittura con l’arresto o la confisca del bene locato. Ecco la casistica.
Sul presupposto che ciascuno deve trovare tutela dei propri diritti attraverso la magistratura, incorre nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni previsto dall’art.  HYPERLINK "http://www.bdtecnici24.ilsole24ore.com/utility/Auth.aspx?view=document&documentType=1&documentid=207292" \t "_blank" 392 cod. pen.il locatore che, scaduto il contratto di locazione in essere e dopo avere invitato il proprio conduttore al rilascio dell’immobile, proceda al cambio della serratura della porta di accesso al bene locato ancor prima di avere ottenuto dal giudice il provvedimento di rilascio o, comunque, di essere stato legittimamente immesso nel possesso del bene dall’ufficiale giudiziario (Cass. 14 gennaio 2008, n. 1708). Lo stesso può dirsi nel caso in cui il locatore, con comportamento intimidatorio ex art.  HYPERLINK "http://www.bdtecnici24.ilsole24ore.com/utility/Auth.aspx?view=document&documentType=1&documentid=207513" \t "_blank" 612 cod. pen., tenti di convincere il conduttore a restituirgli l’immobile locato ancor prima che il contratto giunga alla sua legale scadenza, sempre che la sua condotta sia potenzialmente idonea a incidere sulla libertà decisionale del conduttore stesso (Cass. pen. 12 febbraio 2010, n. 5799).
Deve inoltre ravvisarsi il reato di estorsione ex art.  HYPERLINK "http://www.bdtecnici24.ilsole24ore.com/utility/Auth.aspx?view=document&documentType=1&documentid=207539" \t "_blank" 629 cod. pen. in capo al locatore che, avvalendosi della sua più favorevole posizione contrattuale, ottenga dal conduttore condizioni contrattuali a lui più favorevoli di quelle previste dalla legge, come nel caso in cui, minacciando intimazione di uno sfratto per finita locazione, subordini il rinnovo del rapporto di locazione al versamento da parte del conduttore di un importo extracontratto.
Il locatore è anche responsabile per danni eventualmente provocati a terzi da parti strutturali o accessorie dell’immobile locato, purché non siano conseguenza della negligente condotta del conduttore che, per esempio, abbia impedito al locatore di provvedere tempestivamente alle opportune riparazioni. È addebitabile al locatore la responsabilità del danno causato a un condomino o a un estraneo al condominio per la caduta di un calcinaccio dal balcone di pertinenza del bene locato (Cass. pen. 10 dicembre 2010, n. 43763) oppure per il pregiudizio arrecato al conduttore stesso in conseguenza di eccesive immissioni provenienti dall’impianto di riscaldamento centralizzato dell’edificio di sua esclusiva proprietà (Cass. 7 gennaio 2008, n. 246).
Risponde del reato di truffa ex art.  HYPERLINK "http://www.bdtecnici24.ilsole24ore.com/utility/Auth.aspx?view=document&documentType=1&documentid=207551" \t "_blank" 640 cod. pen. il locatore che non renda edotto il conduttore di determinati vizi dell’immobile locato non facilmente riconoscibili, dovendosi ritenere che la sua condotta omissiva abbia indotto in conduttore in errore in ragione dello specifico affidamento che quest’ultimo ha riposto in lui (Cass. 24 maggio 2011, n. 20492). Deve infine ravvisarsi in capo al proprietario di un immobile il reato di bancarotta fraudolenta qualora questi, prima di fallire, lo conceda in locazione e contestualmente affitti l’azienda, provocando in tal modo una consapevole privazione dei beni ai creditori e procurando loro un grave pregiudizio (Cass. pen. 10 marzo 2010, n. 9633).
La locazione a clandestini
La stipula di un contratto di locazione con persone straniere, sia per uso di abitazione sia per lo svolgimento di attività commerciali, richiede particolare attenzione e impone l’osservanza di una serie di norme la cui violazione può comportare spiacevoli conseguenze penali per il locatore.
La presenza di cittadini stranieri per lo più extracomunitari sull’intero territorio nazionale è ormai un dato di fatto dal quale non è possibile prescindere. Il mercato delle locazioni è uno tra i primi a essere interessato dal fenomeno, proprio perché tutte queste persone, una volta raggiunto il nostro Paese, devono necessariamente trovare un alloggio ove stabilmente abitare con la propria famiglia.
La conclusione di contratti con soggetti stranieri è dunque questione di assoluta attualità. Assume dunque particolare importanza il dettato dell’art.  HYPERLINK "http://www.bdtecnici24.ilsole24ore.com/utility/Auth.aspx?view=document&documentType=1&documentid=210093" \t "_blank" 12, comma 5-bis, del D.Lgs. 286/1998 (e successive integrazioni) che prevede la reclusione da sei mesi a tre anni per chiunque dà alloggio o comunque concede in locazione un immobile a uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula del contratto o del suo rinnovo. Quale pena accessoria è prevista pure la confisca del bene locato, che passa dunque in proprietà dello Stato: il ricavato della vendita del bene confiscato, ove disposta, è destinato al potenziamento delle attività di prevenzione e repressione dei reati in tema di immigrazione clandestina. Sotto tale profilo i giudici hanno dimostrato una rigorosa severità proprio per combattere da un lato l’illegittima presenza di stranieri sul territorio italiano e dall’altro il proliferare delle locazioni abusive e sottratte a qualsivoglia controllo.
Ai fini della sussistenza del citato reato occorre che sussista una sproporzione tra la consistenza (e l’ubicazione) dell’alloggio e il canone di locazione preteso, a nulla rilevando il fatto che detto corrispettivo venga in concreto versato (Cass. 19 novembre 2012, n. 45033). Capita invero con preoccupante frequenza il dovere constatare la presenza di piccole unità immobiliari con fatiscenti servizi igienici concessi in locazione a un numero elevato di extracomunitari che, trovandosi in posizione di minore forza contrattuale, accettano di occupare verso un canone elevatissimo rispetto alle prestazioni offerte dall’immobile.
Non sempre il locare a persona straniera priva di permesso di soggiorno integra gli estremi del citato reato, ferma in ogni caso la configurabilità di altre ipotesi delittuose. È comunque buona norma che il locatore si accerti preventivamente del possesso da parte del futuro inquilino di tutta la documentazione che gli consenta la regolare permanenza nel territorio italiano.
Il reato in questione presuppone, infatti, anche la consapevolezza da parte del locatore di trarre un ingiusto profitto da tale locazione, la sua specifica conoscenza cioè del fatto che quanto versatogli a titolo di canone è di gran lunga superiore a quello che potrebbe essere offerto in condizioni di normale locazione secondo le regole di mercato. È richiesto dunque un dolo specifico, consistente nel volere approfittare della situazione di illegalità in cui versa il conduttore (App. Milano 4 maggio 2011, n. 1683).
Affinché si configuri il reato occorre pertanto che il locatore tragga dalla locazione un ingiusto profitto (Cass. pen. 18 giugno 2013, n. 26457), consistente, nella pratica, nel frutto di una imposizione di condizioni onerose non eque tra i contraenti o comunque non in linea rispetto ai valori medi di mercato e tali da consentire al locatore un vantaggio che diviene ingiusto perché conseguente alla prevaricazione dello straniero e all’approfittamento della sua condizione (Cass. pen. 13 maggio 2013, n. 20475).
Tra i soggetti attivi del reato va ricompreso anche l’eventuale mediatore che ha agevolato la conclusione del contratto, con l’ovvio scopo di trarre un esagerato profitto da una operazione che, se conclusa con un normale conduttore, gliene avrebbe procurato molto meno. È il mediatore che per primo ha il compito di assicurarsi circa la regolarità della permanenza in Italia dello straniero che si offre di condurre in locazione il bene. Se non lo fa, anch’egli concorre nella commissione del reato e resta dunque soggetto alla prevista sanzione.
La legalità della presenza in Italia del conduttore va naturalmente accertata al momento della stipula del contratto, non potendosi pretendere dal locatore un continuo controllo dell’esistenza di tale requisito nel corso della durata del contratto: così ragionando si finirebbe per attribuirgli, infatti, un ruolo di supervisore del flusso dell’immigrazione sul nostro territorio, ruolo che ovviamente non gli compete. La perdita del titolo di soggiorno nel corso della locazione non comporta quindi alcuna conseguenza per il locatore sotto il profilo penale e né influisce sulle sorti del contratto.
Può dirsi dunque che il profitto della locazione deve considerarsi ingiusto quando il canone è eccessivo rispetto all’immobile locato e ai prezzi di mercato, non in linea cioè con quelli usuali per immobili simili nella zona in cui si trova quello locato, anche rispetto alle sue condizioni manutentive ed alle sue oggettive caratteristiche. Un canone quindi che non sarebbe accettato da qualsiasi conduttore in condizioni regolari: da qui l’ap...

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