QUESITO N. 535. Vizi dell’immobile: può il conduttore richiedere la riduzione del canone?
Quesito:n. 535. Vizi dell’immobile: può il conduttore richiedere la riduzione del canone?
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Risposta al quesito
La riduzione del canone di locazione, rappresenta il rimedio esperibile dal conduttore, poiché proporzionato alla ridotta utilità che quest’ultimo ricava dal bene locato.
La difformità del bene per la presenza o sopravvenienza di vizi può comportare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ove si tratti di un’alterazione materiale o deficienza del bene in grado di menomare, più o meno gravemente, l’idoneità del bene all’uso cui è destinato. Di converso, però, se l’alterazione o la menomazione rientra tra quelle categorie che a mente dell’art. 1576 comportano l’obbligo di riparazione a carico del locatore, quale conseguenza dell’impegno a mantenere la cosa locata in condizioni analoghe a quelle in cui è stata consegnata, il conduttore, in alternativa, può chiedere la rimozione del vizio dandone comunicazione al locatore a mente dell’art. 1577 c.c.
Si tratta in entrambi i casi di rimedi, ispirati al principio della salvaguardia del sinallagma contrattuale nonché rispettosa dell'autonomia privata delle parti. Però, nel caso di vizi che possano offendere la salute del conduttore, l'art. 1580 c.c. non consente la riduzione del canone ma solo il rimedio della risoluzione del contratto. Non è, infatti, concepibile, per l'ordinamento, la prosecuzione della locazione di un bene che coi suoi difetti possa nuocere al conduttore.
Orbene la rilevanza dell’uso della cosa locato, nel contratto di locazione è elemento di importanza causale, in quanto proprio l’uso conduce alla conformazione del godimento e del comportamento del locatario nei confronti del bene. Pertanto ad una nuova configurazione dell’uso, modificato nel quantum o nella qualità, per vizi e di difformità della cosa locata, deve necessariamente corrispondere una rivisitazione delle reciproche obbligazioni. Dal punto di vista del conduttore, nel caso di specie sarebbe legittimo per costui richiedere una diminuzione del canone, sempre che permanga il suo interesse alla prosecuzione del rapporto. Dal punto di vista del locatore, invece, qualora egli non abbia interesse a ripristinare qualità e quantità dell’uso del bene di cui è proprietario, non può non accettare una riduzione, concordandola con la controparte. Del resto, il contratto di locazione in quanto contratto di durata, può sempre essere sottoposto a rinegoziazione, in esecuzione di rapporti di buona fede tra le parti.
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Motivi della risposta
La locazione di un bene, e in particolare di un immobile, può riservare al conduttore inconvenienti derivanti dal rischio di riscontrare vizi nel bene fruito. Nonostante tra le obbligazioni del locatore, elencate all’art. 1575 c.c., non venga menzionata la garanzia per vizi, come accade invece nel caso della vendita, la loro presenza, al momento della stipula del contratto (o il sopravvenire successivo), comporta in favore del conduttore, il riconoscimento delle forme di tutela disciplinate dagli artt. 1578 ss. c.c. Tali norme trova n o , p e r a l t r o , a p p l i c a z i o n e a n c h e c o n r i f e r i m e n t o a l c a s o d e l l a d i s c i p l i n a d e l l a l o c a z i o n e d e g l i i m m o b i l i u r b a n i d a l m o m e n t o c h e l a l . 2 7 . 7 . 1 9 7 8 , n . 3 9 2 n o n c o n t i e n e n o r m e s p e c i f i c h e s u l l a r g o m e n t o , c o s 1` c o m e l a s u c c e s s i v a l . 9 . 1 2 . 1 9 9 8 , n . 4 3 1 .
I l p r i n c i p i o sul quale si fonda la disciplina è che il conduttore deve essere messo in grado di ricevere un bene idoneo all’uso pattuito, del quale deve poter continuare a godere, nelle medesime condizioni funzionali, per tutta la durata del contratto: in sostanza deve essere garantita l’effettività della prestazione e la sua rispondenza al reale interesse del conduttore, liberamente e consapevolmente rappresentato al locatore. L’idoneità del bene, rispetto alla finalità pattuita, può essere esclusa o ridotta nel caso in cui questo presenti vizi o siano riscontrati guasti. I due termini, sebbene entrambi indicativi di un’anomalia del bene, esprimono, sotto il profilo qualitativo e quantitativo, due diversi livelli di disfunzione.
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La nozione di vizio, desumibile dall’art. 1578 c.c., riguarda un’alterazione materiale o deficienza del bene in grado di menomare, più o meno gravemente, l’idoneità del bene all’uso cui è destinato. Invero, questa tipologia di vizi della cosa locata, danno facoltà al conduttore di pretendere la risoluzione del contratto o una diminuzione del corrispettivo, consistono in quei difetti che - a differenza dei guasti o deterioramenti della cosa locata dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali attinenti allo stato di conservazione della cosa, cui si riferisce per esempio l'obbligo delle riparazioni ex HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'05',id:'05AC00002669',key:'05AC00002669',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'home'%7d)" art. 1576 c.c. - incidono sulla struttura materiale della stessa, alterandone l'integrità in misura tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (da ultimo, cfr. Cassazione civile, Sez. 3, senten...
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