QUESITO N. 542: Se il conduttore ha diritto di prelazione, in caso di vendita di immobile locato ad uso abitativo, alla seconda scadenza contrattuale.
Quesito n. 542: Se il conduttore ha diritto di prelazione, in caso di vendita di immobile locato ad uso abitativo, alla seconda scadenza contrattuale.
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RIFERIMENTI NORMATIVI: HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'61',id:'61LX0000110140',key:'61LX0000110140',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" L. 9 dicembre 1998, n. 431, HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'61',id:'61LX0000109951',key:'61LX0000109951',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" L. 27 luglio 1978, n. 392, art. HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'61',id:'61LX0000109951ART38',key:'61LX0000109951ART38',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" 38 e 39.
GIURISPRUDENZA: App. Salerno, 19.6.2006, n. 480, App. Roma, 6.02.2013, Sez. IV, Cass. civ. Sez. III, 28/02/2011, n.4919, HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'44',id:'44MA0002257868',key:'44MA0002257868',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" Cass. civ. Sez. III, 16/12/2010, n. 25450
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Risposta
Nel caso di alienazione a terzi dell'immobile locato ad uso abitativo, il diritto di prelazione del conduttore (e, quindi, di riscatto nei confronti del terzo acquirente) previsto dall'art. HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'61',id:'61LX0000110140ART3',key:'61LX0000110140ART3',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" 3, lett. g), HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'61',id:'61LX0000110140',key:'61LX0000110140',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" legge n. 431/1998, sussiste solo qualora il locatore abbia intimato disdetta del contratto per la prima scadenza, giustificando con l'intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare la propria opposizione alla rinnovazione del contratto, giacché, ove il contratto si rinnovato per i successivi quattro anni (nel nostro caso siamo alla terza scadenza) il conduttore non ha diritto di prelazione. Ed infatti, in tale ipotesi, se il locatore alienasse l’immobile ad un terzo, costui subentra nel rapporto locatizio in corso con il conduttore, determinandosi all’uopo una mera successione nel rapporto, senza incidenza sulla durata del contratto.
Motivazione della risposta
La questione sottoposta al nostro vaglio, concerne la domanda proposta dal proprietario di un immobile locato ad uso abitativo, il quale essendo in procinto di alienare il proprio cespite, ci ha chiesto se spetta il diritto di prelazione all’attuale conduttore dell’immobile, evidenziando, che nel caso di specie è in essere un contratto di locazione ad uso abitativo disciplinato dalla n.431/1998, giunto alla terza scadenza. Invero, in molti casi, per lo più previsti dalla legge, la compravendita di una determinata unità immobiliare, per le sue caratteristiche intrinseche o per l’esistenza di determinate situazioni, non è rimessa alla sola volontà delle parti contraenti. Ciò accade, per esempio in presenza di un diritto di prelazione, che si definisce come il diritto di un soggetto ad essere preferito ad ogni altro, a parità di condizioni, nel caso in cui la persona soggetta alla prelazione stessa – nel caso il proprietario dell’immobile – si determinasse a stipulare un determinato contratto, ad esempio, la vendita. Il diritto di prelazione limita solo le modalità di esercizio del potere di alienazione del soggetto vincolato, ma di certo non pregiudica la sua libertà di decidere o meno la vendita: esso si sostanzia esclusivamente nell’obbligo di preferire un determinato soggetto c.d. prelazionario – nel caso in cui decida di vendere alle condizioni che liberamente il venditore può determinare. Nel caso che ci occupa, trattasi di prelazione urbana nell’uso abitativo disciplinata dalla legge HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'61',id:'61LX0000110140',key:'61LX0000110140',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" 9 dicembre 1998, n. 431, cd. Legge sui patti in deroga. Giova premettere, prima di discendere nel merito della questione, che la predetta normativa, ha definitivamente posto fine al regime di equo canone ed ha consentito di stipulare contratti di locazione ad uso abitativo per una durata non inferiore a quattro anni con rinnovazione tacita alla scadenza per un altro quadriennio (cd contratti di locazione 4+4). Detta legge prevede a mente dell’art. HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'61',id:'61LX0000110140ART3',key:'61LX0000110140ART3',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" 3, comma 1, lett. g), che alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1, dell'art. 2 della stessa legge e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo tacito del contratto, dandone comunicazione al conduttore, con preavviso di almeno sei mesi, quando egli intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tale caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui alla HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'61',id:'61LX0000109951',key:'61LX0000109951',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" L. 27 luglio 1978, n. 392, art. HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',opera:'61',id:'61LX0000109951ART38',key:'61LX0000109951ART38',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)" 38 e 39. Ciò detto, dal tenore letterale della dispos...
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