QUESITO N. 543: PRELIMINARE, ROGITO E OBBLIGATORIETA' DELLA REGISTRAZIONE NEI VENTI GIORNI DALLA STIPULA.
Quesito: è obbligatorio registrare il contratto preliminare di compravendita immobiliare, anche se sia stipulato l’atto pubblico, prima che siano trascorsi i venti giorni previsti dalla legge, per la registrazione?
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RISPOSTA
La fattispecie, in esame, è disciplinata dal d.p.r. 131/1986, il quale all’articolo 1 dispone che: “L’imposta di registro si applica, …agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione”. Il successivo articolo, al punto 1) include tra gli atti soggetti a registrazione: “gli atti indicati nella tariffa, se formati per iscritto nel territorio dello Stato”.
Orbene, il d.p.r. 2131/1986, prevede specificatamente tra gli atti soggetti a registrazione: i “contratti preliminari di ogni specie”, da registrarsi, e n t r o i l t e r m i n e d i v e n t i g i o r n i d a l l a d a t a d e l l a t t o ( a r t i c o l o 1 3 ) , m e d i a n t e i l p a g a m e n t o d e l l i m p o s t a f i s s a d i ¬ 1 6 8 ( a r t i c o l o 1 0 d e l l a p a r t e I d e l l a t a r i f f a ) .
S e i l p r e l i m i n a r e p r e v e d e p a g a m e n t o d i u n a c a p a r r a c o n f i r m a t o r i a v a p a g a t o a n c h e l o 0 , 5 0 % d i q uesta, sempre a titolo di imposta di registro. Se invece prevede il pagamento di acconti sul prezzo non soggetti ad IVA, oppure una caparra penitenziale, deve essere pagato il 3% di questi.
Il mediatore è coobbligato solidale dipendente nel pagamento delle imposte per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività nella conclusione degli affari e obbligato alla registrazione delle stesse; egli è pertanto responsabile di imposta con diritto di rivalsa.
In ambedue i casi l'imposta pagata in sede di registrazione del preliminare e' considerata come acconto di quella dovuta per la successiva registrazione del rogito. Se il rogito non viene stipulato, queste imposte non saranno rimborsate a meno che la mancata stipula abbia cause non imputabili alle parti.
Dalla disposizione in esame si desume: a) l’obbligo di registrazione del contratto preliminare; b) che tale registrazione deve precedere quella del contratto definitivo, ma nulla vieta che essa sia successiva alla stipulazione del medesimo.
L’obbligo di registrazione del contratto preliminare deve pertanto ritenersi sussistere anche se entro il termine fissato dalla legge per tale adempimento le parti siano addivenute alla stipula del contratto definitivo.
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MOTIVI DI DIRITTO
L’imposta di registro è disciplinata dal "Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro" approvato con il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR) e come detto, ha quale presupposto applicativo, il compimento di determinati atti giuridici.
L’istituto della registrazione assolve, inoltre ad una funzione di natura probatoria; difatti, come stabilito dall’articolo 18 del TUR, la registrazione attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte ai terzi ai sensi dell’articolo 2704 del codice civile.
La registrazione dell’atto consente, inoltre, all’Amministrazione finanziaria di acquisire mediante l’Anagrafe Tributaria, notizie riguardanti la situazione economico-patrimoniale dei contribuenti.
L’ambito di applicazione dell’imposta è definito dalle disposizioni del TUR e dalla Tariffa, parte prima e parte seconda, allegata al medesimo TUR.
Gli atti indicati nella Tariffa, parte prima, da registrare in termine fisso, sono quelli per i quali la formalità della registrazione, deve essere esperita obbligatoriamente entro un termine perentorio. In linea generale, ai sensi dell’articolo 13, comma 1 “La registrazione degli atti che vi sono soggetti in termine fisso deve essere richiesta …entro venti giorni dalla data dell’atto se formato in Italia, entro sessanta giorni se formato all’estero”.
Gli atti indicati nella Tariffa parte seconda, da registrare in caso d’uso (articolo 6 del TUR), sono quelli per i quali l’obbligo di richiedere la registrazione sorge solo nel momento in cui tali atti sono depositati, per essere acquisiti agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione dell’attività amministrativa o presso le pubbliche amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo
che il deposito avvenga in adempimento di un’obbligazione di tali amministrazioni, ovvero che sia obbligatorio per legge o regolamento.
Ai sensi dell’articolo 57 del TUR sono soggetti obbligati al pagamento dell’imposta:
i pubblici ufficiali che hanno redatto, ricevuto o autenticato l’atto;
i s o g g e t t i n e l c u i i n t e r e s s e è r i c h i e s t a l a r e g i s t r a z i o n e ~
l e p a r t i c o n t r a e n t i ;
c o l o r o c h e h a n n o s o t t o s c r i t t o o a v r e b b e r o d o v u t o s o t t o s c r i v e r e l e d e n u n c e p e r l a r i c h i e s t a d i r e g i s t r a z i o n e d i c o n t r a t t i v e r b a l i o d i e v e n t i s u c c e s s i v i a l l a r e g i s t r a z i o n e .
I n o l tre, che ai sensi dell’articolo 57, comma 1 bis, del TUR, gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
Il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali.
L’articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR prevede l’assoggettamento dei contratti preliminari di ogni specie all’imposta fissa di registro, nella misura di 168 euro.
Ciò è ribadito dalla sez. XXIV, della comm. trib. centr., secondo cui: “In applicazione nel principio contenuto nell'art. 1362 c.c., secondo il quale nell'interpretare il contratto, senza limitarsi al senso letterale delle parole, si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti ed il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto, va qualificato come preliminare di vendita, soggetto a registrazione a tassa fissa, la scrittura privata che gli stessi contraenti hanno ritenuto di far seguire da un successivo contratto per il trasferimento del medesimo immobile”. (Comm. trib. centr., sez. XXIV, 14/07/1983, n. 2065).
La nota al citato art. 10 disciplina poi due specifiche ipotesi negoziali:
- Contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dall’articolo 6 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR;
- Contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA: in tal caso, trova applicazione l’imposta proporzionale diregistro nella misura del 3%, come previsto dall’articolo 9 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR.
Si fa pres...
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