QUESITO N.546: SE SUSSISTE INCOMPATIBILITÀ TRA LA MEDIAZIONE IMMOBILIARE E L’ATTIVITÀ DI PROCACCIATORE D’AFFARI.

Quesito: può un agente d’intermediazione immobiliare esercitare anche l’attività di procacciatore d’affari?
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RISPOSTA
L’art.18 della L.57/01 al punto c) stabilisce che l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile: a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.
Ciò significa, in risposta al quesito, che non rientrando l’attività di procacciatore d’affari, tra quelle incompatibili con l’attività di mediazione, possiamo affermare che è possibile esercitare entrambe le attività.

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MOTIVI DI DIRITTO
Gli elementi distintivi della figura del procacciatore di affari sono stati tracciati essenzialmente dal giudice, in quanto, la Suprema Corte insegna che “il procacciatore di affari è colui che raccoglie le ordinazioni dei clienti, trasmettendole alla ditta da cui ha ricevuto l’incarico di procacciare tali commissioni, senza vincolo di stabilità (a differenza dell’agente) e in via del tutto occasionale anche se, poi, per la disciplina del rapporto può farsi ricorso analogico alla normativa concernente il contratto di agenzia” (Cass. 8 febbraio 1999, n. 1078).
l’orientamento è assolutamente pacifico e costante, si vedano, per tutte, anche Cass. 6 aprile 2000, n. 4327, in Mass. Giur It., 2000, 422 e Cass. 1 giugno 1998, n. 5372, in Discipl. Comm., 1999, 182.
La Cassazione pertanto individua nell’assenza di stabilità e nell’episodicità i tratti salienti del procacciamento di affari, ed occorre sottolineare che, i due termini non sono sinonimi ma indicano caratteristiche assolutamente diverse; il primo individua l’obbligo contrattualmente assunto di promuovere affari per conto del preponente, obbligazione da cui, invece, il procacciatore è libero, il secondo, l’occasionalità, indica, invece un dato meramente statistico, la saltuarietà, e quindi la scarsa frequenza degli ordini procacciati.
Una volta delineati i tratti salienti della figura del procacciatore d’affari, occupiamoci delle incompatibilità prevista dalla legge intorno alla figura del mediatore immobiliare.
A tal proposito, l’art.18 della legge 57/01 al punto c) stabilisce che l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:
a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.
Andando ad esaminare la prima delle ipotesi e cioè l’attività svolta in qualità di dipendente, la Cassazione sul punto, ha di recente affermato che: “Per la qualificazione del contratto di lavoro come autonomo o subordinato …occorre accertare se ricorra o no il requisito tipico della subordinazione, intesa come prestazione dell'attività lavorativa alle dipendenze e sotto la direzione dell'imprenditore e perciò con l'inserimento nell'organizzazione di questo, mentre gli altri caratteri dell'attività lavorativa, come la continuità, la rispondenza dei suoi contenuti ai fini propri dell'impresa e le modalità di erogazione della retribuzione non assumono rilievo determinante, essendo compatibili, sia con il rapporto di lavoro subordinato, sia con quelli di lavoro autonomo parasubordinato”. (Cassazione civile, sez. lav., 18/01/2013, n. 1227).
Ancora, la Cassazione espose che: “Elementi distintivi del rapporto di lavoro autonomo da quello subordinato sono essenzialmente: a) l'oggetto della prestazione, che nel lavoro autonomo è dato dal risultato dell'attività organizzata del prestatore (OPUS) e nel lavoro subordinato dalle stesse energie lavorative (OPERAE), esplicate secondo le direttive, la vigilanza ed il controllo dell'altra parte, che assumono diversa intensità secondo la natura della specifica prestazione dovuta; b) l'esistenza di un'organizzazione impren...

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