QUESITO N. 554: La revoca dell’amministratore di condominio. Se l’assemblea può deliberare la revoca qualora sia venuta meno la fiducia nel rapporto con l’amministratore.

Quesito: La revoca dell’amministratore di condominio può essere disposta solo sulla base di quanto dispone l’art. 1129 c.c. o l’assemblea può deliberare la revoca qualora sia venuta meno la fiducia nel rapporto con l’amministratore stesso?

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RISPOSTA
La disciplina del condominio negli edifici, è contenuta nel codice civile, precisamente agli artt. 1117 e ss., tale disciplina è stata di recente oggetto di una recente riforma, avvenuta con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno del 2013.
Esaminando nello specifico, il tema della revoca dell’amministratore dalla sua carica, occorre evidenziare come sia possibile che durante la gestione della cosa comune possono verificarsi determinati fatti o atti che possono portare all’estinzione o allo scioglimento del mandato intercorso tra l’amministratore e i condomini. Infatti, l’art. 1129 prevede che “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.
Si ritiene, sotto tale profilo che, essendo l’amministratore un semplice mandatario dei condomini e potendo egli essere revocato in qualunque tempo dall’assemblea, la revoca è possibile senza necessità di far constatare la serietà dei motivi che li inducono ad una tale deliberazione, e che non possa quindi l’amministratore dolersi di un tale atto o domandare il risarcimento dei danni per il solo fatto della revoca senza giustificato motivo. E ciò in quanto la legge non limita in alcun modo il potere di revoca esercitato dall’assemblea, ma limita tale potere quando ad esercitarlo sia chiamata l’autorità giudiziaria su richiesta di qualche condomino.
Pertanto, rispondendo al quesito, possiamo affermare che l’amministratore di condominio può essere revocato dal proprio incarico sia quando vi siano state gravi irregolarità nella gestione della cosa comune come previsto dall’art. 1129 cod. civ., e sia quando, stante la natura di rapporto fiduciario intercorrente tra l’amministratore e i condomini, sia venuta meno la fiducia da parte di quest’ultimi. Infatti la revoca dell'amministratore di un condominio non richiede la menzione o la sussistenza di una giusta causa, dato che il rapporto tra amministratore ed assemblea riposa esclusivamente sulla fiducia che i partecipanti al condominio nutrono nei suoi confronti, venuta meno tale fiducia, manca il fondamento stesso della permanenza in carica dell'amministratore.

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MOTIVI DI DIRITTO
Il fenomeno del condominio negli edifici si caratterizza per la coesistenza accanto alle proprietà individuali di singoli piani o parti dell’edificio di una comunione forzosa (cioè non suscettibile di scioglimento a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, v. art. 1119 c.c.) di tutti i condomini sugli elementi dell’edificio la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento di tutte le singole proprietà individuali.
Il nuovo art. 1129 c.c., con lo stabilire che, nel caso in cui i condomini siano più di otto, l’assemblea deve procedere alla nomina di un amministratore, introduce nel condominio un organo necessario.
A tal proposito, la dottrina è ormai pacifica sul punto, qualificando la figura dell’amministratore di condominio, come un mandato ad amministrare i beni immobili di proprietà comune dei condomini. Infatti in relazione agli elementi del contratto in genere, iniziando in primo luogo dal consenso delle parti, non si può che riportarsi alla fonte del mandato ad amministrare i beni comuni, fonte che si rinviene nella volontà dei condomini estrinsecatesi nella nomina dell’amministratore.
L’oggetto è dato dall’attività demandategli dai condomini e che quindi compie nell’interesse del mandate, sostituendosi in quel campo alla attività personale di quest’ultimo.
La causa, invece di tale rapporto, cioè la sua funzione tipica, è nel mandato ad amministrare beni altrui corrispondente alla causa del mandato in genere: funzione di cooperazione e di sostituzione del mandatario nell’amministrazione dei beni del mandante, anche se poi come esecutore.
Fatta questa premessa, soffermiamoci su quanto dispone l’art. 1129, come novellato dalla legge 2012, n. 220, il quale prevede che: “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.
Il codice civile parla di nomina all’art. 1129 e di conferma all’art. 1135 n.1., a tal proposito, è stato affermato in giurisprudenza che la proroga tacita dell’incarico conferito...

... continua