QUESITO N. 022: se il detentore di un bene immobile può opporsi alla richiesta di rialscio dell'immobile fatta dal proprietario a cui il suddetto bene era pervenuto mediante successione

da parte del comodatario, diventa illegittima dal momento in cui l’acquirente abbia manifestato la volontà di disporre liberamente della cosa”. Cassazione civile, 17 dicembre 1969 n. 3986.


Ancora, viste le caratteristiche del comodato, quali la realità, la unilateralità e in particolare la gratuità, rispetto a quelle della locazione, e cioe la consensualità, la bilateralità, la onerosità e la eccezionalità delle norme ad essa riservate, la Suprema Corte ha escluso l’applicazione analogica dell’art. 1599 c.c. al rapporto di comodato, che entro certi limiti rende opponibile al terzo acquirente il contratto di locazione stipolato dall’alienante prima della vendita.
• “Il contratto di comodato di un bene stipulato dall’alienante di esso in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene stesso atteso che le disposizioni dell’art. 1599 c.c. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione”.
Cassazione civile sez. III, 15 maggio 1991 n. 5454.

Da tali premesse si può affermare, per quanto concerne il caso in questione, la Sig.ra Del Gaudio Anna, divenuta unica titolare dell’immobile (in virtù del rogito notarile) può, anche nelle more del contratto di comodato, venderlo a terzi.
All’eventuale acquirente non solo non è opponibile il contratto di comodato, stipulato dalla venditrice in epoca anteriore alla vendita, ma nello stesso momento del trasferimento acquista “ipso iure” il diritto di far cessare il godimento dell’immobile da parte del comodatario e ottenere così la piena disponibilità del bene.
Il comodatario in tal caso assume la posizione di detentore illegittimo e abusivo del bene altrui perchè “sine titulo”.

2) Risposta alla domanda al punto b) del quesito.
Per quanto concerne la seconda domanda formulata nella lett. b) “ come può opporsi la sig.ra Del Gaudio Chiara al rilascio dell’immobile e quali conseguenze possono nascere da un’eventuale azione legale? (tempi, effetti, ecc.)”, vi è da dire in via preliminare che, sempre secondo il parere della Suprema Corte di Cassazione,
• “Il proprietario comodante può avvalersi, al fine di conseguire il rilascio del bene concesso ad altri in godimento, sia dell’azione di rivendica che dell’azione contrattuale di natura obbligatoria; in questa seconda ipotesi, l’attore non ha l’onere di provare la proprietà del bene medesimo, bensì soltanto l’esistenza del

contratto di comodato e le sue implicazioni di carattere soggettivo,…………………”, Cassazione civile, sez. II, 16 agosto 1990 n. 8326.

L’ordinamento giuridico consente, così, al proprietario-comodante la facoltà di scegliere, al fine di conseguire il rilascio dell’appartamento, sia l’azione di rivendica che quella contrattuale.
Nella prima ipotesi la sig.ra Anna per ottenere la restituzione del suo immobile ha l’onere dì indicare nella causa pretendi il titolo in base al quale è divenuta proprietaria del bene.
Nell’ipotesi che la stessa decidesse per l’azione contrattuale, convenendo in giudizio sua sorella e chiedendo la restituzione dell’immobile in virtù di un “comodato precario”, ha invece l’onere di dimostrare la sussistenza e la successiva estinzione del rapporto obbligatorio. La convenuta (Sig.ra Del Gaudio Chiara) di contro, potrebbe nella comparsa di costituzione e risposta opporsi alla pretesa, eccependo la prescrizione del diritto alla restituzione o la giusta detenzione in base ad altro rapporto diverso dal precario.
“La figura del ‘precario” ovvero del “comodato precario” (art. 1810 c.c.) si caratterizza per la previsione che la scadenza della validità del vincolo dipende potestativamente dalla volontà del comodante, il quale può farla maturare “ad nutum” mediante richiesta di restituzione del bene. Tale richiesta determina l’immediata cessazione del diritto del comodatario alla disponibilità e al godimento della cosa, con la conseguenza che una volta sciolto per iniziativa unilaterale del comodante il vincolo contrattuale, il comodatario che rifiuti la restituzione della cosa, viene ad assumere la posizione di detentore “sine titulo” e quindi abusivo del bene altrui, salvo che dimostri di poterne disporne in base ad altro rapporto diverso dal precario.
Cassazione civile sez. II, 10 maggio 2000, n. 5987.
L’attore in restituzione ha l’onere di provare la sussistenza e la successiva estinzione del rapporto obbligatorio e quindi il venir meno del titolo che legittimi l’ulteriore godimento della cosa, costituendo l’uno e l’altro elemento fatti costitutuvi della domanda, la cui dimostrazione incombe all’attore.
(Cassazione civile 84/4119).
Quando l’attore abbia chiesto la restituzione di un immobile dato in comodato, il convenuto che eccepisca l’usucapione non muta il carattere personale della domanda, trasformandola in azione di rivendicazione, onde l’attore ha l’onere di provare soltanto l’esistenza del contratto di comodato e la sua estinzione, mentre il convenuto ha l’onere di provare l’avvenuta usucapione (Cass. civile 78/4454).
Il diritto del comodante ad ottenere la restituzione della cosa data in comodato si prescrive col decorso del termine ordinario di dieci anni aventi inizio, nel comodato per tempo determinato dalla scadenza del termine stabilito in contratto per la restituzione (Cass. 68/357), nel comodato a termine indeterminato il termine di prescrizione da quando resta inadempiuta la richiesta di restituzione (Cass. 76/1772).

Nella denegata ipotesi che attraverso l’azione contrattuale il giudice non accogliesse la domanda di restituzione per fondatezza dell’eccezione di prescrizione del diritto alla restituzione, la Sig.ra Anna può sempre agire in giudizio vista l’imprescrittibilità, con l’azione di rivendica (ex. Art. 948 c.c.).
In caso di prescrizione dell’azione di rilascio ex comodato il proprietario-comodante può avvalersi dell’azione di rivendica...

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