QUESITO N. 100: Se il certificato di abitabilità sana aventuali abusi edilizi e di conseguenza rende commerciabile l'immobile costruito in difformità alla concessione edilizia.

rafica.
A causa di questa situazione di incertezza in cui si trova l’immobile il promittente acquirente non vuole più comprarlo.
Il promittente venditore vuol sapere a questo punto se il permesso di abitabilità sana gli eventuali abusi rendendo commerciabile il bene abusivo.

PREMESSE NORMATIVE E GIURISPRUDENZIALI

Per la soluzione del quesito sottoposto alla nostra attenzione occorre analizzare un tema di grande attualità, vale a dire il tema dell’abusivismo edilizio.
Il T.U. dell’edilizia assoggetta le opere di trasformazione urbanistica ed edilizia al regime del permesso di costruire (art. 10) e quelle cosiddette minori alla DIA (art. 22).
Si ha un abuso edilizio quando un intervento sul territorio (costruzione edilizia) viene realizzato in assenza o in difformità di un preventivo atto autorizzativo: permesso di costruire o denuncia di inizio attività.
Generalmente l'abuso viene rilevato d'ufficio a seguito di segnalazione da parte dei cittadini al Settore Edilizia Privata o alla Polizia Municipale. Dopo la segnalazione di abuso viene avviato il procedimento amministrativo nei confronti dei soggetti responsabili (titolare del permesso di costruire, committente, direttore lavori, impresa, del progettista per opere subordinate a DIA). Se i lavori sono in corso viene formalizzata l'ordinanza di sospensione lavori, viene poi istruita la pratica ed acquisito eventualmente il parere della Commissione edilizia integrata. Successivamente viene emesso il provvedimento finale (demolizione, sanzione pecuniaria). Se l'intervento edilizio è sanabile l'interessato può presentare domanda di sanatoria. La domanda di sanatoria segue l'iter dei progetti edilizi ed è di competenza delle Unità territoriali.
Abusivismo vero e proprio
Trattasi essenzialmente di edifici realizzati in totale assenza della concessione edilizia, in genere su aree dove gli strumenti urbanistici non ne consentirebbero comunque il rilascio.
Abusivismo legalizzato
Ci si riferisce, ovviamente, al frutto dei vari condoni, sempre più simili nei loro effetti ad un’incivile “sanatoria generalizzata”.
Infatti i motivi che hanno indotto negli anni il Legislatore a riproporre le varie ipotesi di condono (prima con l’art. 31 legge 47/85 poi con l’art. 39 della legge 724/94 e da ultimo con l’art. 32 della legge 326/2003 di conversione del D.L. 269/2003, in particolare le opere abusive condonabili in base al nuovo condono edilizio sono quelle ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi) in realtà non hanno alcuna attinenza con le esigenze di rilancio dell’attività urbanistica avendo quale fine unico l’incasso delle somme corrisposte a titolo di oblazione dai contravventori.
Mancano infatti quei requisiti di eccezionalità e di esigenza di porre mano definitivamente all’assetto del territorio ponendo un freno all’abusivismo, che indurrebbero a ritenere legittimo il condono.
Insomma il Legislatore sembra pronto a sacrificare le esigenze di tutela dell’assetto del territorio in cambio di denaro.
Per come è stata gestita tutta l’operazione condono essa non ha fatto che rafforzare la diffusa convinzione che, prima o poi, tutto sarebbe stato sanato, anche gli abusi a venire.
Il nuovo condono edilizio (legge 326/2003) consente di ottenere la sanatoria sulle opere abusive costruite entro il 31 marzo 2003.
Gli interventi edilizi abusivi suscettibili di sanatoria sono sostanzialmente di sei tipologie:
opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici
opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti alla data del 2 ottobre 2003
opere di ristrutturazione edilizia realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio
opere di restauro e risanamento conservativo, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo nei centri storici
opere di restauro e risanamento conservativo, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo al di fuori dei centri storici
opere di manutenzione straordinaria, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.
Il termine per presentare la domanda di condono è stato prorogato fino al 31 luglio per cui slittano in avanti anche i termini di pagamento: c'è tempo fino al 30 settembre ed al 30 novembre 2004 per pagare, rispettivamente, la seconda e la terza rata dell'oblazione e degli oneri concessori.
È, altresì, prevista la possibilità di condonare gli interventi nelle aree protette entro il 31/01/2005.
La proroga non incide sulla disciplina della procedura di presentazione dell'istanza che è rimasta immutata.La domanda di sanatoria dovrà contenere l'attestazione del versamento del 30% degli oneri concessori.Una volta presentata la richiesta di sanatoria al Comune, sarà necessario attendere l'esito del procedimento amministrativo, che deve chiudersi entro il termine di 24 mesi dalla presentazione della domanda. Se, entro questo termine, non arriva alcuna risposta dall'Amministrazione comunale, il condono può considerarsi accordato.
Condono e sanatoria. Differenze
La disciplina vigente prevede due cause estintive del reato urbanistico che non vanno tra loro confuse. Si tratta della sanatoria, disciplinata dagli articoli 36 e 45 del T.U. 380/01 e del condono edilizio, contemplato nel capo IV della legge 47/85, ed ora richiamato, unitamente alla legge 724/94 dalle disposizioni della legge sul nuovo condono edilizio 239/2003.
Il “condono” ha un’efficacia temporanea e lo scopo di regolarizzare tutti gli abusi considerati se consumati entro un limite temporale fissato dalla norma.
La “sanatoria”, al contrario, è destinata al recupero degli interventi abusivi previo accertamento della conformità degli stessi agli strumenti urbanistici generali e di attuazione, nonché alla verifica della sussistenza di altri requisiti di legge specificamente individuati. L’art. 36 D.P.R. 380/01 (art. 13 legge 28 febbraio 1985) stabilisce al riguardo: Accertamento di conformita' ”In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformita' da esso, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.”
In definitiva, il condono è il provvedimento dello Stato (legge) volto a sanare fenomeni di abusivismo, previa autodenuncia e pagamento di un’ammenda.
La sanatoria invece è l’atto amministrativo finale con cui viene, se non legittimata, legalizzata l’opera abusiva.
Inoltre, secondo quanto espressamente disposto dall’art. 45 T.U. (D.P.R. 380/2001), il rilascio della sanatoria “estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti” con la conseguenza che, contrariamente a quanto previsto in tema di condono, la sua efficacia estintiva riguarda esclusivamente le violazioni edilizie e non anche gli altri reati eventualmente concorrenti quali, ad esempio quelli concernenti la tutela del paesaggio, la normativa antisismica, le aree protette ecc.
Della causa estintiva si giovano inoltre tutti i soggetti responsabili dell’abuso edilizio, ciò in quanto va tenuto conto della valenza “sostanziale ed oggettiva” dell’accertamento di conformità disciplinato dall’art. 36, nonché del fatto che, diversamente da quanto stabilito per la procedura di condono, la concessione in sanatoria di cui agli articoli 36 e 45 T.U. non si fonda sul pagamento di una somma a titolo di oblazione, ma sull’effettivo rilascio del provvedimento sanante previo “accertamento di conformità” (o non contrasto) delle opere abusive non assentite con gli strumenti urbanistici vigenti (approvati o anche semplicemente adottati) nel momento della realizzazione ed in quello della richiesta.
È dunque un istituto di carattere generale non disciplinato da norme di carattere transitorio e caratterizzato da peculiari sbarramenti amministrativi e temporali in un contesto di rigoroso controllo della sostanziale inesistenza di un danno urbanistico.
Nullità degli atti relativi ad edifici costruiti abusivamente
L’art. 40 legge 47/85 stabilisce che sono nulli e non possono ess...

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