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Nº 5911Data 20/04/2023Downloads: 8
LA CLAUSOLA CHE PREVEDE IL PAGAMENTO DEL SALDO A MEZZO MUTUO IPOTECARIO, INSERITA ALL’INTERNO DEL CONTRATTO PRELIMINARE, NON COSTITUISCE condizione CHE SOSPENDE L’EFFICACIA DEL CONTRATTO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA – APRILE 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Tina Apicella, in materia di compravendita immobiliare, innanzi al Tribunale di Nola PRIMA SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Giovanna Astarita - I PRINCIPIO: la clausola che precede il pagamento del saldo a mezzo mutuo ipotecario, inserita all’interno del contratto preliminare, non costituisce condizione che sospende l’efficacia del contratto, ma mera modalità di pagamento, per cui l’acquirente resta obbligato all’acquisto, a prescindere dall’ottenimento del finanziamento. Così testualmente: Nel caso de quo, deve escludersi che la conclusione del contratto definitivo fosse subordinata all’ottenimento del mutuo da parte della promissaria acquirente: tanto non è desumibile né dalla clausola contrattuale né dal tenore complessivo della proposta d’acquisto. Invero, in primis, va valorizzato il dato testuale dell’assenza di una clausola condizionale. Più precisamente, la previsione di cui al punto 2, lettera g, del contratto prevede testualmente che l’importo di € 162.000,00 sarebbe stato corrisposto, dalla promissaria acquirente, “con l’intervento di un istituto mutuante scelto dal PROPONENTE anche previa garanzia ipotecaria concessa dalla parte venditrice sull’immobile oggetto del contratto […]”. Ebbene, dal tenore della clausola riportata non emerge affatto che la promissaria acquirente avesse subordinato l’acquisto dell’immobile al previo ottenimento del mutuo, contenendo piuttosto tale clausola la determinazione della modalità del pagamento del prezzo dell’immobile compravenduto. Nemmeno dalla lettura del testo contrattuale nella sua interezza si desume - pur facendo applicazione dei criteri ermeneutici legali in materia di contratti (artt. 1362 e ss. c.c.), con particolare riguardo all’interpretazione complessiva delle clausole - che le parti avessero inteso subordinare la stipula del definitivo alla concessione del mutuo, risultando la suddetta clausola inserita nella sezione dedicata al “PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO E condizioni DI PAGAMENTO”. In definitiva, ritiene il Tribunale che l’ottenimento del mutuo, da parte della Di Maio, non fosse condizione necessaria per la stipula del contratto definitivo. Peraltro, l’attrice ben avrebbe potuto procurarsi altrimenti il denaro per il pagamento del prezzo, riattivandosi fattivamente per la richiesta di un mutuo presso un altro istituto creditizio. Da ciò consegue che il mancato ottenimento del mutuo deve qualificarsi come conseguenza dell’inadempimento della medesima promissaria acquirente, che era tenuta alla predisposizione dei mezzi necessari a far fronte all’obbligazione di pagamento del prezzo, liberamente assunta con il preliminare. In difetto, la difficoltà nel trovare un soggetto finanziatore è ascrivibile alla sua sfera giuridica. II PRINCIPIO: la previsione entro e non oltre all’interno di un contratto preliminare non conferisce allo stesso la valenza di termine essenziale. Così testualmente: Pertanto, nel caso di specie, ancorché le parti abbiano precisato che l’atto notarile avrebbe dovuto essere stipulato “entro il 30/01/10” (si cfr. proposta di acquisto immobiliare, in allegato nel fascicolo di parte attrice) non essendo stato inserito nel regolamento contrattuale alcun elemento sulla cui base ritenere che la pattuizione di tale termine fosse essenziale nell’economia del rapporto contrattuale e nell’interesse delle parti, deve propendersi per l’affermazione di non essenzialità del suddetto termine. III PRINCIPIO: Il mediatore ha diritto alla provvigione a seguito della stipula del contratto preliminare, anche se poi l’affare non ha buon fine. Così testualmente: Secondo la disciplina legale, il fondamentale presupposto al quale è subordinato il sorgere del diritto del mediatore al pagamento della provvigione è dato dalla conclusione dell’affare, nel senso ora indicato. Non ne costituisce, invece, fatto condizionante anche il c.d. buon fine dell’affare, ossia la regolare esecuzione del rapporto da parte dei contraenti, salva speciale pattuizione (che nel caso in esame non è stata prospettata) che subordini il pagamento del compenso al buon fine dell’affare o ad altro evento (Cassazione civile sez. III, 16.7.2002, n. 10286; Cassazione civile sez. III, 27.11.1982, n. 6472)download riservato - non acquistabile -
Nº 5478Data 15/06/2021Downloads: 147
MODULO COMUNICAZIONE MEDIATORE A VENDITORE PER INVITO RITIRO CAPARRA CONFIRMATORIA A SEGUITO ESITO FAVOREVOLE condizione MUTUO
Quando deve essere utilizzato: deve essere utilizzato da parte dell’agenzia per invitare il venditore a ritirare la caparra confirmatoria doppio che abbia avuto dall’acquirente comunicazione circa l’esito positivo della condizione mutuo che era apposta alla proposta di acquisto. è fondamentale che questa comunicazione sia inviata dalla agenzia solo quando si sia dotata della prova della comunicazione da parte dell’acquirente dell’esito favorevole della condizione, che può essere costituito anche da una mail o da un messaggio sms o whatsapp. la comunicazione può essere inviata a mezzo telegramma, raccomandata, pec o anche email semplice.-€ 60,00 -
Nº 5452Data 08/04/2021Downloads: 102
MODULO - LETTERA RACCOMANDATA RESTITUZIONE ASSEGNO CAPARRA CONFIRMATORIA A SEGUITO DELLA SCADENZA DEL TERMINE APPOSTO ALLA condizione MUTUO
Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato quando la proposta è diventata inefficace a seguito della scadenza del termine apposto alla condizione mutuo.in tal caso l’agenzia deve restituire l’assegno detenuto in deposito che doveva costituire caparra confirmatoria in caso di realizzazione della condizione. La raccomandata deve essere assicurata in quanto prevede l’allegazione del titolo costituente caparra confirmatoria€ 60,00 -
Nº 5443Data 31/03/2021Downloads: 20
MODULO DIFFIDA DEL VENDITORE VERSO L’ACQUIRENTE PER FISSARE TERMINE ENTRO IL QUALE DEVE COMUNICARE ESITO DELLA condizione APPOSTA ALLA PROPOSTA QUANDO NELLA STESSA NON E' STATO PATTUITO ALCUN TERMINE
Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che è stata posta alla proposta una condizione senza termine ed il venditore vuole stabilire una data oltre la quale potrà ritenersi libero da ogni impegno. In questo caso il venditore dovrebbe rivolgersi al giudice per ottenere la fissazione di un termine. Ove non voglia adottare una soluzione così complessa si può tentare la strada della diffida, concedendo però alla controparte un termine molto ampio in modo da poter dimostrare al giudice che si è cercato in ogni modo di favorire l’adempimento dell’altra parte.€ 60,00 -
Nº 5384Data 24/11/2020Downloads: 138
MODULO ALLEGATO ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO CON PREVISIONE DI CAPARRA A MEZZO BONIFICO, CON SUBORDINAZIONE MUTUO, CON condizione ESITO VISURE E AFFIDAMENTO IN DEPOSITO ALL’AGENZIA FINO AL BUON ESITO DELLE SUBORDINAZIONI E condizioni
Quando va utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato quando è stata sottoscritta una proposta di acquisto con caparra versata o da versare a mezzo bonifico e si voglia condizionare la proposta al buon esito delle visure ipotecarie ed all’ottenimento della delibera favorevole all’ottenimento del mutuo. Il modulo prevede l’obbligo del venditore di affidare in deposito la caparra all’agenzia fino al buon esito delle visure ipo catastali, o al verificarsi dell’eventuale condizione sospensiva, oppure alla regolarizzazione di eventuali irregolarità€ 60,00 -
Nº 5383Data 24/11/2020Downloads: 128
MODULO ALLEGATO ALLA PROPOSTA CON PREVISIONE DI CAPARRA A MEZZO BONIFICO E AFFIDAMENTO IN DEPOSITO ALL’AGENZIA FINO AL BUON ESITO DELLE VISURE, AL VERIFICARSI DELL’EVENTUALE condizione OPPURE ALLA REGOLARIZZAZIONE DELL’IMMOBILE.-
Quando va utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato quando è stata sottoscritta una proposta di acquisto con caparra versata o da versare a mezzo bonifico E si voglia prevedere l’obbligo del venditore di affidare in deposito tale caparra all’agenzia fino al buon esito delle visure ipo catastali, o al verificarsi dell’eventuale condizione sospensiva, oppure alla regolarizzazione di eventuali irregolarità. (SENZA SUBORDINAZIONE MUTUO E condizione ESITO VISURE)€ 60,00 -
Nº 5192Data 17/01/2020Downloads: 195
MODULO - condizione SOSPENSIVA OTTENIMENTO MUTUO PARERE REDDITUALE E PERIZIA - VERSIONE COMPLETA
Modello di condizione sospensiva di ottenimento mutuo da inserire in proposta di acquisto nel caso in cui il proponente acquirente voglia subordinare gli effetti del preliminare al parere favorevole reddituale e tecnico dell'istituto finanziario scelto per il pagamento del prezzo di vendita€ 59,90 -
Nº 5191Data 17/01/2020Downloads: 139
MODULO - condizione SOSPENSIVA OTTENIMENTO MUTUO PARERE REDDITUALE E PERIZIA - VERSIONE SINTETICA
Modello di condizione sospensiva di ottenimento mutuo da inserire in proposta di acquisto nel caso in cui il proponente acquirente voglia subordinare gli effetti del preliminare al parere favorevole reddituale e tecnico dell'istituto finanziario scelto per il pagamento del prezzo di vendita€ 49,90 -
Nº 5147Data 08/11/2019Downloads: 143
MODULO - LETTERA DIFFIDA DEL PROMITTENTE VENDITORE IN CONFRONTO AL PROMITTENTE ACQUIRENTE A SEGUITO SCANDENZA TERMINE AVVERAMENTO condizione SOSPENSIVA MUTUO
Modulo da utilizzare nel caso in cui sia decorso il termine previsto per l'avveramento della condizione mutuo ed il promittente venditore voglia richiedere al promittente acquirente documentazione a comprova della richiesta del finanziamento e contestualmente voglia fissare un termine ultimo ed essenziale per l'avveramento della suddetta condizione€ 49,90 -
Nº 5104Data 03/09/2019Downloads: 204
MODULO - SCRITTURA INTEGRATIVA CONTRATTO PRELIMINARE DIFFERIMENTO SCADENZA condizione SOSPENSIVA
Modulo da utilizzare nel caso in cui le parti in seguito alla stipula del contratto preliminare decidano di differire la data prevista per l'avveramento della condizione sospensiva€ 100,00 -
Nº 5052Data 22/05/2019Downloads: 172
MODULO - DICHIARAZIONE PROPONENTE ACQUIRENTE MANCATA CONCESSIONE MUTUO E RICHIESTA RESTITUZIONE TITOLO PER EFFETTO condizione SOSPENSIVA
Modulo da far utilizzare al proponente acquirente che abbia la necessità di comunicare la mancata concessione del mutuo e contestualmente debba richiedere la restituzione del titolo lasciato a corredo della proposta, stante il mancato avveramento della condizione sospensiva€ 100,00 -
Nº 4956Data 22/11/2018Downloads: 131
Modulo - Consegna integrazione caparra da parte di un terzo diverso dal proponente acquirente a seguito avveramento condizione mutuo
Modulo da utilizzare nel caso in cui, in seguito all'avveramento della condizione sospensiva della concessione del mutuo, un soggetto terzo e diverso rispetto al proponente acquirente consegni all'agenzia integrazione della caparra confirmatoria.- Tale dichiarazione contiene anche l'autorizzazione per l'agenzia alla consegna del relativo titolo al promittente venditore con esonero da ogni e qualsivoglia responsabilità.-€ 200,00 -
Nº 470Data 06/11/2016Downloads: 47
QUESITO 717 . COSA SUCCEDE SE LA condizione NON SI AVVERA PER COLPA DELL'ACQUIRENTE?
Qualora l’efficacia di un contratto preliminare di vendita sia subordinato all’ottenimento del mutuo e il mancato ottenimento dello stesso è dovuto a cause imputabili alla parte che aveva interesse contrario all’avveramento della condizione, il contratto ex art. 1359 c.c. dovrà ritenersi concluso, con conseguente diritto del mediatore alla provvigione. Il diritto alle provvigioni del mediatore ex art. 1755 c.c., difatti, sorge al momento della conclusione del contratto. Non acquisendo rilievo, al riguardo, le vicende successive alla valida conclusione dell’accordo. Pertanto, le parti intermediate non possono esimersi dal pagamento invocando il recesso dal contratto, il suo scioglimento consensuale o la sua risoluzione.-€ 20,00 -
Nº 358Data 04/03/2016Downloads: 152
MODULO RINUNCIA ALLA condizione
QUANDO VA UTILIZZATO ? Quando il modulo utilizzato è sottoposto ad una qualche condizione e la parte in favore della quale è stata apposta intende rinunziarvi (tipo avvenuto ottenimento mutuo) perchè realizzatesi o per altri motivi, determinando così la piena efficacia e vincolatività del contratto con conseguente piena efficacia e diritto alle provvigioni.-€ 50,00 -
Nº 1320Data 02/12/2005Downloads: 19
CLAUSOLA - condizione incarico all'accettazione della proposta formulata dall'incaricante per altro immobile
condizione da utilizzarsi per condizionare l'incarico all'accettazione della proposta formulata dall'incaricante per altro immobile.-€ 300,00 -
Nº 730Data 30/07/2002Downloads: 29
MODULO - SCRITTURA INTEGRATIVA del preliminare di compravendita con condizione risolutiva al mancato esercizio della prelazione agraria
condizione risolutiva espressa al mancato esercizio del diritto di prelazione agraria€ 500,00 -
Nº 731Data 30/07/2002Downloads: 42
MODULO - SCRITTURA INTEGRATIVA del preliminare di compravendita con condizione risolutiva al mancato esercizio della prelazione agraria
condizione risolutiva espressa al mancato esercizio del diritto di prelazione agraria€ 500,00 -
Nº 5922Data 08/05/2023Downloads: 3
Indennità per migliorie al bene locato: la riconsegna non è condizione di proponibilità della domanda
Secondo l’art. 1592 c.c. la riconsegna del bene da parte del conduttore è presupposto per ottenere un provvedimento sulla domanda stessadownload riservato - non acquistabile -
Nº 5677Data 09/05/2022Downloads: 35
PARERE 980 - SE È VALIDA LA PROPOSTA ACCETTATA DAL GENITORE IN PROPRIO, SENZA SPENDITA DEL POTERE DI RAPPRESENTANZA DEL MINORE PER LA VENDITA DELL'IMMOBILE DI PROPRIETÀ DEL MINORE, SOTTOPOSTA ALLA condizione SOSPENSIVA DELL'OTTENIMENTO DELL'AUTORIZZAZIONE
La risposta al quesito può essere espressa in termini favorevoli, seppur con riserva, stante l’assenza di specifici precedenti giurisprudenziali in punto.- Come noto l’art. 320, comma 3, c.c., stabilisce ....€ 99,00 -
Nº 5450Data 03/04/2021Downloads: 131
MODULO DICHIARAZIONE DEL PROPONENTE ACQUIRENTE DI MANCATA CONCESSIONE DEL MUTUO POSTO A condizione DELLA PROPOSTA E RICEVUTA DELLA RESTITUZIONE DELLA CAPARRA
Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che l’acquirente comunica che il mutuo che condiziona la proposta non è stato concesso e richiede la restituzione dell’assegno costituente caparra confirmatoria. Il modulo contiene al suo interno anche la ricevuta di restituzione della caparra. In questo caso, però, se è possibile è meglio ottenere l’autorizzazione alla restituzione della caparra da parte del venditore. A tal fine è stato predisposto il modulo n. 5052€ 60,00 -
Nº 5303Data 29/05/2020Downloads: 16
PARERE N.880 - SE L’ACQUIRENTE È LEGITTIMATO A RECEDERE LADDOVE, PUR AVENDO RICEVUTO TUTTA LA DOCUMENTAZIONE IN POSSESSO DEL VENDITORE, LO STESSO NON SIA IN condizione DI FORNIRGLI LA LICENZA EDILIZIA ED IL RELATIVO PROGETTO ASSENTITO.
Vi è da premettere che in virtù dei principi di buona fede e correttezza operanti nell’ambito di ogni rapporto contrattuale, il promittente venditore è tenuto a consegnare al promissario acquirente che ne faccia richiesta tutta la documentazione relativa all’immobile, compreso i titoli che ne garantiscano la fruibilità e la commerciabilità. Nel novero di tale documentazione rientra senz’altro la licenza edilizia che, senza dubbio alcuno, ha un valore tutt’altro che marginale... CONTINUA€ 29,90 -
Nº 5252Data 20/03/2020Downloads: 34
DIRITTO DI PRELAZIONE ALL'ACQUISTO E AVVERAMENTO condizione CON EFFICACIA DIFFERITA TRA LE PARTI E NEI CONFRONTI DEI TERZI
Interessante articolo sul diritto di prelazione alla luce dei più recenti orientamenti giurisprudenzialidownload riservato - non acquistabile -
Nº 5206Data 31/01/2020Downloads: 170
MODULO - ALLEGATO PROPOSTA DI ACQUISTO CON condizione MUTUO E DEPOSITO CAPARRA
modulo da utilizzare quando si intende condizionare la proposta al buon esito della domanda di mutuo con previsione del deposito della caparra fino al buon esito della domanda€ 49,90 -
Nº 5209Data 31/01/2020Downloads: 141
MODULO - ALLEGATO PROPOSTA DI ACQUISTO condizione MUTUO E VERIFICHE IPOCATASTALI CON DEPOSITO CAPARRA
Modulo da utilizzare quando si intende condizionare la proposta alle visure ipocatstali ed all'ottenimento del mutuo, con affidamento in deposito della caparra all'agenzia ed autorizzazione a restituirla al proponente acquirente qualora risultino pregiudizi oppure non pervenga l'esito favorevole delle valutazioni preventive alla concessione del mutuo entro il termine concordato€ 49,90 -
Nº 5121Data 04/10/2019Downloads: 19
PRELIMINARE SOTTO condizione: TUTELA COSTITUTIVA E' ESPERIBILE?
Interessante articolo fondato su pronuncia della Corte di Cassazione in materia di eseguibilità in forma specifica di un contratto preliminare condizionatodownload riservato - non acquistabile -
Nº 4975Data 29/12/2018Downloads: 37
Modulo restituzione caparra a seguito mancato avveramento della condizione quando sono stati proposti tutti gli immobili di un fabbricato ed è stata formulata proposta condizionata solo per uno
Il modulo è finalizzato a precostituirsi la prova che l’agenzia ha proposto non solo l’immobile per cui è stata effettuata la proposta ma tutti gli immobili del fabbricato. Vi è anche impegno del proponente ad avvisare della ripresa delle trattative per uno qualsiasi degli immobili del fabbricato.-€ 200,00 -
Nº 633Data 21/05/2018Downloads: 163
condizione DA APPORRE IN CALCE ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO IN CASO DI INQUILINO CHE HA DIRITTO ALLA PRELAZIONE
Il presente documento contiene la clausola da utilizzare, e apporre in calce alla proposta d'acquisto, per quella compravendita immobiliare il cui buon esito è subordinato alla rinuncia da parte del conduttore all'esercizio del diritto di prelazione, spettantegli ex lege.€ 29,90 -
Nº 159Data 27/02/2015Downloads: 42
condizione PROPOSTA DI ACQUISTO: OBBLIGO DEL PROMITTENTE VENDITORE DI PROVVEDERE AL CAMBIO DESTINAZIONE D’USO DELL’ IMMOBILE
€ 20,00 -
Nº 4688Data 20/05/2013Downloads: 117
MODULO - SCRITTURA INTEGRATIVA DI CONTRATTO PRELIMINARE CON RINUNCIA ALLA condizione DI MUTUO.
€ 500,00 -
Nº 4668Data 29/04/2013Downloads: 309
MODULO - RISOLUZIONE CONSENSUALE PROPOSTA DI ACQUISTO PER MANCATO AVVERAMENTO condizione.
€ 500,00 -
Nº 4564Data 07/12/2012Downloads: 22
SE E’ OBBLIGATORIO REGISTRARE IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA SOTTOSPOSTO A condizione SOSPENSIVA.
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Nº 3911Data 29/07/2010Downloads: 0
QUESITO N. 356: Se, nei confronti degli eredi della donataria, è valida la condizione con cui la donante, nell’atto di donazione, stabilisce che in caso di vendita dell’immobile da parte della donataria dovranno essere preferiti i germani (ancora viventi)
€ 500,00 -
Nº 3820Data 23/04/2010Downloads: 1
Cosa accade se, nella locazione commerciale, alla scadenza dei primi sei anni di locazione, il proprietario richiede un aumento, tramite lettera raccomandata, come condizione per un eventuale rinnovo.-
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Nº 1595Data 03/11/2006Downloads: 0
Se l'iscrizione all'albo dei mediatori costituisce condizione per la nascita del diritto alla provvigione, anche in caso di c.d. mediazione atipica.-
Corte di Cassazione, sentenza n. 19066 del 5 settembre 2006.-download riservato - non acquistabile -
Nº 1341Data 11/01/2006Downloads: 18
Se il diritto alla provvigione sorge nel caso di inserimento di condizione sospensiva
Oggetto: Tribunale di Como 4 febbraio 2005download riservato - non acquistabile -
Nº 1319Data 02/12/2005Downloads: 62
CLAUSOLA - condizione PROPOSTA DI VENDITA DELL'IMMOBILE DELL'ACQUIRENTE.
Clausola da utilizzare per condizionare la proposta di acquisto alla vendita dell'immobile di proprietà dell'acquirente.-€ 300,00
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