anteprima documentoNº 5723 LA PRETESA DI NON PAGARE LE PROVVIGIONI NON PUÒ TROVARE GIUSTIFICAZIONE NELLA CIRCOSTANZA CHE IL MEDIATORE ABBIA OMESSO DI RIFERIRE UNA INFORMAZIONE, QUANDO SI TRATTI DI UNA INFORMAZIONE POCO RILEVANTE . SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d'ARAGONA luglio 2022
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Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla TRIBUNALE DI NAPOLI - LUGLIO 2022.- In questo caso, il Tribunale di Napoli - in persona del Giudice dott Paolo Andrea Vassallo ha dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO … ai fini della prova della
Conoscenza della accettazione ‘il principio della cognizione, stabilito dal legislatore per il perfezionamento del contratto (art. 1326 c.c.), è sufficiente che il proponente conosca l'accettazione dell'altra parte in qualsiasi modo, anche mediante esibizione, e non consegna (art. 1335 c.c.), del documento che la contiene (cfr. Cassazione civile sez. II, 1 settembre 1997, n. 8328), e quindi anche mediante comunicazione scritta che informi dell'avvenuta accettazione, pur senza allegare il testo letterale di quest'ultima.’ II PRINCIPIO: ‘la
stipulazione del contratto preliminare determina l'insorgere di un valido vincolo
giuridico tra le parti, idoneo al maturare del diritto alla provvigione per l'attività di
mediazione svolta (cfr. Cass., 13067/2004), senza che assuma alcun rilevo la
circostanza che non abbia fatto seguito la stipulazione del definitivo (cfr. Cass.,
4/2014, 12527/2010, 13260/2009 "Nel contratto di mediazione, il diritto alla
provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi
intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal
mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per
l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta
al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un
contratto preliminare. (Nella fattispecie, la S.C. ha accolto il ricorso e, decidendo nel
merito, ha riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione in relazione alla
conclusione di un preliminare di vendita di un immobile privo della concessione
edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, sul rilievo che la sanzione di
nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di
trasferimento comportanti effetti reali"); III PRINCIPIO: la proposta di acquisto ha pieno valore di contratto preliminare con relativo diritto alle provvigioni. ‘Del resto la proposta d'acquisto irrevocabile che contenga l'incontro della volontà
delle parti, unitamente a tutti gli altri elementi prescritti (la specifica indicazione delle
parti, dell'oggetto del contratto, del prezzo convenuto, delle relative modalità di
pagamento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione della
corresponsione della caparra confirmatoria, ovverosia, del deposito cauzionale che a
seguito di accettazione si trasforma in caparra confirmatoria, della precisazione della
sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie e comunque pregiudizievoli sul bene
oggetto di negoziazione e della conformità urbanistica dell'immobile), non può
definirsi mero atto preparatorio e propedeutico alla stipula di un futuro contratto, ma è
un contratto preliminare a tutti gli effetti di legge, contenendo tutti gli elementi, sia
principali che secondari, essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare
(Cass. 25.10.2005 n. 20653)’; IV PRINCIPIO: l’eccezione di pretesa responsabilità professionale per mancata comunicazione di informazioni non giustifica la pretesa di sottrarsi all’obbligo di pagamento delle provvigioni, quando si tratti di circostanze irrilevanti, ovvero non sia stata data la prova del rilievo, come pure dimostrato che si è collaborato per porre l’altra parte in condizione di adempiere. ‘In generale si l’obbligo di buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di
solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del "neminem laedere",
senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare
gli interessi dell'altra parte (Cass. 13345/2006). La giurisprudenza ha ritenuto contrario
a buona fede il comportamento di colui che, pur ricevendo una prestazione inesatta,
non mette controparte nella condizione di rimediare, nonostante ciò sia possibile e
comporti uno sforzo minimo; oppure che omette, in maniera ingiustificata, di
collaborare per consentire il corretto adempimento dell'altro contraente, o che non si
presta per correggere errori, o chiarire equivoci insorti nel corso del rapporto.
Contrario alla buona fede si è ritenuto, inoltre, il comportamento di colui che esercita
i propri diritti in modo formalmente lecito ma sostanzialmente sleale e dannoso per la
controparte (si vedano le fattispecie riconducibili all'"abuso del diritto" - Cass, Sez.
Unite, n. 23726/2007, e Cass. n. 20106/09, ed all'"exceptio doli generalis" - Cass. n.
5273/2007) o che, assumendo un comportamento incoerente, delude il legittimo altrui
affidamento (cosiddetto "venire contra factum proprium" - Cass. n. 5639/1984, n.
12405 del 2000, n. 13190 del 2003).
4.9. Ne consegue che la mera inesatta informazione non fa scattare automaticamente
una responsabilità del mediatore, dovendosi verificare l’incidenza di tale omissione o
inesattezza nell’ambito della complessiva esecuzione dell’incarico e del suo mancato
buon fine.
4.10. Nella fattispecie, l’eccezione formulata dalla parte convenuta appare certamente
contraria a buona fede in quanto formulata del tutto genericamente senza alcun
riferimento all’entità degli oneri condominiali asseritamente sottaciuti il che impedisce
al Tribunale di valutare qualsiasi incidenza della informazione inesatta sul buon esito
dell’affare. L’eccezione di inadempimento appare formulata in maniera pretestuosa al
solo fine di sottrarsi agli obblighi assunti con il preliminare di compravendita. V principio: È legittimo il rifiuto del mediatore e in confronto all’acquirente di restituire la caparra confirmatoria detenuta in deposito per conto del venditore e l’eventuale restituzione costituisce inadempimento le obbligazioni discendenti all’atto di deposito con conseguenziali perdita dovute dal venditore stesso: ‘Il versamento, da parte dell'acquirente, al mediatore di una somma di denaro da
corrispondere alla parte venditrice destinataria della proposta, quale acconto sul
prezzo, costituisce una ipotesi di "depositario fiduciario" in garanzia nell’interesse di
un terzo (venditore) ove il diritto del depositante alla restituzione
non è esigibile, in presenza di un diniego da parte del terzo interessato, titolare
del credito garantito dal deposito fiduciario. L'art. 1777 cod. civ. prevede infatti che il
depositario deve restituire la cosa a colui che ha effettuato il deposito a prescindere
dalla titolarità di diritti sulla cosa stessa da parte di questi, ma nella specie il depositario
era obbligato (cfr. art. 1773 cod. civ.) ad acquisire il consenso del terzo interessato
prima di procedere alla restituzione (v. Cass. n. 2041/1968; Cassazione civile
sez. I, 20/09/2013, (ud. 22/05/2013, dep. 20/09/2013), n.21608). E ciò anche per le
norme sul mandato, applicabili al mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito
in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle
parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà una forma di mandato) -
che ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede (cfr. Cassazione civile
sez. II, 28/10/2019, (ud. 04/07/2019, dep. 28/10/2019), n.27482),
5.3.
| Autore | Avv. Umberto d'Aragona |
| Data pubblicazione | 15-07-2022 |
| Data aggiornamento | 15-07-2022 |
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