Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Salerno , seconda sezione nel febbraio 2025 - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno, condividendo le argomentazioni sostenute dallo studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che "A nulla rileva, secondo la giurisprudenza di legittimità, la diversità soggettiva tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipula (nel caso di specie il sig. Paduano Amedeo ha formulato le offerte, rifiutate dalla sig.ra Henlin, mentre esclusivamente la moglie del predetto, sig.ra Cibelli Paola, ha concluso l’atto di vendita dell’immobile), purché vi sia continuità, come nel caso di specie, tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che formalmente conclude l’affare (Cass. 11127/2022). Più di recente, la Suprema Corte ha ribadito che “il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell'affare, mentre non rileva che questo sia concluso dalle medesime parti ovvero da parti diverse da quelle cui è stato proposto, purché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte originaria - che resta debitrice nei confronti del mediatore, per avere costei avuto rapporti con lo stesso - e quella con cui è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto (Sez. 2, n. 6552, 16/03/2018, Rv. 647854 – 01; conf., ex multis, Cass. nn. 8126/2009 e 20549/2004). Per altro verso, la parte che abbia chiesto l'opera del mediatore è tenuta a corrispondere a quest'ultimo il previsto compenso <>. Non a caso l'art. 1755 cod. civ. parla di “affare” e non di “contratto”, stante che il diritto al compenso non è condizionato dalla esatta corrispondenza formale tra il contratto prospettato con l'incarico (nella specie la vendita) e quello attraverso il quale si è reso possibile il regolamento dei privati interessi (nella specie cessione delle quote sociali, che si risolve esclusivamente nella cessione dell'immobile), bensì dal raggiungimento dello scopo economico per la persecuzione del quale la parte aveva dato incarico al mediatore.” (Cass. 16973/2024)”.-

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Corte di Appello di Napoli, SEZIONE CIVILE NONA, 30 gennaio 2025 - Nel caso di specie, la Corte di Appello ha confermato, infatti, che: “Orbene, appare del tutto evidente, in assenza di prova contraria sul punto, che entro il termine statuito dal documento unilaterale (16-10-2017) non vi sia stata alcuna accettazione della proposta da parte dei venditori seppur interessati ad un miglioramento dell’offerta” (così in sentenza). Ed è altrettanto vero come il Tribunale abbia opportunamente richiamato principi pertinenti in tema di compenso del mediatore: “Dunque, il “discrimen” afferente il diritto alla provvigione non può basarsi “sic et simpliciter “sulla sottoscrizione della proposta irrevocabile ma deve fondarsi sulla effettiva partecipazione del mediatore il quale deve dare concreta prova di contribuito alla conclusione dell’accordo” (così in sentenza). Tuttavia, la logica conclusione sarebbe stata riconoscere il compenso spettante al mediatore sulla base di un corretto esame delle risultanze istruttorie (doglianze a sostegno del secondo motivo di appello). Trova quindi applicazione il principio per cui il diritto del mediatore alla provvigione “consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto,la condizione perché il predetto diritto sorga è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell’affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra leparti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione” (Cassazione Civile, Sez. II, n. 11127/2022). Ed ancora, il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all’efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell’affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo è concluso (Cassazione Civile, Sez. II, n. 11655/2018) principi confermati da Cassazione Civile con l’ordinanza numero 16973 del 20 giugno 2024.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Caterina Carretta, innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nel giugno 2024. Il giudice nel caso di specie, infatti, ha ritenuto che, per quanto le trattative siano state condotte e concluse autonomamente dal padre, l’acquisto è stato effettuato solo perché la figlia aveva espresso il suo gradimento dopo aver visto l’immobile con il mediatore, per cui non vi è dubbio che l’intervento del mediatore rientra tra i fattori che hanno contribuito a determinare la conclusione dell’affare.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi alla Tribunale di Napoli - XI sezione civile, nell’aprile 2024 - Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "Sussiste la legittimazione delle parti in quanto l’incarico di mediazione, con conseguente obbligo di retribuirlo, può essere conferito anche da soggetti diversi dai futuri stipulanti i quali, nella specie, sono i reali gestori dell’affare in quanto genitori dei contraenti. La circostanza che il mandato sia stato conferito a termine e le trattative per l’acquisto siano state condotte dopo la scadenza del medesimo è irrilevante. L’apposizione di un termine, infatti, serve a tutelare il cliente limitando il diritto di esclusiva spettante al mediatore ma il mandato senza rappresentanza è un contratto a forma libera che può ben essere rinnovato tacitamente, come le parti hanno fatto valendosi dell’operato del mediatore. I convenuti, infine, non hanno provato (e nemmeno dedotto), come sarebbe stato loro onere, altre circostanze che avrebbero potuto elidere l’efficacia causale dell’operato del mediatore. La vendita, infatti, è avvenuta nell’immediatezza dell’operato dell’agenzia (tre mesi dopo la proposta iniziale), quasi allo stesso prezzo e tra soggetti strettamente legati a coloro che hanno condotto le trattative (i figli di Abbate Luigi e quelli di Cirelli Mario).La domanda, pertanto, va accolta”-

Al presente quesito può darsi risposta negativa.- Infatti, seppure la normativa abbia avuto, nel corso degli anni, una importante evoluzione, ampliando la sfera dell’operatività di tale istituto anche ad alcune forme societarie....continua

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d'Aragona - Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario dott. Francesco Saverio Ruggiero, ha accolto i seguenti principi: IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE DOPO AVER FATTO VISIONARE L’IMMOBILE ALLA MOGLIE, CHE SOTTOSCRISSE ANCHE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO, LO STESSO SIA STATO ACQUISTATO DAL MARITO E DAL FIGLIO. “sul punto si richiama quanto esplicitamente affermato dalla Suprema Corte: “In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8126 del 03/04/2009)”.

Quando deve essere utilizzato: il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che la proposta di acquisto è relativa ad un immobile che si appartiene a soggetti incapaci di agire, ovvero minori di età, gli interdetti, inabilitati.in tal caso la proposta deve essere indirizzata al soggetto che ha la rappresentanza legale il quale non potrà accettarla se non abbia ottenuto preliminarmente autorizzazione da parte del giudice.a tal fine la proposta deve essere accompagnata da questo allegato che serve ad allungare i termini di validità della proposta per tutto il tempo necessario ad ottenere l’autorizzazione

Nel caso di specie si configura una successione nel possesso per successione.- Nella costellazione di norme previste dal codice civile, l’istituto concesso al coerede al fine di acquistare la proprietà dell’immobile, è l’usucapione.- Unica alternativa al giudizio di usucapione è rappresentata dalla ..........

CORTE DI APPELLO NAPOLI 2021 - Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di mediazione immobiliare. In questo caso la CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nella persona dell’eccellentissimo Dr.ssa Lucia Minauro, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO. l’atto di appello deve essere dichiarato inammissibile quando non contenga 1) l’indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuto dal giudice di primo grado; 2) l’indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. La corte nell’accogliere tale eccezione ha statuito il seguente principio: “Nel caso di specie, appare evidente l’inconferenza delle generiche censure mosse alla sentenza di primo grado e la completa assenza, nell’atto di impugnazione, di una parte argomentativa che, tenendo conto delle motivazioni espresse dal primo giudice, offra una diversa prospettazione della ricostruzione operata nel provvedimento impugnato. L’atto di appello, come specificamente si vedrà, si rivela infatti del tutto carente di deduzioni volte (o comunque idonee) a contrastare l’iter logico-argomentativo seguito dal primo giudicante o a condurre al ribaltamento della pronuncia nei termini richiesti dall’impugnante, diffondendosi, piuttosto, in una serie di considerazioni talvolta addirittura slegate dall’esame del caso concreto in esame, proposte in modo disarmonico e incoerente rispetto ai motivi posti a base della decisione impugnata”. II PRINCIPIO. il giudice di primo grado ha correttamente valutato le risultanze delle prove di primo grado, tra le quali quella consistente nella attestazione della scheda visita, dalla quale risultava non solo la presenza del soggetto firmatario, ma anche attestata la presenza del soggetto che poi ha acquistato l’immobile. la corte nel condividere tale assunto ha statuito il seguente principio: “Nella sentenza impugnata, il giudice di prime cure ha svolto un’attenta disamina del materiale probatorio emergente dagli atti del giudizio. …. la visita dell’immobile di Via G…… - P….. M…. L…. da parte di S….. P….. e S….. P……. in data ……….., con il tramite dell’agenzia I……. P…… (circostanza dimostrata dalla scheda di visita depositata in atti dall’attrice, nella quale - benché sottoscritta dal solo P….. - risultava specificato che entrambi avevano in quell’occasione visionato per la prima volta l’immobile, del quale ignoravano la messa in vendita)”;

Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare marzo 2021. In questo caso il tribunale di Salerno, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha statuito il seguente principio: PRINCIPIO: il diritto del mediatore alle provvigioni non resta compromesso dal tempo intercorso tra la visita e la conclusione dell’affare e dalla circostanza che il contratto preliminare sia stato stipulato da un soggetto diverso, allorquando questo sia legato da rapporto di parentela con l’acquirente finale, che è lo stesso che aveva effettuato la visita e che era stato messo in relazione con l’affare dal mediatore. Più precisamente ha sancito testualmente quanto segue: “Dunque, il semplice decorso del tempo con l’intervento comunque del padre della ….. che concludeva un preliminare per poi avvenire il trasferimento dell’immobile proprio a favore di colei che lo aveva visitato non sono idonee a provare alcuna interruzione del nesso causale, dovendosi così riconoscersi che la vendita fu conclusa per mezzo dell’attività dell’agenzia che come tale ha diritto al compenso”.-

La risposta è negativa, nel senso che l’incarico di mediazione non può essere liberamente conferito dal tutore, quale rappresentante degli interessi dell’incapace, prima dell’intervenuta autorizzazione del giudice tutelare. L’articolo 374 c.c. dispone infatti, al punto numero ...

In materia l’unica norma che riguarda la locazione a lavoratori extracomunitari è il comma 5-bis dell’art. 12 del Testo Unico sull’Immigrazione.- Dalla lettura di tale norma emerge che il Legislatore ha posto particolare attenzione su altri tipi di interessi, come la tutela dell’ordine pubblico... CONTINUA

Sentenza pronuciate dalla Corte Cassazione Sez. Trib., 05/06/2008, n. 14847.-

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Roma, XI sezione civile, Nel caso di specie, il giudice ha confermato, infatti, che è pacifico in giurisprudenza che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. Civ. n. 869 del 16.01.2018). E nello stesso senso “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. Civ. n. 11443 del 8.04.2022). Nel caso di specie, sono elementi comprovanti che la conclusione dell’affare (compravendita immobiliare) del P. sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice del Pa. le seguenti circostanze: la scheda di visita dell’immobile del 17.07.2020 a firma dell’acquirente Z. (doc. 5 citazione); la proposta di acquisto del 22.07.2020 a firma dell’acquirente per un importo offerto di € 200.000,00 conforme al prezzo dell’incarico e ancor più al prezzo di vendita risultante dal rogito notarile (doc. 6 memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. n. 2); rifiuto della proposta da parte del convenuto comunicata con email del 28.07.2020 (doc. 8 citazione); successiva comunicazione del 18.09.2020 di accettazione condizionata per un prezzo di € 210.000,00 (doc. 9 citazione); l’assegno n. 3119974981-06 di € 5.000,00 intestato a P. a firma di Z. (doc. 7 citazione) che corrisponde allo stesso assegno indicato alle pagine 7 e 8 del rogito notarile (doc. 2 citazione) che era stato restituito al potenziale acquirente in data 2.10.2020 (doc. 10 citazione) a seguito del rifiuto della proposta; nonché l’atto di transazione sottoscritto tra il Z. e l’attore in cui l’acquirente dichiara espressamente “riconosce di esser stato messo in relazione con l’affare e con l’immobile sito in V. … del signor P. che prima non conosceva, grazie all’attività di intermediazione svolta dalla suddetta agenzia e che per tale effetto ha potuto concludere il medesimo affare” (doc. 11 citazione); infine, il contenuto dell’atto di compravendita tra il convenuto e l’acquirente avente ad oggetto lo stesso immobile dell’incarico ad un prezzo pari alla volontà espresso dal venditore nell’email del dì 8.09.2020 (cfr. doc. 9 citazione).

QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL PROPONENTE ACQUIRENTE INTENDA NOMINARE L’INTESTATARIO DELL’IMMOBILE CHE SI È OBBLIGATO AD ACQUISTARE, ESSENDOSI RISERVATO NELLA PROPOSTA D’ACQUISTO, OPPURE NEL CONTRATTO PRELIMINARE, LA POSSIBILITÀ DI INTESTARLO AD UN TERZO. LA SCRITTURA DEVE ESSERE INVIATA ALLA PARTE VENDITRICE, SOTTOSCRITTA SIA DAL PROMISSARIO ACQUIRENTE CHE DAL SOGGETTO A CUI L’IMMOBILE DOVRÀ ESSERE intestato.

Modulo relazione di incarico versione perfezionata alla luce delle ultime esperienze giudiziarie. In particolare è stata implementata con la previsione della possibilità che l'immobile sia venduto a soggetti non presenti nella relazione ma comunque messi in relazione; è stato precisato che il diritto del mediatore alle provvigioni sussiste anche nel caso in cui l'immobile venga intestato ad una società ricollegabile al soggetto messo in relazione.-

Alla domanda non può essere data una risposta univoca.- In primo luogo occorre valutare se al decesso di uno dei coniugi, vi siano figli minori.- Ai sensi dell’art. 171 C.c., infatti, “Se vi sono figli minori il fondo dura fino al compimento della maggiore età dell'ultimo figlio. In tale caso il giudice può dettare, su istanza di chi vi abbia interesse, norme per l'amministrazione del fondo”.- Qualora, invece, non vi siano figli minori il fondo certamente si estingue, ma non è detto che l’immobile diventa aggredibile.- Occorre, infatti, valutare se l’immobile prima della costituzione del fondo era intestato al coniuge debitore o all’altro, oppure a tutti e due.- Se il titolare di detto bene è il debitore, in linea di massima, il bene si trasferisce agli eredi secondo quanto stabilito dalla legge o nel testamento e, dunque, sarà aggredibile dai creditori del defunto.- Qualora, invece, il titolare del bene è l’altro coniuge, ovvero quello estraneo al debito, ai creditori del debitore resterebbe solo la possibilità di soddisfarsi sulla quota che spetta al coniuge superstite.- Se, infine, il bene si appartiene per metà ciascuno ai due coniugi, i creditori si potranno soddisfare sulla quota del cinquanta per cento se è deceduto il debitore, sulla quota che questi riceve se deceduto è l’altro.-

L’istituto della prelazione attribuisce ad un determinato soggetto il diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, qualora decida di concludere un determinato contratto. Tale istituto non obbliga il soggetto che concede la prelazione alla stipula del contratto, ma lo vincola qualora decide di addivenirne. Il diritto del prelazionario non è legato al contratto finale, ma consiste nell’essere preferito ad altri, a parità di condizioni.- La prelazione può essere legale o volontaria.- Nel novero delle prelazioni legali rientra la prelazione agraria disciplinata dall’art.8 della legge 590 del 1965, che dispone che: “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria,a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.- Come si evince dalla lettura della norma scopo della prelazione agraria è quello di collegare la proprietà del fondo agricolo con il soggetto che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo, senza peraltro privare il proprietario del suo diritto, ma soltanto condizionandone l’esercizio a vantaggio di una determinata categoria di soggetti, i quali, sfruttando la redditività della terra, beneficiano di una sorta di rapporto privilegiato tra proprietà e soggetto lavoratore.- Dal tenore della norma è possibile individuare non solo i soggetti titolari del diritto di prelazione, ma anche le condizioni e i requisiti previsti dal legislatore per poter correttamente esercitare il suddetto diritto.- Soffermandosi sul requisito soggettivo, più problematico a livello interpretativo rispetto agli altri, la prima questione che si pone è se l’elencazione che si rinviene nella norma è da considerarsi tassativa o meno. Se si aderisce alla prima soluzione prospettata non si potrà parlare di diritto di prelazione in capo al conduttore il cui titolo sia invalido, o addirittura mancante. Riguardo al titolo invalido non vi sono dispute giurisprudenziali nel considerare inesistente il diritto di prelazione. Maggiori dubbi sono sorti invece riguardo alla possibilità che il prelazionario sia in effetti un coltivatore di fatto. Nonostante la soluzione estensiva sia aderente alla ratio della legge la Cassazione con orientamento unanime considera tassativa l’elencazione della legge (Cass. 19 novembre 1979, n. 6048).- Il particolare interesse che riveste la questione ha spesso coinvolto la Corte Costituzionale che ha dichiarato manifestamente infondata l’eccezione di incostituzionalità delle leggi agrarie per contrasto con l’art. 42, terzo comma della Costituzione, vertendosi in tema di limitazioni del diritto di proprietà (Corte Costituzionale 26 gennaio 1990, n. 32).- Altro aspetto che merita di essere segnalato attiene al particolare interesse pubblico che caratterizza tutta la normativa sulla prelazione agraria. Infatti non pochi problemi interpretativi sono sorti riguardo alla disciplina applicabile in caso di violazione delle norme agrarie. Ci si chiedeva se tale violazione integrasse un’ipotesi di nullità virtuale, ex art 1418, prima comma del codice civile. La Giurisprudenza, con orientamento maggioritario, ha messo a tacere ogni dubbio, sostenendo che la violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto giacché l'art. 1418, primo comma, cod. civ., con l'inciso "salvo che la legge disponga diversamente", esclude tale sanzione ove sia predisposto un meccanismo idoneo a realizzare ugualmente gli effetti voluti della norma, indipendentemente dalla sua concreta esperibilità e dal conseguimento reale degli effetti voluti e che pertanto la vendita di un fondo compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui agli artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971, non è viziata da nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c., sussistendo il rimedio del riscatto (Cass. 24/05003, n. 8236).- L’art. 7 della legge n. 817 del 1971, ha esteso il diritto di prelazione agraria anche al “al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.- Con tale modifica il legislatore ha affiancato alla figura della prelazione cd comune che incide sul fondo messo in vendita a favore del coltivatore diretto insediato sul fondo stesso, quella del confinante che avvantaggia il proprietario coltivatore diretto del fondo confinante a quello messo in vendita.- Obiettivo del legislatore, soprattutto dopo la modifica è quello di favorire il consolidamento e accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni agricoli, incentivando la formazione di imprese coltivatrici di più ampie dimensioni.- Per stabilire se il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario o al nudo proprietario confinante è necessario analizzare quelli che sono i requisiti oggettivi e soggettivi che il legislatore impone affinchè si possa correttamente esercitare il diritto di prelazione.- Dal tenore dell’ art. 7 della legge citata si evince che le condizioni perché operi la prelazione agraria del confinante sono le seguenti: a) sul piano oggettivo occorre la contiguità dei fondi; b) sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto; c) sempre sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.- Riguardo al concetto di contiguità dei fondi esso è stato ritenuto corrispondente o a quello di confinanza in senso giuridicamente proprio, oppure a quello di contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (Cass. 3 aprile 1990, n. 2767); sia questa linea di demarcazione meramente ideale oppure materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali; e comunque con esclusione del concetto di contiguità allorquando si verifica la c.d. contiguità funzionale, ossia quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria (Cass. 6 agosto 2002, n. 11779).- Dal tenore letterale dell’art. 7 della legge n. 817 del 1971 emerge che il diritto di prelazione spetta al confinante purché egli sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Occorre, poi, che ricorrano nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 della legge 590 del 1965 per il coltivatore del fondo posto in vendita, cui il citato art. 7 rinvia e, quindi, anche la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà (Cass. 16/06/2005, n. 12963).- Necessaria ai fini della prelazione è anche la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente che costituisce, a norma dell'articolo 8 primo comma della legge n. 590 del 1965, condizione anch’essa per l'insorgenza del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante.- Occorre, ancora, che i fondi confinanti con quello del quale si chiede il riscatto siano coltivati direttamente dal proprietario, in quanto solo in questo caso si attua, con l'accorpamento, lo scopo normativamente perseguito, ovvero la formazione di imprese dirette coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, laddove l'esercizio della prelazione non è previsto in favore di chi sul fondo eserciti l'allevamento del bestiame o di chi eserciti attività di coltivatore diretto su fondi diversi rispetto a quelli confinanti ( Cass. 04/02/2002, n. 2505).- Altro requisito indicato dalla legge è che sul fondo messo in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido. Infatti la presenza sul fondo messo in vendita di un coltivatore diretto, anche se rinunciatario, esclude l’esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante (Cass. 21 aprile 2005, n. 8369).- Rispetto al caso concreto non si contesta l’esistenza dei requisiti indicati alle lettere a) e c).- Occorre invece soffermarsi sul requisito soggettivo di cui alla lettera b), che prescrive, come abbiamo già anticipato, che il diritto di prelazione spetta al confinante purchè sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Solo per ragioni di chiarezza si ricorda che mentre la proprietà è il diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo delle cose, l’usufrutto è un diritto reale di godimento e consiste nella facoltà di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.- In altre parole, l’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso del bene di cui ha l’usufrutto e di trarre dal bene tutte le utilità che potrebbe avere il proprietario, ma comunque presuppone il riconoscimento della terzietà dello stesso. Infatti, ai sensi dell’articolo 1001 c.c., alla scadenza del rapporto l’usufruttuario è tenuto a restituire il bene che ha formato oggetto del suo diritto nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo l’ordinario deterioramento derivante dal godimento.- Quando su un bene è costituito il diritto di usufrutto a favore di una persona la situazione nella quale viene a trovarsi il proprietario, spogliato di ogni utilità economica fino all’estinzione dell’usufrutto, si definisce nuda proprietà. La costituzione dell’usufrutto comporta che il proprietario perde la disponibilità materiale del proprio bene, ma non anche il diritto di proprietà che per quanto svuotato del godimento resta a lui intestato.- Alla luce delle disposizioni di legge e della stessa ratio delle norma ammettere che il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario significherebbe non solo violare il disposto della norma che parla infatti di “proprietario”, ma anche vanificare la ratio dell’istituto, volto a garantire l’accorpamento dei fondi. Non vi è chi non veda l’impossibilità di realizzare tale obiettivo in capo all’usufruttuario dato il carattere temporaneo del suo diritto.- Rispetto, invece, alla posizione del nudo proprietario sicuramente non vi è contestazione rispetto al suo titolo di proprietà. Problemi interpretativi si pongono invece con riferimento alla sua posizione di coltivatore diretto. Infatti secondo alcune decisioni della Cassazione la qualifica di coltivatore diretto deve inerire alla conduzione del terreno confinante con quello in vendita, altre accordano la prelazione agraria al proprietario del fondo confinante che sia coltivatore diretto senza che però rilevi la conduzione del fondo.- Aderendo a tale ultimo orientamento è possibile affermare che il diritto di prelazione spetta anche al nudo proprietario, in quanto anch’esso è titolare del diritto di proprietà. (Tribunale di Pinerolo 24 febbraio 1988).- Il diritto ad esercitare la prelazione agraria spetterebbe al solo nudo proprietario, unico titolare del diritto di proprietà e non anche all’usufruttuario.-

QUANTO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL CLIENTE INTERESSATO NON INTENDE FORMULARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO IN QUANTO NON VUOLE VINCOLARSI. CON QUESTO MODULO SI OTTIENE L'OBIETTIVO DI AVERE LA DIMOSTRAZIONE CHE LA TRATTATIVA È SORTA GRAZIE ALL'ATTIVITÀ DELL'AGENZIA ED IL VENDITORE ERA INFORMATO DI QUESTA CIRCOSTANZA. IL MODULO DI MANIFESTAZIONE DI INTERESSE ALL'ACQUISTO NON PRODUCE ALCUN VINCOLO PER L'ACQUIRENTE PER CUI NON È TENUTO AD ACQUISTARE E PUÒ IN QUALSIASI MOMENTO INTERROMPERE LE TRATTATIVE, MA SE SUCCESSIVAMENTE ACQUISTA SARÀ TENUTO A CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI. IL MODULO DEVE ESSERE FATTO SOTTOSCRIVERE ANCHE IL VENDITORE PER CONOSCENZA IN MODO DAVIDE LA PROVA DI AVERLO INFORMATO DELL'INTERESSE DEL CLIENTE.

La titolarità delle utenze dell'immobile è condizione di validità del contratto di affitto? In cosa consiste la dichiarazione di estraneità al debito?

Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio daragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso la corte d'appello di Napoli, Accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha completamente riformato la sentenza impugnata emessa dal tribunale di Napoli, dettando i seguenti principi: Affinché esista un rapporto di mediazione non occorre un formale incarico, anche verbale, ma basta semplicemente avere accettato, senza opposizioni, l'attività del mediatore; Se il diritto del mediatore alla provvigione è ammissibile laddove questi si sia limitato a mettere in relazione le parti con l'affare, mediante la cosiddetta visita sull'immobile, è assolutamente indiscutibile nel momento in cui abbia anche avviato le trattative mediante il ritiro di una proposta di acquisto, per quanto non accettata; Il diritto alle provvigioni sussiste non solo in confronto al soggetto che abbia formulato la proposta di acquisto, ma anche in confronto a tutti coloro che alla fine si sono intestati l'immobile quali acquirenti, in quanto anche questi si sono avvantaggiati dell'attività del mediatore, per cui l'interruzione della prescrizione operata in confronto a questi ultimi riverbera i suoi effetti anche in confronto al primo trattandosi di condebitori solidali.-

modulo dichiarazione provvigioni con attestazione di non aver mai precedentemente visionato l'immobile e di non aver avuto trattative per lo stesso - con previsione dell'obbligo di corrispondere le provvigioni nel caso in cui l’affare venga concluso da parenti o affini entro il secondo grado e comunque da persone, anche giuridiche, ricollegabili al sottoscrittore o comunque presenti alla visita.-

Il documento è stato estrapolato dal sito internet del quotidiano "ilsole24ore".-

Agenzia Entrate, circolare 22.01.2008 n° 3.-

Articolo pubblicato sul sito del sole 24 ore.-

Quesito n. 220: Se al termine della convivenza more uxorio, il convivente titolare di una impresa edile (s.r.l.) che, durante la convivenza abbia provveduto alla ristrutturazione dell’appartamento di proprietà dell’altro, immobile di cui ha ricevuto l’usufrutto del 50%, ha il diritto al rimborso per indebito arricchimento.-

Circolare n. 11 del 16 febbraio 2007 che raccoglie le risposte fornite dall'Agenzia delle Entrate in occasione di recenti incontri con gli esperti della stampa specializzata, relative a quesiti concernenti l'applicazione delle disposizioni contenute nella Finanziaria 2007 (L 296/2006), nel collegato decreto fiscale (DL 262/2006) e nel decreto Bersani (DL 223/2006).

Cassazione , sez. III civile, sentenza 24.05.2006 n° 12372

Condominio: il trattamento di dati personali da parte dell'amministratore.-

Tribunale Novara, sentenza 06.02.2006 n° 277